Arrendamento: O prazo mínio de 3 anos

Com a aprovação da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, pretendeu-se estabelecer medidas destinadas a corrigir as situações de desequilíbrio havidas entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a protecção dos arrendatários em situações de especial fragilidade. Contudo, este diploma trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento e que pode muito bem passar despercebida aos senhorios e arrendatários.

Nesta conformidade, importa atentar ao que dimana dos artigos 1095º a 1097º do CC.

Dispõe o nº 2 do art. 1095º CC que “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”

Atenta a redacção desta norma na versão anterior da lei, apenas se referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, porém, desde Fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

Relativamente ao prazo de duração máxima de 30 anos, apesar deste persistir, importa atentar ao Direito Real de Habitação Duradoura, que entrou em vigor no dia 10 de Janeiro de 2020 e permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.

Dispõe o nº 1 do art. 1096º CC que “(...) o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (...)”

Com a mais recente alteração ao arrendamento urbano, e caso senhorio e arrendatário não estipulem nada em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo (que deverá ser igual ou superior a 1 ano) é renovado automaticamente por períodos sucessivos de igual duração ou de 3, ou seja, imagine-se que é celebrado um contrato de arrendamento com prazo certo de 4 anos. No final desse prazo, se nada for estipulado em contrário e se não houver lugar a oposição à renovação, o contrato será automaticamente renovado por mais 4 anos. Por outro lado, na hipótese do contrato de arrendamento ser celebrado com prazo de 1 ano, será automaticamente renovado por mais 3 anos.

Nesta factualidade, começa-se a perceber a importância do prazo de 3 anos no contrato de arrendamento, mas é na regra relativa à oposição à renovação que se percebe que uma duração mínima de 3 anos (e não de 1 ano) foi imposta.

Dispõe o nº 3 do art. 1097º do CC que “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”

A regra geral é pois que, que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com uma certa antecedência: 

• 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 
• 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 
• 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; 
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Agora, apesar de os prazos supra referidos se manterem em vigor, na prática, e salvo estipulação em contrário, mesmo que se estabeleça um contrato com a duração de 1 ano, um senhorio não se poderá opôr à sua renovação durante pelo menos 3 anos.