Denuncia contrato empresa de gestão

A respeito da qualificação do contrato celebrado entre o condomínio e uma empresa de administração de condomínios, o mesmo trata-se de um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, previsto no art. 1154º do CC, através do qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição, ao qual, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, por força do preceituado no art. 1156º do CC.

Com efeito, assim defende Aragão Seia, in Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, 2001, pág. 186), ao referir que ao administrador se aplicam por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987º do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal .
Estipula-se no art. 1430º nº 1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

De acordo com o ensinamentos de Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71, pag. 284, «a assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração. O administrador é o órgão executivo. É um órgão de execução, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, a quem tem de prestar contas da sua actividade.»

As principais medidas da Lei de Bases da Habitação

A Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei 83/2019 de 3 de Setembro, teve como objectivo estabelecer as bases do direito à habitação e as incumbências e tarefas fundamentais do Estado na efectiva garantia desse direito a todos os cidadãos, nos termos da Constituição, facto ressalvado que a própria lei ressalva: “Todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde”.

Contudo, a estipulação deste direito não é uma novidade: o mesmo vem incluído na Constituição da República Portuguesa, no seu art. 65º, desde a sua versão de 1976. Então, o que muda agora para os cidadãos portugueses e de que foram é que o seu direito à habitação se encontra mais protegido?

Vejamos, sucintamente as principais medidas deste novo diploma:

Actas avulsas vs livro actas

Importa começar por referir os diversos articulados que sobre esta matéria constam quer do Código Comercial (aprovado por Carta de Lei de 28/6/1888 e publicado pelo Decreto de 23/8/1888, do Ministério dos Negócios Eclesiásticos e de Justiça, no decorrer do reinado de D. Luís, tendo o mesmo sido elaborado por Francisco António da Veiga Beirão), após as alterações que mais recentemente lhes foram introduzidas através do art. 8º do DL nº 76-A/2006, de 29/3, quer do CSC, do CRC, assim como do CPA e do CC.

Assim, e no que se refere ao Código Comercial, o art. 31º - «Livros obrigatórios», estipula que as sociedades comerciais são obrigadas a possuir livros para actas. Estipula ainda que os livros de actas podem ser constituídos por folhas soltas numeradas sequencialmente e rubricadas pela administração ou pelos membros do órgão social a que respeitam ou, quando existam, pelo secretário da sociedade ou pelo presidente da mesa da assembleia geral da sociedade, que lavram, igualmente, os termos de abertura e de encerramento, devendo as folhas soltas ser encadernadas depois de utilizadas.

O art. 1419º do Código Civil

 Artigo 1419.º

(Modificação do título)

 

1 — [...]
2 — A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções se destinam.
3 — O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
4 — (Anterior n.º 3.)

 

(Alterado pela Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro)

 

Notas: 

 

A redacção do anterior nº 1 manteve-se inalterada, sendo introduzido um novo nº 2. Consequentemente, o anterior nº 2, agora nº 3, foi rectificado na parte que remete para o nº 1, sendo que o anterior nº 3, passa a corresponder ao novo nº 4.

 Anterior redacção do artigo 1419.º

(Modificação do título)

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 4.º do Decreto-Lei n.º 116/2008 - Diário da República n.º 128/2008, Série I de 2008-07-04, em vigor a partir de 2008-07-21)

Notas:

A redacção do nº 1, pelo facto de ter sido aditado ao CC o art. 1422º-A, e o nº 2, resultaram do art. 1º do DL nº 269/94 de 25/10; o nº 3 corresponde ao anterior nº 2. O antecessor do nº 1 teve origem no art. 5º do DL 40 333 de 14 Outubro 1955.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 121º; 

 Texto igual ao da Revisão Ministerial.

 Revisão Ministerial: 

art. 1407º

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os condóminos.

2. A não observância, neste caso (*), do disposto nos artigos 116º e 117º (**) importa a nulidade do acordo, a qual pode ser pedida pelas pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 118º (***)

(*) "Na modificação", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(**) "Artigos 1402º e 1403º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(***) "Nº 2 do artigo 1404º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

Projecto: 

art. 1419º

Tem a mesma redacção do texto original do Código.

Direito anterior:  

art. 5º do Decreto-Lei nº 40 333

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os interessados celebrado por escritura pública e, se algum deles for incapaz ou ausente, mediante autorização judicial, nos termos dos artigos 1488º e 1489º do Código de Processo Civil.

§ único. Não pode, todavia, modificar-se a composição das fracções autónomas sem que a observância do artigo antecedente se mostre garantido por vistoria municipal, ou no caso de a modificação exigir obras, pela aprovação do respectivo projecto.

Versão 1994:

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 1º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Redacção primitiva do artigo:

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

Maiorias qualificadas em 2ª convocação

O art. 1432º do CC, que se insere na Secção IV sobre a Administração das partes comuns do edifício, na sequência dos preceitos que identificam os órgãos administrativos, os votos que cabem a cada condómino, e as datas de reunião, vem estabelecer, sob a epígrafe “Convocação e funcionamento da assembleia”, as seguintes regras:

“1- A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2- A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4- Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5-As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6-As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7-Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8-O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9-Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante”.