Propriedade Horizontal - Evolução historica e Enquadramento legal

A perspectiva histórica:

Pode-se afirmar que o conceito de propriedade não foi sempre o mesmo ao longo da nossa história, tendo sido várias as suas evoluções, acompanhando naturalmente as evoluções sociais que foram ocorrendo. Destarte, nas sociedades mais primitivas, o conceito de propriedade (aliado ao sentido da apropriação, sobretudo da terra), era um bem jurídico fundamental que diverge do conceito que lhe é conferido actualmente.

Segundo as opiniões de historiadores e sociólogos, nós evoluímos da propriedade colectiva para a propriedade individual. Por exemplo, Laveleye afirma que da transição do nomadismo para o sedentarismo, passou-se da propriedade de aldeia, para a propriedade familiar e desta para a propriedade individual. Por oposição Fustel de Coulanges teoriza que se passou da propriedade doméstica para a propriedade individual.

Conclui-se assim, apesar das diferentes teorias, que o sentido do “tenho”, do que é “meu” e do que é “teu”, tem menor sentido nas sociedades arcaicas do que nas sociedades posteriores.

Avançando-se para a Roma clássica encontramos a propriedade individual, como um poder absoluto atribuído ao pater família, embora existam vestígios anteriores de propriedade colectiva. A propriedade caracterizava-se como “pleno in ré potestas”, definindo-se posteriormente na tripartição de poderes “Ius utendi, ius fruendi e ius atutendi” – direito de uso, fruição e disposição das coisas, estatuído no artigo 1305º do nosso Código Civel.

Por esta altura e no que concerne aos povos Germânicos, estes, pelo seu carácter nómada, só muito mais tarde se encontram manifestações de colectivismo.

Com o feudalismo medieval a “plena in ré potestas” fracciona-se em “dominium directum”, domínio que cabia ao senhor da terra, que embora desprovido dos poderes de proprietário, podia exigir rendas e prestações de serviços sob a sua terra. Dominium útil, que cabia ao vassalo que cultivava a terra em troca de várias obrigações.

Com o desenvolvimento da classe burguesa, nomeadamente com a revolução de 4 de Agosto de 1789 são abolidos o feudalismo e o absolutismo real, regressando-se à figura do “pleno in ré potestas” do período romano clássico, ficando este definido como um poder absoluto, inviolável e sagrado.

Entre nós este movimento ocorreu no ano de 1820 com a primeira revolução liberal, consagrando-se alguns anos mais tarde, em 1834.

Consequentemente, a propriedade livre e individual e o princípio da plena propriedade privada, são princípios que se mantêm até aos dias de hoje, pese embora, muito devido à crescente relevância da função social da propriedade e a uma série de razões de interesse público que contribuem para que os poderes do proprietário estejam mais limitados. 

Contudo podemos mesmo assim concluir que o direito de propriedade é um direito real maior que integra todas as prerrogativas que se pode ter sobre um bem. Assim o direito de propriedade é composto pelos direitos reais menores de gozo, garantia e aquisição, que conferem respectivamente, o poder de utilização total ou parcial sobre a coisa, confere ao credor a preferência sob todos os outros credor pelo valor da coisa no pagamento da divida de que é titular e a possibilidade de alguém se apropriar ou adquirir uma coisa.

Quanto à figura da propriedade horizontal, esta começou a ter maior relevância ao longo do século XX, em especial a partir da Primeira Grande Guerra (1914-1918), em resposta às várias crises de habitação.

Com o desenvolvimento industrial deram-se grandes concentrações demográficas nas grandes cidades, tendo como consequência a escassez de solo edificável. Acresce também salientar o grande desenvolvimento que se verificou nas técnicas e materiais utilizados na construção, contribuindo para que as cidades crescessem verticalmente, tornando-se assim necessário a previsão de um novo regime (que à falta de melhores clarividência, se denominou "propriedade horizontal") nos ordenamentos contemporâneos.

A propriedade horizontal, por um lado, respondeu à necessidade de habitação dos trabalhadores que se deslocavam do campo para a cidade, por outro, permitiu o acesso à habitação (e consequentemente) à propriedade a pessoas de estratos sociais que de outra forma lhes estaria vedado por limitações económicas. Estes factores constituíram um poderoso instrumento para o incremento da edificação.

Em Portugal a possibilidade de fraccionamento de um edifício remonta às Ordenações Filipinas, que no Livro I, dispunha: “Se uma casa for de dois senhorios de maneira que um deles seja o sótão e do outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum”. No entanto, à época, esta disposição pouca ou nenhuma utilização tinha, pois não se tratava de nenhuma necessidade permanente da vida social.

Com o rescaldo do primeiro conflito mundial e consequente crise de habitação procedeu-se à revisão da legislação do inquilinato que ocorreu em 1948, sentindo-se que era necessário regulamentar o que tinha ficado previsto na Lei 2030 de 22 de Junho de 1948, a obrigação de o Governo proceder à revisão do artigo 2335º, estabelecendo a propriedade de casas por andares. 

No entanto apenas em 14 de Outubro de 1955 foi publicado o Decreto – Lei 40 333 que veio fixar o regime da propriedade horizontal. Assim a Câmara Corporativa escreveu no parecer sobre o regulamento da propriedade horizontal: “A propriedade horizontal é, por conseguinte, a propriedade exclusiva duma habitação integrada num edifício comum, O direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei; mas o objecto em que incide é misto – é constituído por uma habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório”

Dai em diante a propriedade horizontal, cresceu exponencialmente.

Propriedade horizontal (na actualidade): Quanto à sua natureza jurídica:

Actualmente é o Código Civil Português (aprovado pelo DL nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966, com sucessivas revisões - artigo 141º a 1438º-A), e DL 268/94 de 25 de Outubro, que regulam este tipo de direito real no título relativo ao direito de propriedade, o que sugere a ideia de como tal o qualificar. Contudo a doutrina portuguesa de modo pouco claro têm vindo a demarcar a propriedade horizontal da propriedade próprio sensu.

Independentemente da posição que se tome quanto à natureza jurídica do condomínio, uma coisa é certa, que por força da própria lei, o tratamento jurídico da propriedade horizontal participa em vários aspectos do regime da propriedade singular ou comum. De certo modo o conteúdo da propriedade horizontal adquire particular complexidade e relevância, pela complicada teia de relações que nela se estabelece entre os condóminos.

Regressando ao nosso Código Civil, este não contém uma noção explícita de propriedade horizontal, contudo, da conjugação e relação, entre outros, mas principalmente dos artigos 1414º, 1415º e 1420º, compreende-se que se caracteriza como o conjunto, incindivel, de poderes que recaem sobre uma fracção autónoma de um prédio urbano e sobre as partes comuns do mesmo edifício. Aos titulares deste direito atribui a lei a designação de condómino ou terceiro titular de direitos sobre as fracções.

Para que tal direito surja, necessário se torna que o edifício se constitua em propriedade horizontal, então para que tal se verifique é necessário que o prédio em causa satisfaça certos requisitos que se extraem dos dois primeiros preceitos citados.

Pode-se assim afirmar que no direito português, a propriedade horizontal foi criada – pelo menos com a configuração que oferece actualmente, pelo citado DL 40 333 e depois posteriormente melhorada pelo Código Civil aprovado em 1966, que revogou o anterior diploma legal e passou a ser a sede legal desta matéria.

Posteriormente, o legislador introduziu alterações nesta matéria tanto no Código Civil (DL 267/94 de 25 de Outubro) como também, por dois outros diplomas autónomos (DL 268/94 e 269/94, ambos também de 25 Outubro). Nestes dois diplomas foram introduzidas normas regulamentares e deixadas as normas estruturantes para o Código Civil

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No entanto, o primeiro grande problema da regulação da propriedade horizontal é o da regulação entre poderes de cada condómino e os poderes do conjunto dos condóminos. O segundo grande problema resulta da regulação da propriedade horizontal, que é o da organização do conjunto dos condomínios para a condução dos assuntos que lhes cabe conduzir, enquanto conjunto.

Requisitos do objecto

Os requisitos do objecto da propriedade horizontal traduzem-se na necessidade de no edifício se poderem autonomizar fracções ou unidades independentes, distintas e isoladas umas das outras, tendo cada uma delas saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via publica (art. 1415º CC). Estes são por assim dizer os requisitos civis do prédio para ser possível a constituição da propriedade horizontal.

Existem ainda os requisitos administrativos , impostos pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), decorrentes de exigências múltiplas - segurança, salubridade, arquitectónica, estética e urbanística - que têm necessariamente de ser respeitadas, porquanto condicionam a construção de edifícios e a sua utilização. Aliás, sobre esta matéria foi proferido o Assento de 10 de Maio de 1989 segundo o qual «nos termos do artigo 294º do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal». Esta questão veio a ser regulada pela redacção dada aos novos nº 2 e 3 do artigo.1418º do CC.

Para além de cada fracção autónoma todas as demais partes componentes ou integrantes do edifício constituem as denominadas partes comuns.

Incidindo sobre cada uma das fracções autónomas um direito singular, compreende-se a necessidade de elas serem devidamente individualizadas, o que se faz mediante a atribuição, a cada fracção, de uma letra distinta na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial. A relevância da matéria faz com que ela deva constar do próprio titulo constitutivo, importando a sua omissão relevantes consequências como vêm plasmado no artigo 1418º no nº 1 e 3.

Quanto as partes comuns o legislador optou por adaptar em relação a elas dois critérios diferentes. Assim , há certas partes do edifício que são necessariamente comuns, enquanto em relação a outras é deixada aos interessados a liberdade de como tais as qualificarem, ou, não, no titulo constitutivo do condomínio (art. 1421º nº 1 e 3 do CC).

Nesta facualidade, por exemplo, quanto ao solo, este só é necessariamente parte comum no que respeita à zona de implementação do edifício como nos diz o artigo 1421º no seu nº 2.

Constituição.

Os modos de constituição da propriedade horizontal vêm plasmados no artigo 1417º e apresentam algumas particularidades em relação aos direitos reais em geral. Agrupam-se eles do seguinte modo: usucapião, negocio jurídico e decisão judicial proferida em acção de divisão de coisa comum (art. 1413º do CC) ou em processo de inventário (art. 1082º e ss CPC).

Requisitos do titulo constitutivo.

Para alem do que é próprio de cada uma das modalidades do título constitutivo da propriedade horizontal, há pontos que são comuns a todas elas. Desde logo a lei exige no artigo 1418º, que no titulo constitutivo, qualquer que seja, conste a especificação das partes correspondentes ás varias fracções autónomas, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

Mas para alem disso o nº 2 deste preceito aditado na revisão operada pelo DL nº 267/94, admite-se que no titulo constitutivo constem facultativamente, outras menções, a saber:

a) fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

b) regulamento do condomínio ;

c) estipulação de compromisso arbitral para resolução de litígios emergentes das relações de condomínio.

Obrigações dos Condóminos.

As obrigações dos condóminos, para alem do que resulta das limitações ao exercício do seu direito, referem-se sobretudo as partes comuns e podem reconduzir-se ás seguintes categorias: despesas de conservação e manutenção, pagamento dos serviços de interesse comum, uso e fruição, inovações, benfeitorias e encargos fiscais.

Pode-se assim afirmar que a obrigação primeira dos condóminos é contribuir para as despesas comuns. Conforme refere o art. 762° nº 1 CC, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que esta vinculado. Resulta assim pacífico afirmar-se que o cumprimento pode ser definido como a realização da prestação devida, pelo que, com a satisfação do interesse do credor, extingue-se a obrigação, com a consequente libertação do devedor.

Ora o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: o princípio da pontualidade (art. 406º/1 do CC); o princípio da integralidade (art. 763º/1 do CC); e o princípio da concretização e da boa fé (art. 762º/2 do CC).

Administração das partes comuns.

É regulada pelos artigos 1430º ao artigo 1438º. A assembleia de condóminos é constituída por todos os titulares de fracções autónomas, tendo cada um deles tantos votos quantos os correspondentes ás unidades inteiras da permilagem ou percentagem da fracção ou fracções que possuir como vêm positivado no artigo 1430º, mais concretamente no seu nº 2.

Ao contrário do que ocorre com as assembleia societárias e associativas, a assembleia de condóminos, não só é um órgão de administração, como é o órgão hierarquicamente superior no organigrama administrativo. O administrador, embora o legislador lhe atribua alguns poderes-deveres (art. 1429º/2, 1436º e 1437º do CC) é o órgão executivo da assembleia, não tendo o cargo, que pode ser renumerado, de ser necessariamente desempenhado por um condómino (art. 1435º nº 4).

Natureza do condomínio.

A natureza jurídica do condomínio levanta relevantes dúvidas na doutrina. Gira em redor da questão de saber se a propriedade ou condomínio horizontal deve ser visto como uma modalidade da propriedade, tal como sugere o enquadramento que lhe é dado pelo Código Civil, ou se merece ser qualificado como uma propriedade especial ou como um tipo autónomo no conjunto dos direitos reais de gozo, atento o facto de o condomínio ser tratado como pessoa colectiva