Realizar obras nas fracções autónomas

Aos proprietários de uma fracção autónoma integrada num edifício constituído em regime de propriedade horizontal, é-lhes permitodo, em princípio, proceder à feitura de obras novas na respectivas fracções autónomas, estando, contudo, vedada aos mesmos a realização de obras novas (mesmo nas suas próprias fracções autónomas), susceptíveis de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. al. a) do art. 1422º do CC).

Outra limitação imposta aos proprietários, neste âmbito, é a que está prevista na al. c) do art. 1422º do CC onde se estabelece que também é vedada a realização de obras, se se pretender com a realização das mesmas dar às fracções autónomas um uso diverso do fim a que são destinadas, tal como se encontra mencionado no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, devendo-se, no entanto, entender que apenas é proibido o uso actual e efectivo da fracção para fim diverso daquele que o TCPH a destinou, não constituindo, assim, violação do citado preceito legal, a mera possibilidade ou eventualidade de semelhante desvio.

Esta proibição de realização de obras novas é, assim, uma das limitações impostas aos proprietários de uma fracção integrada num edifício constituído em propriedade horizontal (cfr. art. 1305º do CC). Trata-se de uma limitação imposta, por um lado, por razões de ordem pública – como a segurança e a estabilidade dos edifícios, tendo em vista o fim e a utilidade económica a que se destinam – mas também, por outro lado, por razões de protecção de interesses privados, porquanto a realização de tais obras podem projectar-se na esfera dos restantes condóminos.

Importa distinguir estas obras novas realizadas na fracção autónoma de um condómino, das inovações previstas no art. 1425º do CC.

Na verdade, o legislador, em matéria de inovações, estabelece no art. 1425º do CC que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1. E acrescenta o legislador, no nº 2, que: “Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”.

O campo de aplicação, de cada norma, varia em função do tipo e natureza de obras realizadas. No que diz respeito às que integram a qualificação de “inovações”, constata-se que as obras aqui previstas são aquelas que dizem respeito às partes comuns – cfr. seu nº 2, conjugado com o nº 1, onde se exige a aprovação da maioria dos condóminos, aprovação que não haveria razão para exigir, se as obras fossem concretizadas no interior de cada habitação pelo próprio proprietário e em prol deste, e sem qualquer interferência nos direitos dos restantes condóminos.

Já se se tratar de obras nas fracções pertença exclusiva de um ou cada um dos condóminos rege, como se disse, o art. 1422º, nº 2, al. a) do CC Neste sentido, Henrique Mesquita, in “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, RDES, XXIII, 139, nota 3.

Ora, decorre deste preceito legal que o legislador, não impõe, na realização destas obras, qualquer aprovação dos demais condóminos.

Na verdade, na realização destas obras, o legislador apenas impõe que se respeite a segurança e a linha arquitectónica do edifício, de modo a preservar as relações de boa vizinhança e o justo equilíbrio de vivência social entre diversas pessoas, e não prejudicar estas. Para além de se pretender preservar a segurança do imóvel e de quem lá habita e a parte estética do edifício.