Evolução legislativa do Regime Jurídico da PH

A edificação de imóveis em planos sobrepostos horizontalmente é antiquíssimo.

Existem registos que há cerca de 2 000 A.C., na cidade da Babilónia, eram realizadas vendas de frações divididas de prédios, como relatado em documento do tempo de Inmeroum, rei de Sippar, na antiga Caldeia, onde era mencionada a venda do rés-do-chão de uma casa, enquanto o andar superior continuava a pertencer ao vendedor.

Segundo Menezes Cordeiro, por volta do século XVIII A.C., também na antiga Caldeia, no Código de Hamurabi, trata-se das primeiras situações jurídicas regulamentadas sobre o regime da propriedade horizontal ou por andares.

No Direito romano, o direito de propriedade sofria limites impostos pelo princípio superfícies

solo cedit, o que impossibilitava a configuração da superfície como objecto de propriedade ou de qualquer direito real separadamente do solo (e também a inadmissibilidade de propriedade

dividida horizontalmente).

Contudo, no Baixo-Império parece ser de admitir a formulação das primeiras formas de propriedade horizontal ou por andares com os proprietários de imóveis a permitirem o gozo do rés-do-chão para exercício do comércio nas zonas próximas do Fórum Romano, mantendo o primeiro andar para sua habitação. Tratava-se de uma espécie de direito de superfície.

Houve um desenvolvimento exponencial do instituto a partir do Séc. XVI, com um novo impulso a partir da Revolução Industrial no Séc. XIX causado pelo êxodo das populações rurais para as cidades e já no pós Iª Grande Guerra com a reorganização das cidades.

Em Portugal

A propriedade horizontal ou por andares surge com as Ordenações Filipinas, com regulamentos relativos a abertura de janelas e pendentes de telhados sobre habitações contíguas.

Título LXVIII do Livro I das Ordenações Filipinas

 §34: se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão e de outro o sobrado, não poderá aquele cujo for o sobrado fazer janela sobre o portal daquele for o sótão, ou lógea, nem outro edifício algum

O tema da propriedade horizontal ou por andares foi também abordado, mesmo que de forma remota, no artigo 2335º do Código Civil de 1867 (Código Seabra) 

Carta de Lei de 1 Julho de 1867 - Aprova o Código Civil

Artigo 2335º - Propriedade por andares

O Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão datado de 17 de Julho de 1932, reconheceu que não há preceito algum que proíba a divisão de uma casa horizontalmente. A mesma relação, em acórdão de 17 de Maio de 1950, decidiu que a divisão de um prédio entre vários proprietários dá lugar a um misto de propriedade exclusiva e de compropriedade.

Decreto-Lei n.º 38382/51 - Aprova o Regulamento Geral das Edificações Urbanas - Revoga o Decreto de 14 de Fevereiro de 1903, os artigos 9.º e 10.º do Decreto n.º 902, os Decretos nº 14268 e 15899 e o Decreto-Lei n.º 34472.

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, revoga o RGEU, com efeitos reportados a 1 de junho de 2026.

Decreto-Lei n.º 40 333/55, de 14 de Outubro - Estabelece o regime da propriedade horizontal.

Decreto-Lei n.º 47 344/66, de 25 de Novembro - Aprova o Código Civil e regula a sua aplicação. Revoga, a partir da data da entrada em vigor, de toda a legislação civil relativa às matérias que o mesmo abrange

Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro - Regime de licenciamento de obras particulares

Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro - Altera o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial.

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro - Estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal.

Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de outubro - Cria as contas poupança-condomínio.

Decreto-Lei nº 106/96, de 31 de Julho - Regime especial de comparticipação e financiamento na recuperação de prédios urbanos em regime de propriedade horizontal, abreviadamente designado por RECRIPH

Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro - Estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação

Decreto-Lei nº 39/2001, de 9 de Fevereiro - Reajusta o programa de apoio financeiro criado pelo Decreto-Lei nº 7/99, de 8 de Janeiro, designado SOLARH

Lei nº 78/2001, de 13 de Julho - Julgados de Paz - Organização, competência e funcionamento

Decreto-Lei nº 129/2002, de 11 de Maio - Aprova regulamento dos requisitos acústicos dos edifício

Decreto-Lei nº 320/2002, de 28 de Dezembro - Aprova regime de manutenção e inspecção de ascensores e outros meios de elevação

Portaria nº 817/2004, de 16 de Julho - Aprova modelo da ficha técnica da habitação

Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro - Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o DL n.º 287/2003, de 12/11, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial

Decreto-Lei nº 9/2007, de 17 de Janeiro - Aprova o regulamento geral do ruído

Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04 de Julho - Adopta medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de actos e procedimentos no âmbito do registo predial e actos conexos

O art. 4º altera o art. 1419.º aprovado pelo Decreto-Lei 267/94 de 25/10, e adita o art. 1422.º-A, ambos do Código Civil

Decreto-Lei nº220/2008, de 12 de Novembro - Aprova o regime jurídico da segurança contra incêndios em edifício

Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto - Procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, e à 54.ª alteração ao Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana

Os artigos 1424.º a 1426.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de novembro de 1966, passam a ter nova redacção.

Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro - Revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o Código do Notariado

Decreto-Lei n.º 10/2024, de 08/01 - Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria

O art. 11º introduziu uma alteração ao art. 1422º e o art. 12º aditou o art. 1422º-B, ambos ao Código Civil.