Cedência do locado

Nos termos do art. 1022º do CC, “locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. Quando se tratar de coisa imóvel a locação diz-se arrendamento (cfr. art. 1023º CC). O arrendamento é, assim, um sub tipo contratual incluído no tipo mais vasto, que é a locação.

A cedência de posição contratual no contexto de arrendamento oferece uma alternativa simples e eficaz para quem já não pode ou não deseja continuar a residir num imóvel. Este mecanismo permite que o inquilino transfira os seus direitos e deveres para outra pessoa, sem a necessidade de cancelar o contrato de arrendamento ou criar um novo. Desta forma, o novo inquilino assume a posição contratual do anterior, mantendo-se intactas as condições inicialmente acordadas, como o valor da renda, a duração do contrato e outras obrigações.

No entanto, é importante ter em conta que este processo exige o consentimento do senhorio. O senhorio precisa de aprovar a substituição do inquilino, garantindo que o novo arrendatário cumpre as condições necessárias para assumir o contrato. Em alguns casos, o senhorio pode exigir a assinatura de documentos adicionais para formalizar a cedência e assegurar a legalidade do processo.

Este tipo de cessão é bastante útil em situações como:

• Mudanças imprevistas de vida, como a mudança para outra cidade ou país.
• Dificuldades financeiras que impedem a continuidade do pagamento da renda.
• Questões pessoais que levam o inquilino a procurar outro local para viver, sem prejudicar o senhorio.

Aspectos essenciais da cedência de posição contratual no arrendamento:

• Consentimento do senhorio: Sem a aprovação do senhorio, a cedência não pode ocorrer.
• Manutenção das condições do contrato: O novo inquilino assume os termos originais do contrato, sem alterações.
• Formalização do processo: Pode ser necessário assinar um documento adicional que oficialize a transferência de posição contratual.

Este processo oferece flexibilidade tanto ao inquilino quanto ao senhorio, garantindo que o contrato de arrendamento se mantenha em vigor sem a necessidade de novas negociações ou complicações legais.

Pontos principais a considerar:

• O senhorio deve aprovar a substituição do inquilino.
• O novo inquilino herda todas as condições do contrato original.
• A cedência permite que o inquilino original saia do contrato sem penalizações.

Caso não se cumpram estes quesitos, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário ceder a sua posição contratual, no caso em que este acto é ineficaz em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do CC.

A obrigação da comunicação ao locador, nos casos de cedência do gozo da coisa, existe em qualquer caso de transmissão da posição contratual do locatário, sendo que as consequências do não cumprimento desta obrigação deixam de ter aplicação, se o locador reconhecer o cessionário como tal ou se a comunicação lhe tiver sido feita por este próprio.

Como a comunicação da cedência interessa para conhecimento do locador, se este reconhece o beneficiário da cedência, tal facto pressupõe que o locador teve prévio conhecimento da cedência, aceitando-a, o que impede a resolução do contrato de arrendamento.

A obrigação de comunicação ao locador, nos casos de cedência do gozo da coisa, existe em qualquer caso de transmissão da posição contratual do locatário (cfr. art. 1038º, al. g) do CC). As consequências do não cumprimento desta obrigação, no caso de cedência, deixam de ter aplicação, se o locador reconhecer o cessionário como tal ou se a comunicação lhe tiver sido feita por este próprio (art. 1049º do CC).

Assim, nas al. f) e g) do art. 1038º do CC, prevêem-se duas obrigações do locatário: (i) Não proporcionar a outrem o gozo da coisa, a não ser que a lei o permita ou o locador o autorize; e (ii) comunicar ao locador a cedência efectuada, mesmo quando permitida ou autorizada.