Convocação do usufrutuário

Estamos perante um usufruto sobre uma fracção autónoma quando alguém tem o poder de gozar temporária e plenamente uma fracção autónoma aleia, sem alterar a sua forma ou substância.

Cabendo ao usufrutuário o uso e o gozo da coisa, salva rerum substantia, é ele o responsável pela tomada de decisões que respeitem à conservação e ao gozo da coisa comum. Apesar de não lhe ser atribuído expressamente pela lei, o usufrutuário tem um poder próprio para participar na assembleia, derivado da natureza real do seu direito.

O Codice e a Ley sobre Propriedad Horizontal, têm uma norma expressa, e a lei alemã tem-na no âmbito da comunhão (usufruto de coisa em comunhão). A lei italiana, embora não se refira expressamente ao direito de participação do usufrutuário na assembleia, pressupõe-o, ao atribuir-lhe o direito de voto nas matérias de administração ordinária e nas respeitantes ao gozo das partes e dos serviços comuns.

O voto cabe ao proprietário nas deliberações respeitantes a inovações, reconstrução ou manutenção extraordinária das partes comuns do edifício. Diz o art. 15º da Ley sobre Propriedad Horizontal que, se existir um usufruto, a assistência à assembleia e o direito de voto correspondem ao nu proprietário que, salvo manifestação em contrário, se estenderá representado pelo usufrutuário. A delegação deve, todavia, ser expressa quando se trate de acordos que impliquem aprovação ou modificação das regras contidas no título constitutivo ou no regulamento, e quando se trate de obras extraordinárias ou de beneficiação. Na lei alemã, aplica-se à PH a disposição para o usufruto da coisa comum: o usufrutuário tem um direito de co-administração e, portanto, está legitimado a participar na assembleia (ver  §1066º do BGB).

O facto de ser titular de um direito real já lhe concede, directamente, um poder de co-administração (Barmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgezetz, Kommentar vom Eckhart Pick und Werner Merle, C.H. Beck, Munchen, 1997, pág. 794). 

O afastamento da vida condominial, que se verifica a respeito do inquilino, não se justifica no caso do usufrutuário da fracção autónoma, em virtude da diferente natureza do seu direito: direito pessoal de gozo no primeiro caso, direito real no segundo. Devem, pois, ser convocados o proprietário e o usufrutuário para a reunião  da assembleia de condomínio. A falta de convocação deste último é causa bastante para a invalidade das deliberações aí tomadas.

Cabe ao usufrutuário o ónus de comunicar ao administrador a sua qualidade. Na falta desta comunicação, é válida e suficiente a convocação feita apenas ao proprietário.