Comunicação instalação carregador

Nome do condómino
Residência

                                                            À administração do condomínio
                                                            sito em

Assunto: Comunicação da instalação de posto de carregamento para veículo eléctrico em lugar de parqueamento

Exc. Senhor,

Venho pelo presente, solicitar a sua melhor atenção para o assunto que pretendo expor à sua especial atenção.

Na minha qualidade de proprietário da fracção (...) do edifício (...) sito em (...), e de acordo com o disposto no art. 29º do DL 90/2014, de 11 de Junho, sou de informar a administração do condomínio da minha intenção em instalar um posto de carregamento para veículo eléctrico no lugar de parqueamento associado à minha fracção autónoma.

Para efeitos de contabilização do respectivo consumo proponho a instalação de um dispositivo de contagem de energia eléctrica para permitir aferir o valor despendido mensalmente com o carregamento.

Cumpre-me ressalvar que a competente instalação será realizada por entidade habilitada para o efeito, de acordo com as regras técnicas e legislação em vigor, garantindo a efectiva segurança e protecção de pessoas e bens quer durante a instalação quer em funcionamento.

Em anexo junto documentação relevante, disponibilizando-me para lhe facultar qualquer esclarecimento complementar. 

Aos (...) dias do mês de (...) de (...),

E com os melhores cumprimentos,

(Assinatura)

Pontos carregamento carros eléctricos

Os proprietários de veículos eléctricos que pretendam instalar um posto de carregamento num edifício existente deverão informar a administração de condomínio da sua intenção, de acordo com o DL 90/2014, que altera o DL 39/2010.

Artigo 28º
Pontos de carregamento em novas operações urbanísticas

1 — As operações urbanísticas de construção de edifícios em regime de propriedade horizontal ou de outros imóveis que disponham de locais de estacionamento de veículos, devem incluir uma infraestrutura eléctrica adequada para o carregamento de veículos eléctricos, conceito que não inclui pontos de carregamento ou tomadas, que cumpra os requisitos e regras técnicas a aprovar.

2 — Para os edifícios ou outros imóveis abrangidos pelo disposto no número anterior deve ser assegurada uma potência adequada para o carregamento de veículos eléctricos, não podendo essa potência ser inferior ao valor a definir por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das autarquias locais, da energia, das infraestruturas, dos transportes e da habitação.

3 — Quando os edifícios ou outros imóveis abrangidos pelo nº 1 forem destinados a fins habitacionais a infraestrutura de carregamento de veículos eléctricos pode não ser totalmente executada antes da sua entrada em exploração, mas deve estar preparada para permitir a instalação de um posto de carregamento normal ou de uma tomada em cada lugar do parque de estacionamento.

4 — As normas técnicas para as instalações de carregamento de veículos eléctricos previstas nos números anteriores são definidas pela portaria referida no n.º 2.

5 — Aplica-se à instalação, disponibilização, exploração e manutenção dos pontos de carregamento previstos no presente artigo o disposto no artigo 26º ou no artigo 27º, consoante aplicável.

Modificar o TCPH

O nº 1 do art. 1418º do CC estabelece que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias fracções, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. 

Além das especificações constantes no número anterior, o seu nº 2 elenca outras que dele podem constar, como a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (al. a)), o regulamento do condomínio, que distingue do especificado no art. 1429º-A por poder disciplinar também o uso, fruição e conservação das fracções autónomas (al. b)), e a previsão da obrigatoriedade da celebração de compromisso arbitral para a resolução de litigios (al. c) e art. 1434º).

O nº 3 deste preceito ressalva que a falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na al. a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela CM determinam a nulidade do TCPH, aplicando-se consequentemente o fixado no nº 1 do art. 1416º do CC.

Permilagem

O que é e como se calcula o valor relativo havido fixado para cada fracção autónoma, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total de um prédio?

Primeiramente importa ressalvar que a fixação destes valores é efectuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das fracções, afectação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim aqueles vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição. 

O único factor imperativo existente, é o de que, o valor total do prédio tem de corresponder sempre ao somatório do valor relativo atribuído a cada uma das suas fracções autónomas. que o compõem. 

Praticar actos isolados

Por vezes o condomínio tem que recorrer a alguém, um condómino ou um terceiro para que preste um determinado serviço, devidamente remunerado, ou efectue uma qualquer venda comercial. Como emitir factura?

O que é o acto isolado?

 

O acto isolado, também chamado de acto único, destina-se a todos os que, não tendo uma actividade aberta nas Finanças, ou seja, todos os que, não sendo trabalhadores independentes, têm necessidade de emitir um recibo ou factura por um serviço ou venda feito de forma pontual ou esporádica. O acto isolado evita, assim, a abertura de actividade nas Finanças por um trabalho que surgiu de forma inesperada e que, de acordo com o art. 3º do CIRS não se prevê repetir de forma regular.

Em que consiste e quando se aplica?

De acordo com a informação veiculada pela Finanças, deve ser emitido um acto isolado quando se obtém um rendimento por uma actividade que não é previsível ou reiterada. Neste contexto, há três tipos de documentos que podem ser emitidos, nomeadamente:

Execução de constribuições devidas

O artigo 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10, com referência ao artigo 703º, nº 1, al. d), do Código de Processo Civil, estatui que a acta que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

A expressão presente no texto do artigo 6º, nº 1, do DL 268/94, de 25/10, «contribuições devidas ao condomínio» abrange quer as “contribuições em dívida ao condomínio” (contribuições já apuradas), quer as contribuições futuras, desde que se verifiquem os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade que condicionam a admissibilidade da acção executiva, devendo estas características da obrigação exequenda constar da deliberação tomada na assembleia geral de condóminos e serem vertidas na correspondente acta.

É outrossim uniformemente entendido que se enquadram neste âmbito as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, na acepção do artigo 1421º, os serviços de interesse comum referidos no artigo 1424º, os prémios de seguro obrigatório contra o risco de incêndio previstos no artigo 1429º e as despesas com a reconstrução do edifício (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08/07/2007, in www.dgsi.pt).

Conteúdo acta executiva

 

A acta que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (cfr. art. 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10, com referência ao art. 703º, nº 1, al. d), do Código de Processo Civil). 

A expressão presente no texto do art. 6º, nº 1, do DL 268/94, de 25/10, «contribuições devidas ao condomínio» abrange quer as “contribuições em dívida ao condomínio” (contribuições já apuradas), quer as contribuições futuras, desde que se verifiquem os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade que condicionam a admissibilidade da acção executiva, devendo estas características da obrigação exequenda constar da deliberação tomada na assembleia geral de condóminos e serem vertidas na correspondente acta (neste sentido, ver acórdãos do Tribunal da Relação de Évora de 26/04/2007, 12/06/2008 e 17/02/2011, in www.dgsi.pt).

Prazo pagamento quotas

Quanto ao tempo do cumprimento, duas questões podem ser colocadas: (i) Quando é que a obrigação pode ser cumprida? Ou seja, quando é que o devedor pode cumprir e o credor tem de aceitar, sob pena de entrar em mora? (ii) 2. Quando é que a obrigação tem de ser cumprida? Ou seja, quando é que o credor por exigir que o devedor cumpra sob pena de este entrar em mora?

A lei trata ambas as situações nos arts. 777º e ss. do CC. Nas obrigações puras, o cumprimento pode ser realizado ou exigido a todo o tempo (cfr. nº 1 do art.777º CC), correspondendo à regra geral supletiva (se nada for dito em contrário ou resultar da natureza da obrigação, ela é pura e segue o regime do citado normativo, logo, o devedor só entra em mora depois de interpelado pelo credor – cfr. nº 1 art. 805º CC). Nas obrigações a prazo, ou seja, já constituídas, a exigibililidade do cumprimento ou possibilidade de realização são diferidas para momento posterior, porque a lei ou as partes fixaram prazo (obrigações de prazo certo – onde o devedor constitui-se em mora com o decurso do prazo - cfr. al. a) nº 2 art. 805º CC), pela natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinaram ou os usos o impõem (na falta de acordo, o prazo é fixado pelo tribunal – cfr. nº 2 art.777º e 1456º e 1457º do CPC).

Pagamento das quotas

Dimana da letra da lei que o devedor (condómino) cumpre a obrigação quando realiza a prestação (quota) a que está vinculado (cfr. art. 762º CC), sendo que o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: o princípio da pontualidade, da integralidade e da boa fé.

O princípio da pontualidade encontra-se consagrado no art. 406° nº 1 do CC, e refere-se aos contratos, mas vale para todas as obrigações, ressalva o cumprimento ponto por ponto, a proibição de alteração unilateral da prestação devida e onde o devedor não pode invocar situação precária em que o cumprimento o deixará. Ou seja, estipula que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

O princípio da integralidade encontra-se expresso no art. 763° nº 1 do CC, corolário da regra da pontualidade, estabelece que a prestação debitória deve ser integralmente cumprida e não por partes; logo, o credor não pode ser obrigado a aceitar o cumprimento parcial. Significa que o devedor deve realizar a prestação de uma só vez, ainda que se trate de prestação divisível. Se o devedor oferecer apenas uma parte da prestação, o credor pode recusar o seu recebimento sem incorrer em mora.

Obras nos terraços

Acórdão: TRP
Data: 11-10-2018

Sumário

I- Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afcetos ao uso exclusivo de uma fracção.
II - em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre.
- obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço - no º 3 do artº 1424º do C.Civil.
- as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.
III – Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.

Terraços em socalcos vs varandas

 

O terraço é uma cobertura plana de um edifício; a varanda (que a lei considera como coisa diferente daquele; cfr. art. 1360º, nº 2 do CC) é algo semelhante mas murada, com balaústres (que sustentam um peitoril) ou balcão e não é por estar por cima de outra fracção que é um terraço de cobertura; a ser assim, também a sala seria, na mesma, um terraço.

A função de uma ou outra coisa é diferente. O terraço serve apenas de cobertura de um andar inferior para proteger a casa aí existente, tal como o telhado serve a mesma função (aliás, não deixa de ser explícita a equiparação que o preceito legal aqui em discussão faz de telhado e terraço). Já a varanda é uma extensão da casa, um prolongamento da sala (geralmente) onde o dono pode colher luz solar e ar fresco, gozar a vista e fazer a sua vida social. Tendo em mente um prédio típico (como uma torre), com varanda por cima de varanda, será que cada uma delas, face à nova redacção do artº 1421º, nº 1, al. b) do CC, é um terraço a que se aplica a qualificação de coisa comum? Será que o solo de cada varanda é cobertura da fracção inferior? E se a varanda estiver fechada? Cremos que ninguém chegou a tal conclusão e, no entanto, estas varandas também estão sujeitas à chuvas, poeiras, folhas, etc. como qualquer outra cobertura.

Terraços comuns

Dispõe o art. 1421º, nº 1, alínea b), do CC, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.», acrescentando o seu nº 3 que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.».

No entanto, esta matéria não é tão pacífica quanto possa aparentar, porquanto, desde logo, no Direito anterior (DL 40333) o nº 2 do art. 1421º estatuia que eram comuns, "O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento", portanto, em causa estavam apenas os terraços sitos no ultimo pavimento, em substituição do telhado. Com a aprovação do DL 267/94, esta norma passou para a al. b) do nº1 com a redacção supra, que por não devidamente especificada, deixou ao critério dos juízes determinar se um terraço intermédio era ou não imperativamente comum. Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/07/o-art-1421-do-codigo-civil.html

Modificação do TCPH

Só por acordo de todos os condóminos, dado em escritura pública ou por documento particular autenticado, com observância do disposto no art. 1415º do CC é que pode ser modificado o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH). É o que se retira do art. 1419º do CC.Este art. 1419º foi alterado pelo art. 4º do DL 116/2008 (publicado no Diário da República nº 128/2008, Série I de 2008-07-04, em vigor a partir de 2008-07-21), sendo a sua actual redacção a seguinte:

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

Deliberações inexistentes

O legislador substantivo não reconhece a figura das "deliberações inexistentes", não havendo, assim, qualquer regime processual que lhes seja especificamente aplicável, pelo que ou estamos perante deliberações sociais — que, por esse facto podem ser objecto da providência cautelar especificada de suspensão das deliberações sociais, desde que verificados todos os respectivos requisitos, incluindo o do "dano apreciável" - ou não estamos perante deliberações sociais (por nem sequer na aparência poderem ser imputadas à sociedade, o que não é o caso concreto) e, nesse caso, não poderão ser objecto da providência requerida, mas apenas de procedimento cautelar comum, desde que verificados todos os respectivos pressupostos;

Em síntese, diremos que, em regra, para aqueles que aceitam a figura da inexistência jurídica das deliberações sociais, como Raúl Ventura (Sociedades por quotas, II, Almedina, Coimbra, 1996, p. 247), uma deliberação será inexistente se falta absolutamente algum dos seus elementos essenciais específicos. 

Paulo Olavo e Cunha (Impugnação de Deliberações Sociais, Almedina, 2015, p. 180 e ss.), na tentativa de identificar os elementos específicos para que haja uma deliberação social, ainda que inválida, identificou 4 elementos, a saber: (i) existência de uma realidade que seja imputável aos sócios sobre a qual se possam pronunciar; (ii) emissão de votos os sócios de modo a formar um deliberação; (iii) os votos têm de ser expressos numa quantidade mínima; (iv) a deliberação tem de observar um processo estabelecido ou permitido pela lei ou regulado contratualmente.

Deliberar sobre assuntos estranhos à OT

O nº2 do art. 1432º do Código Civil – ao impor certos requisitos do aviso convocatório da assembleia de condóminos – visa garantir-lhes o direito à informação das matérias objecto da convocatória a fim de assegurar uma participação esclarecida na discussão e votação.

Segundo o Ac. do TRC datado de 4/10/2005, "O art. 174º do Código Civil dispõe, no seu nº 2, que são anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia. Esta norma é omissa sobre a especificação do conteúdo da ordem de trabalhos a mencionar na convocatória da assembleia de associados, devendo tal lacuna ser integrada por aplicação analógica, nos termos do art. 10º, nº 1 e 2, do Código Civil, do disposto no nº 8 do artº 377. do Código das Sociedades Comerciais, segundo o qual «o aviso convocatório (das assembleias gerais) deve mencionar claramente o assunto sobre o qual a deliberação é tomada»”.

Também no Ac. deste Tribunal, proferido no processo n.º 3125/17.0T8VIS.C1, de 20 de Fevereiro de 2019, decidiu que é anulável a deliberação tomada sobre assunto não constante da ordem de trabalhos, sem a presença de todos os condóminos ou, estando todos presentes, se estes não concordaram com a sujeição do assunto a deliberação.

Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 2ª parte

No seguimento a análise anterior, relativamente às deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos nº 3 e 4 do art. 1424º do CC para as despesas neles previstas, por se terem deliberações com conteúdo negocial contrário à lei são, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280º do CC, porquanto, a sanção da anulabilidade prevista no art. 1433º do CC aplica-se apenas às deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Atentemos agora ao regime da invalidade.

 
Com alguma frequência encontramos informação no sentido de a violação de uma norma imperativa gerar necessariamente nulidade do negócio. É o que parece ser sugerido, por exemplo, pelo trecho de Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., Coimbra Editora, 1987, p. 447, quando, em anotação ao art. 1433 do CC (que determina que as deliberações da assembleia contrárias à lei são anuláveis), escrevem: «no âmbito desta disposição não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos». Se assim fosse, as deliberações contrárias à lei a que o art. 1433 se reporta e que comina com a anulabilidade não seriam imperativas, seriam dispositivas e, nomeadamente, suplectivas. Mas não pode ser assim (também reparando na incongruência, Jorge Morais Carvalho, Os limites…, cit., p. 151, nota 442). Normas suplectivas são aquelas cujo conteúdo pode ser validamente afastado pelas partes, pelo que o negócio que as afasta é válido, logo, não anulável.

O art. 1421º do Código Civil

 Artigo 1421.º

(Partes comuns do prédio)

1 - São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

(Alterado pelo Art. 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Notas:

A redacção das al. b) e d) do nº 1, e da al. d) do nº 2, bem como a inserção de um novo nº 3 ficou a dever-se ao art. 1º do DL 267/94 de 25/10. A origem deste preceito encontra-se no art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333, 14 Outubro 1955 e 123º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 273) e 1117º do Código Civil italiano.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 123º

 Vide comentário ao Projecto

1ª Revisão Ministerial: 

art. 1409º

 Vide comentário ao Projecto

Projecto: 

art. 1421º

O texto definitivo do Código, na sua versão original, conservou a redacção destes artigos, salvo ligeiras diferenças que não alteraram o sentido. Assim, na alínea a) do nº 1, onde se lê "todas as partes restantes", escreveu-se "todas as restantes partes" no Anteprojecto e na 1ª Revisão. E onde se lê, na alínea c) do nº 1 "uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos", no articulado daqueles trabalhos preparatórios propunha-se a redacção "uso ou passagem comum a pelo menos dois condóminos" (Anteprojecto), "uso ou passagem comum a dois condóminos pelo menos" (Projecto).

Direito anterior:  

art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333

São comuns as seguintes partes integrantes e pertenças do prédio:

1º O terreno, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes estruturais do prédio;

2º O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento;

3º As entradas, as escadas e os corredores de passagem comum;

4º As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento e semelhantes.

§ 1º Presumem-se ainda comuns:

1º Os pátios e jardins comuns;

2º Os ascensores;

3º As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

4º As garagens;

5º Em geral, as coisas que não forem afectadas ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos.

§ 2º As coisas referidas no corpo deste artigo, enquanto durar a propriedade horizontal, são indivisíveis e não podem separar-se das fracções autónomas, salvo para serem substituídas por outras de igual função, com a aprovação do respectivo projecto pela câmara municipal, as mencionadas no §1º podem dividir-se e alienar-se nos termos gerais da compropriedade.

Versão inicial:

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Multa no montante anual máximo permitido por lei

É válida a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de aplicar uma multa sempre que o atraso de liquidação da dívida para com o condomínio fosse superior a um determinado prazo, multa essa no montante anual máximo permitido por lei?

Em bom rigor, essa deliberação nada tem de inválida, estando de acordo com o preceituado no art. 1432º, nº 3 do CC, sendo que fixa as condições em que a multa é aplicável, porquanto, nos termo do art. 1434º, nº 1 do CC, a assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, estabelecendo o nº 2 que o montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento colectável da fracção do infractor.

 

Importa salientar que o nº 2 do art. 1434° do CC, tem carácter imperativo e não supletivo, dado que ali se estipula que o montante das penas em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor, sendo que, o uso da expressão nunca, significa que esta meta tem carácter imperativo. 

As actas na lei

Decreto-Lei nº 268/94 de 25/10

Artigo 1º
Deliberações da assembleia de condóminos

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

Código das Sociedades Comerciais

Artigo 63º
Actas

1 - As deliberações dos sócios só podem ser provadas pelas actas das assembleias ou, quando sejam admitidas deliberações por escrito, pelos documentos donde elas constem. 

Atividades ruidosas temporárias

Proibição do exercício

 

É proibido o exercício de actividades ruidosas temporárias na proximidade de:

 

a) Edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas;

b) Escolas, durante o respectivo horário de funcionamento;

c) Hospitais ou estabelecimentos similares.

 

Autorização do exercício 

 

O exercício das actividades ruidosas temporárias, proibido no parágrafo anterior, pode ser autorizado pelo Vereador do Pelouro do Ambiente, em casos excepcionais e devidamente justificados, mediante emissão de licença especial de ruído que fixa as condições de exercício da actividade.

Título Constitutivo diferente Projecto CM

Tribunal: Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 072164
Data: 10-05-1989
Decisão: Uniformização de jurisprudência
Área temática: Direito Civil - Teoria geral / Direitos reais
Legislação:
CCIV66 art. 292º, 294º, 1415º, 1416º nº1 e 2, 1417º, 1419º, 1422º.
CPC67 art. 763º e 766º nº 3.
RGEU51 art. 1º, 2º, 3º, 6º, 7º, 8º e 165º.
DL 148/81 de 1981/06/04 art. 13º.
DL 13/86 de 1986/01/23 art. 44º e 51º nº1.
DL 329/81 de 1981/12/04 art. 1º.
CONST82 art. 266º nº 1.
DL 44258 DE 1962/03/31.
CNOT67 art. 74º B C.
Jurisprudência: Sim
AC. STJ DE 1984/01/26 IN BMJ N333 PAG457.
AC. STJ DE 1982/12/21 IN BMJ N322 PAG333.

Sumário:

Nos termos do artigo 294 do Código Civil, o titulo constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal e parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autonoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal.

Tipos de despesas

Estatui o CC, no seu art. 1431º, nº 1, que "A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano". Que despesas?

 

Sobre estas, o art. 1424º, no seu nº 1, apenas dispoe que "Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções", sem concretizar mais.

Destas sortes, importa pois enquadrar as diversas despesas condominiais, atendendo por exemplo que o Fundo Comum de Reserva do Condomínio apenas pode ter-se utilizado para pagamento de obras de conservação ou que, algumas benfeitorias nas partes comuns não se confundem com inovações...

O art. 1420º no Código Civil

 Artigo 1420.º

(Direitos dos condóminos)

1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

Notas:

O preceito tem origem no art. 10º do Decreto-Lei nº 40 333, de 14 Outubro 1955 e 122º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 272).

Fontes:

Anteprojecto:

art. 122º

O texto tem a mesma redacção do projecto.

 1ª Revisão Ministerial: 

art. 1408º

 O texto tem a mesma redacção do projecto.

Projecto:

 art. 1420º

1. Cada condómino goza do direito de propriedade exclusivo sobre a fracção que lhe pertence, e comproprietário sobre as partes comuns do edifício.

2. O conjunto destes (*) dois direitos é incindível. não pode cada um deles ser alienado  (**) separadamente, nem é possível a renuncia (***) à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

(*) "Dos", nos textos da 1ª Revisão Ministerial e do Projecto;

(**) "Nenhum deles pode ser alienado", nos textos da 1ª Revisão Ministerial e do Projecto;

(***) "Nem é licito renunciar", no texto do Projecto.

Direito anterior:  

art. 10º Decreto-Lei nº 40 333

Cada um dos proprietários tem direito de propriedade sobre a fracção autónoma correspondente e, acessoriamente, o direito de compropriedade na parte comum do prédio.

§ único. O complexo destes direitos é incindível, salvo disposição da lei em contrário, e está sujeito, para todos os efeitos, ao regime da propriedade de coisas móveis.

art. 25º Decreto-Lei nº 40 333

Os direitos e obrigações de cada proprietário nos bens comuns são inseparáveis da propriedade singular, a qual não poderá em caso algum ser transmitida ou onerada independentemente daqueles direitos e obrigações.

art. 26 Decreto-Lei nº 40 333

Nenhum proprietário poderá renunciar os seus direitos aos bens comuns com o fim de se escusar aos encargos correspondentes.

Denuncia contrato empresa de gestão

A respeito da qualificação do contrato celebrado entre o condomínio e uma empresa de administração de condomínios, o mesmo trata-se de um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, previsto no art. 1154º do CC, através do qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição, ao qual, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, por força do preceituado no art. 1156º do CC.

Com efeito, assim defende Aragão Seia, in Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, 2001, pág. 186), ao referir que ao administrador se aplicam por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987º do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal .
Estipula-se no art. 1430º nº 1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

De acordo com o ensinamentos de Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71, pag. 284, «a assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração. O administrador é o órgão executivo. É um órgão de execução, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, a quem tem de prestar contas da sua actividade.»

As principais medidas da Lei de Bases da Habitação

A Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei 83/2019 de 3 de Setembro, teve como objectivo estabelecer as bases do direito à habitação e as incumbências e tarefas fundamentais do Estado na efectiva garantia desse direito a todos os cidadãos, nos termos da Constituição, facto ressalvado que a própria lei ressalva: “Todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde”.

Contudo, a estipulação deste direito não é uma novidade: o mesmo vem incluído na Constituição da República Portuguesa, no seu art. 65º, desde a sua versão de 1976. Então, o que muda agora para os cidadãos portugueses e de que foram é que o seu direito à habitação se encontra mais protegido?

Vejamos, sucintamente as principais medidas deste novo diploma:

Actas avulsas vs livro actas

Importa começar por referir os diversos articulados que sobre esta matéria constam quer do Código Comercial (aprovado por Carta de Lei de 28/6/1888 e publicado pelo Decreto de 23/8/1888, do Ministério dos Negócios Eclesiásticos e de Justiça, no decorrer do reinado de D. Luís, tendo o mesmo sido elaborado por Francisco António da Veiga Beirão), após as alterações que mais recentemente lhes foram introduzidas através do art. 8º do DL nº 76-A/2006, de 29/3, quer do CSC, do CRC, assim como do CPA e do CC.

Assim, e no que se refere ao Código Comercial, o art. 31º - «Livros obrigatórios», estipula que as sociedades comerciais são obrigadas a possuir livros para actas. Estipula ainda que os livros de actas podem ser constituídos por folhas soltas numeradas sequencialmente e rubricadas pela administração ou pelos membros do órgão social a que respeitam ou, quando existam, pelo secretário da sociedade ou pelo presidente da mesa da assembleia geral da sociedade, que lavram, igualmente, os termos de abertura e de encerramento, devendo as folhas soltas ser encadernadas depois de utilizadas.

O art. 1419º do Código Civil

 Artigo 1419.º

(Modificação do título)

 

1 — [...]
2 — A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções se destinam.
3 — O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
4 — (Anterior n.º 3.)

 

(Alterado pela Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro)

 

Notas: 

 

A redacção do anterior nº 1 manteve-se inalterada, sendo introduzido um novo nº 2. Consequentemente, o anterior nº 2, agora nº 3, foi rectificado na parte que remete para o nº 1, sendo que o anterior nº 3, passa a corresponder ao novo nº 4.

 Anterior redacção do artigo 1419.º

(Modificação do título)

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 4.º do Decreto-Lei n.º 116/2008 - Diário da República n.º 128/2008, Série I de 2008-07-04, em vigor a partir de 2008-07-21)

Notas:

A redacção do nº 1, pelo facto de ter sido aditado ao CC o art. 1422º-A, e o nº 2, resultaram do art. 1º do DL nº 269/94 de 25/10; o nº 3 corresponde ao anterior nº 2. O antecessor do nº 1 teve origem no art. 5º do DL 40 333 de 14 Outubro 1955.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 121º; 

 Texto igual ao da Revisão Ministerial.

 Revisão Ministerial: 

art. 1407º

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os condóminos.

2. A não observância, neste caso (*), do disposto nos artigos 116º e 117º (**) importa a nulidade do acordo, a qual pode ser pedida pelas pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 118º (***)

(*) "Na modificação", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(**) "Artigos 1402º e 1403º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(***) "Nº 2 do artigo 1404º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

Projecto: 

art. 1419º

Tem a mesma redacção do texto original do Código.

Direito anterior:  

art. 5º do Decreto-Lei nº 40 333

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os interessados celebrado por escritura pública e, se algum deles for incapaz ou ausente, mediante autorização judicial, nos termos dos artigos 1488º e 1489º do Código de Processo Civil.

§ único. Não pode, todavia, modificar-se a composição das fracções autónomas sem que a observância do artigo antecedente se mostre garantido por vistoria municipal, ou no caso de a modificação exigir obras, pela aprovação do respectivo projecto.

Versão 1994:

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 1º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Redacção primitiva do artigo:

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

Maiorias qualificadas em 2ª convocação

O art. 1432º do CC, que se insere na Secção IV sobre a Administração das partes comuns do edifício, na sequência dos preceitos que identificam os órgãos administrativos, os votos que cabem a cada condómino, e as datas de reunião, vem estabelecer, sob a epígrafe “Convocação e funcionamento da assembleia”, as seguintes regras:

“1- A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2- A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4- Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5-As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6-As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7-Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8-O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9-Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante”.

Alteração nº 3 e 4 art. 1424º CC

Acórdão: Tribunal Relação de Lisboa

Data: 14/11/2007

Jurisprudência: N

Sumário:

I.– O disposto no n.º 1 do art. 1424 do Código Civil – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário.

II.– Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o n.º 2 do art. 1424 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

III.– As normas dos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 do Código Civil – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas frações – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo n.º 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos.

IV.– As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC.

V.– A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Usar garagens para outros fins

Naquilo que nos aproveita, segundo a generalidade dos dicionários, o conceito de garagem é o de um lugar próprio para se e estacionar e guardar veículos, local onde se guardam automóveis, lugar coberto, geralmente fechado, que serve para abrigo de automóveis. No entanto, cumpre perguntar, destinam-se as garagens apenas ao parqueamento de qualquer tipo de viaturas?

O velho conceito de garagem

Garagem é o nome atribuído a um espaço, geralmente coberto e fechado (podendo ser outrossim um lugar delimitado por traços pintados no pavimento num espaço amplo, sito na cave de um edifício com múltiplos proprietários), na qual o proprietário pode parquear os veículos para os proteger do tempo inclemente e também de potenciais acções criminosas.

Estes espaços, nos projectos de arquitectura, eram os cómodos "mais pobres" da edificação, sendo mal estruturados, deficientemente revestidos, totalmente desaproveitados e desprovidos, não se sobressaindo nem convergindo com a linha arquitectónica da moradia ou prédio. Em muitos prédios têm-se mesmo como espaços exíguos em face da necessidade de se aproveitar todo o (pouco) espaço disponível, com rampas excessivamente inclinadas e/ou mal projectadas e ângulos de manobra incómodos. 

Usos do Fundo Comum Reserva

O FCR tem-se estatuído no art. 4 do DL 268/94 de 25/10, sendo portanto de constituição obrigatória, cujo seu valor é resultado das comparticipações de todos os condóminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efectuar no futuro. Importa pois sublinhar que este aforro visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinária nas partes comuns do edifício, competindo à assembleia de condóminos fixar, anualmente, o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio. 

 

Acresce ressalvar que este fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autónoma. De salientar que as gestões das contas do condomínio devem ter-se necessariamente feitas com o consentimento do administrador e de um condómino nomeado pela assembleia para aquele efeito. 

Impondo o art. 4 nº 1 do DL 268/94 que o FCR apenas serve para custear as despesas de conservação do edifício, há que apurar a natureza das obras e por força do art. 2º, al. f) do DL 555/99 de 16/12 (RJUE) as obras de conservação são definidas como os obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução ampliação ou alteração, designadamente obras de restauro, reparação ou limpeza.

Regras aplicáveis ao Alojamento Local

A Lei 62/2018, de 22 de Agosto, com entrada em vigor a 22 de Outubro de 2018, por se haver uma moratória de 2 anos para a aplicação de algumas normas aos alojamentos locais previamente existentes, alterou as regras aplicáveis aos alojamentos locais, dando mais poder às autarquias e aos condomínios, procurando manter a qualidade de vida dos moradores que partilham edifícios com alojamentos locais e bem assim, evitar o seu predomínio em certas zonas das cidades, preservando a habitação e a realidade social desses locais.

Destarte, começou-se primeiramente por ampliar o conceito de estabelecimento de alojamento local, considerando-se como tal todos aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mas não só (ao contrário do que estava previsto na redacção anterior) mediante remuneração, neste sentido, incluindo-se nas modalidades de alojamento local, a modalidade de “quartos”, como a “exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal”, até um máximo de 3 quartos, presumindo-se ainda a existência de um “hostel” quando o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.

Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)

5 formas de convocar a assembleia

O nº 1 do art. 1432º do CC prevê duas formalidades de convocação da assembleia de condóminos. Caso tais formalidades não sejam cumpridas, a reunião será irregular e as suas deliberações susceptíveis de impugnação, nos termos do art. 1433º do CC. Destarte, os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.

No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.

Direito de Habitação Duradoura

 

Conhece o arrendamento vitalício?

Com a aprovação do DL 1/2020, de 9 de Janeiro foi criado o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), o qual tem por objectivo facultar a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respectivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.

Em concreto, este regime será o equivalente a que uma pessoa possa manter a sua residência permanente numa casa por um período vitalício, o que poderá ser uma interessante alternativa à aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional, sendo que o titular deste DHD (o morador), terá o direito de residir toda a vida na habitação, pese embora o mesmo possa renunciar livremente e a todo o tempo a este direito, devendo, todavia, devolver a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário do imóvel.

O DHD deverá ser constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular com assinaturas presencialmente reconhecidas e deve ser inscrito no registo predial, a requerimento do morador dentro dos 30 dias posteriores à celebração do contrato.

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

O art. 1418º do Código Civil

Nova redacção:

O texto primitivo deste artigo confinava-se ao teor do seu actual nº 1, tendo os nº 2 e 3 sido aditados pelo DL nº 267/94

 Artigo 1418.º

Conteúdo do título constitutivo

1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;

c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

(Alterado pelo art. 1º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Notas:

Os nº 2 e 3 foram introduzidos pelo art. 1º do DL 268/94. O nº 1 teve origem no art. 3º do DL nº 40 333 de 14 Outubro 1955 e 120º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 271).

Redacção dada pelo DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro:

Artigo 1418.º

(Individualização das fracções)

No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

Anteprojecto:

art. 120º;

Tem a mesma redação do texto da Revisão Ministerial.

Revisão Ministerial:

art. 1406º

No título constitutivo devem ser especificadas as partes do edifício correspondentes a cada fracção de forma (*) a que estas fiquem individualizadas (**) e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor do prédio.

(*) Na 1ª Revisão Ministerial do Projecto, em lugar da expressão "de forma", escreveu-se "por forma".

(**) "Devidamente individualizadas" na 1ª Revisão Ministerial.

Projecto::

art. 1418º

Tem a mesma redação do texto original do Código

Direito anterior: 

art. 3º do Decreto-Lei nº 40 333

O título constitutivo deve:

1º Especificar as partes do prédio componentes de cada uma das fracções autónomas, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas.

2º Fixar o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

§1º Nos casos dos nº 2º e 3º do § único do artigo 2º as decisões aí referidas devem individualizar o mapa de partilha, o projecto ou outros documentos de que constem os elementos acima exigidos, os quais se considerarão parte integrante do título constitutivo.

§2º Se o título constitutivo não satisfazer ao disposto neste artigo, será completado por acordo dos interessados, expresso em documento autêntico, ou por arbitramento judicial, atendendo-se, quanto ao valor, àquele que o prédio tinha ao tempo da construção.

Rendimentos prediais

O princípio, supletivo, da proporcionalidade contido no art. 1424º, nº 1, do CC, quanto ao pagamento, pelos condóminos, das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, deve também ser observado, por força das disposições conjugadas dos art. 1420º, nº 1 e 1405º, nº 1, do CC, na repartição pelos condóminos das receitas eventualmente geradas por essas partes comuns.

Vale isto por dizer que, sendo cada condómino comproprietário das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, e, nessa medida, participando nas vantagens e encargos da coisa, na proporção das suas quotas, como, conjugadamente, estatuem os supra citados art. 1405º, nº 1, e 1420º, nº 1, do CC, tem-se entendido que se outra não for a afectação de tais receitas constante do TCPH, nem tal afectação vier a ser modificada pelo acordo de todos os condóminos, aquelas deverão ser repartidas pelos condóminos na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (a percentagem ou permilagem constante do título). Neste mesmo sentido, entre outros, Pires de Lima e Antunes Varela, ob cit, pag. 433, Abílio Neto, in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª Edição, 2006, pag. 267-268; Manuel Henrique Mesquita, citado por Abílio Neto, in “A Propriedade Horizontal – Revista de Direito e Estudos Sociais”, ano XXIII, 1976, pag. 130, e José António de França Pitão, in “Propriedade Horizontal, Anotações aos artigos 1414º a 1438º-A do Código Civil”, Almedina, pag. 150.

A propriedade horizontal

O condomínio resultante do regime da a propriedade horizontal, é um instituto que, tal como o concebemos actualmente, não tem ainda um século de existência.

O direito romano não tolerava a divisão do prédio por planos horizontais, por a mesma ser contrária aos princípios dominantes: se a propriedade se projectava para o alto ad astra e se aprofundava ad inferos, não havia fundamento para a separação e autonomização dos direitos de quem vivesse acima do proprietário, incompatibilidade flagrante quanto mais arreigada a convicção de que se subordinava ao proprietário do solo qualquer edificação sobre ele levantada: aedificium solo cedit et ius seguitur (cfr. Caio Mário da SilvaPereira, Condomínio e Incorporações, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1981, p. 61).

A origem da propriedade horizontal encontra-se na Idade Média. Alcançou então um grande desenvolvimento, sobretudo em cidades como Rennes e Grenoble, onde os edifícios por pisos eram a regra e as vivendas estritamente pessoais a excepção, o que é justificado pelas circunstâncias que obrigavam a rodear as cidades de altas muralhas que as impediam de crescer em extensão e forçavam o crescimento em altura (cfr. Pedro Augusto Escobar Trujillo, apud Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., Coimbra: Almedina, 1998, p. 48).

Legitimidade, personalidade e capacidade judiciária

A personalidade judiciária acompanha a personalidade jurídica, que consiste na susceptibilidade de ser titular de direitos e obrigações (cfr. art. 11º, nº 2, do CPC). A personalidade jurídica é automaticamente atribuída às pessoas singulares, a partir do nascimento completo e com vida (cfr. art. 68º, nº 1 do CC), e às pessoas colectivas regularmente constituídas.

Assim, quanto às pessoas colectivas, têm personalidade jurídica as sociedades comerciais constituídas nos termos do CSC, aprovado pelo DL nº 262/86, de 2.09, cujo art. 5º pressupõe a regularidade formal e o registo definitivo do contrato, as sociedades civis sob forma comercial (cfr. art. 1º, nº 4), as associações constituídas por escritura pública (cfr. art. 158º, nº1 do CC) ou nos termos da Lei nº 40/2007, de 24.08, que aprovou um regime especial de constituição imediata de associações, as fundações reconhecidas (cfr. art. 158º, nº2 do CC), as cooperativas, a partir do registo da sua constituição (cfr. art. 16º do Código Cooperativo, aprovado pela Lei nº 51/96, de 7.09).

Assente isto, vejamos agora em que consiste o condomínio resultante da propriedade horizontal, instituto que, tal como o concebemos actualmente, não tem ainda um século de existência.

Exoneração judicial do administrador

A acção de exoneração do Administrador de Condomínio na propriedade horizontal não visa exonerar o órgão administrador, mas as concretas pessoas que ocupam esse cargo. Por isso, a prática de irregularidades e negligência tem de se verificar na pessoa que está neste momento a exercer o cargo, pelo que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela Assembleia de Condomínio.

A acção de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055º, nº 3, aplicável por via do art. 1056º, ambos do CPC. Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Para a exoneração judicial de administrador deverá ser alegado que existe um administrador eleito que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções ou a exercê-las de forma negligente. Já quando se pretenda a nomeação judicial de administrador, forçoso será alegar e provar que não existe um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por não dispor do capital necessário para a convocar - cf. art. 1431.º, n.º 2, do CC - ou por não terem comparecido, nem em primeira nem em segunda convocatória os condóminos para que pudesse funcionar - art. 1432.º, n.º 4, do CC), seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.

Denúnciar incomodidade provocada pelo ruído de atividades ruidosas permanentes

Qualquer munícipe ou entidade, que se considere afectado/a pela emissão de ruído de qualquer actividade ruidosa permanente, com origem identificada num estabelecimento industrial, comercial ou de serviços, pode apresentar uma denúncia no respectivo município, devendo indicar correctamente:

a) A denominação do estabelecimento em causa;

b) A situação de incomodidade, nomeadamente, o horário de maior incómodo e a área da habitação mais afetada;

c) Os seus dados identificativos completos, nomeadamente, nome, morada, número de contribuinte e contactos de telefone e telemóvel;

d) A disponibilidade para o Município mediar o conflito entre ambas as partes;

e) A autorização para a realização de medições acústicas, se aplicável, no interior da habitação.

 

O Município, caso a actividade do estabelecimento se encontre licenciada ou autorizada pelo mesmo, promove à realização de medições acústicas para a verificação do cumprimento do critério de incomodidade,através de um competente laboratório acústica ou de outra entidade ou empresa acreditadas pelo Instituto Português de Acreditação (IPAC) para os ensaios necessários.

Alterar o uso da fracção

Na propriedade horizontal, cada fração autónoma não é uma ilha, mas uma parte de um todo, onde, por isso, se conjugam direitos de propriedade exclusiva (sobre cada uma das frações) e direitos de compropriedade (sobre as partes comuns do edifício), sendo que os dois espaços/elementos (o objeto de propriedade exclusiva e o marcado pela compropriedade) se conjugam, entrecruzam e interpenetram, importando limitações na pretensão de uso e modificação de cada fração, como consagrado no nº 2 do art. 1422º do CC.

Uma das limitações ao exercício dos direitos resulta do disposto na al. c) do nº 2 do art. 1422º, do CC onde se preceitua que é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada. Nos antecedentes históricos legislativos deste normativo invocava-se que no exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da copropriedade nas coisas comuns e da circunstância das frações pertencerem ao mesmo edifício.

O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (direito que, em princípio, não sofre compressões de ordem natural), pelo que o fim a que se destina o uso não configura posse (que é poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art. 1251.º do CC) susceptível de, por sua vez, levar à aquisição por usucapião de um direito a usar para fim distinto do estabelecido antes. Adquirem-se direitos reais, não restrições de uso.