O que é e como se calcula o valor relativo havido fixado para cada fracção autónoma, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total de um prédio?
Primeiramente importa ressalvar que a fixação destes valores é efectuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das fracções, afectação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim aqueles vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.
O único factor imperativo existente, é o de que, o valor total do prédio tem de corresponder sempre ao somatório do valor relativo atribuído a cada uma das suas fracções autónomas. que o compõem.
Abílio Neto, em anotação ao art. 1418º do CC (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal modificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os condóminos, sendo este também o entendimento do TRP no seu Ac. de 06/04/2017 quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias fracções em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efectuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma acção de suprimento do consentimento”.
Sendo a permilagem definida em função do "valor" calculado para cada fracção, esta dará origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção e/ou conservação dos elementos e áreas comuns prédio, para o pagamento dos serviços de interesse comum, pagamento do seguro de grupo, a distribuição das receitas pelos condóminos, bem como ao número de votos atribuídos em assembleia. Verificando-se a destruição ou demolição integral do prédio, será com base nesta proporcionalidade que será distribuído o valor residual do mesmo.
Muito embora o critério de fixação da permilagem seja livre, em bom rigor, não deve obedecer exclusivamente ao metros quadrados de cada fracção autónoma. Assim, se uma fracção possuir 100 m2 de área habitacional e uma outra exactamente igual e com a mesma área, possuir também um terraço de uso exclusivo com outros 100 m2, seria injusto que a distribuição do valor de cada fracção se tivesse efectuada numa razão directa do número de metros quadrados afectos a cada uma.
Nesta conformidade, a fracção com a fruição exclusiva do terraço, tem certamente um valor substancialmente superior, pela função "privativa" e panorâmica daquele, mas não valerá o dobro da fracção sem terraço, pelo que, não será justo que lhe seja imputado o dobro da permilagem. O mais correcto é que o cálculo do valor das distintas fracções autónomas, sem prejuízo de outros factores que importem considerar, seja efectuado em função das áreas afectas a cada uma, no entanto, cuidando-se que na fórmula de cálculo se atribua um determinado quociente de redução de valor para as áreas complementares, designadamente, varandas, terraços, garagens, arrumos, etc..
Sendo a importância destas áreas complementares mais ou menos relativa, este quociente pode e deve contudo variar, por metro quadrado, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuído a cada metro quadrado da área habitacional das fracções autónomas.
Primeiramente importa ressalvar que a fixação destes valores é efectuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das fracções, afectação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim aqueles vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.
O único factor imperativo existente, é o de que, o valor total do prédio tem de corresponder sempre ao somatório do valor relativo atribuído a cada uma das suas fracções autónomas. que o compõem.
Abílio Neto, em anotação ao art. 1418º do CC (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal modificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os condóminos, sendo este também o entendimento do TRP no seu Ac. de 06/04/2017 quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias fracções em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efectuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma acção de suprimento do consentimento”.
Sendo a permilagem definida em função do "valor" calculado para cada fracção, esta dará origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção e/ou conservação dos elementos e áreas comuns prédio, para o pagamento dos serviços de interesse comum, pagamento do seguro de grupo, a distribuição das receitas pelos condóminos, bem como ao número de votos atribuídos em assembleia. Verificando-se a destruição ou demolição integral do prédio, será com base nesta proporcionalidade que será distribuído o valor residual do mesmo.
Muito embora o critério de fixação da permilagem seja livre, em bom rigor, não deve obedecer exclusivamente ao metros quadrados de cada fracção autónoma. Assim, se uma fracção possuir 100 m2 de área habitacional e uma outra exactamente igual e com a mesma área, possuir também um terraço de uso exclusivo com outros 100 m2, seria injusto que a distribuição do valor de cada fracção se tivesse efectuada numa razão directa do número de metros quadrados afectos a cada uma.
Nesta conformidade, a fracção com a fruição exclusiva do terraço, tem certamente um valor substancialmente superior, pela função "privativa" e panorâmica daquele, mas não valerá o dobro da fracção sem terraço, pelo que, não será justo que lhe seja imputado o dobro da permilagem. O mais correcto é que o cálculo do valor das distintas fracções autónomas, sem prejuízo de outros factores que importem considerar, seja efectuado em função das áreas afectas a cada uma, no entanto, cuidando-se que na fórmula de cálculo se atribua um determinado quociente de redução de valor para as áreas complementares, designadamente, varandas, terraços, garagens, arrumos, etc..
Sendo a importância destas áreas complementares mais ou menos relativa, este quociente pode e deve contudo variar, por metro quadrado, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuído a cada metro quadrado da área habitacional das fracções autónomas.
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