Direito de Habitação Duradoura

 

Conhece o arrendamento vitalício?

Com a aprovação do DL 1/2020, de 9 de Janeiro foi criado o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), o qual tem por objectivo facultar a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respectivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.

Em concreto, este regime será o equivalente a que uma pessoa possa manter a sua residência permanente numa casa por um período vitalício, o que poderá ser uma interessante alternativa à aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional, sendo que o titular deste DHD (o morador), terá o direito de residir toda a vida na habitação, pese embora o mesmo possa renunciar livremente e a todo o tempo a este direito, devendo, todavia, devolver a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário do imóvel.

O DHD deverá ser constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular com assinaturas presencialmente reconhecidas e deve ser inscrito no registo predial, a requerimento do morador dentro dos 30 dias posteriores à celebração do contrato.
 

Acresce salientar que qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador, porém, o mesmo já não se aplica à condição de proprietário, que só se aplica a pessoa (singular ou colectiva e pública ou privada) que seja proprietária de um imóvel livre de encargos e ónus (ou seja, não se pode constituir direito de habitação duradoura sobre uma habitação que esteja hipotecada), e com nível de conservação, no mínimo, considerado médio.

Para que o morador se possa tornar titular deste DHD, fica sujeito ao pagamento de uma caução inicial e de prestações mensais periódicas, designadamente:

• Uma caução pecuniária inicial cujo montante é estabelecido por acordo entre as partes, devendo, contudo, situar-se entre 10% a 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão;
• Uma prestação pecuniária mensal, por cada mês de duração do DHD, cujo montante é estabelecido no contrato.

Importa outrossim ressalvar que a caução inicial prestada no momento de celebração do contrato que constitui o DHD será devolvida na totalidade caso o morador denuncie o contrato nos primeiros 10 anos de vigência do mesmo, porém, a partir do 11º ano de vigência e até ao 30º ano, será deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. isto significa que ao fim de 30 anos, ao proprietário do imóvel ter-lhe-à sido pago o equivalente à totalidade da caução. Por outro lado, entre o 11º e o 30º ano de vigência do contrato, se o morador o denunciar terá o direito a lhe seja devolvida o saldo restante da caução.

Outras obrigações que impendem sobre do morador consistem em utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente, pagar as taxas municipais e o IMI, realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada 8 anos e consentir ao proprietário a realização das obras de conservação extraordinária e bem assim, informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do proprietário.

Já quanto ao proprietário do imóvel, enquanto “senhorio”, cabe dentro das suas obrigações: entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio; pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino; assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios; realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de actos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador); gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.

Quanto à extinção do direito de habitação duradoura, além da renúncia a toda o tempo pelo morador, como supra indicado, o DHD pode ser extinto por morte do morador (ou tratando-se de mais do que um, do último deles) ou por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes.

Finalmente, cumpre sublinhar que o DHD não é transmissível por morte do morador (em partilha de herança) e, durante a sua vigência, só pode ser transmitido no caso de execução de hipoteca constituída pelo titular para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.