O nº 1 do art. 1432º do CC prevê duas formalidades de convocação da assembleia de condóminos. Caso tais formalidades não sejam cumpridas, a reunião será irregular e as suas deliberações susceptíveis de impugnação, nos termos do art. 1433º do CC. Destarte, os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.
No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.
Convocação por carta registada
Na sua versão original (DL nº 47344/66, de 25/11) o nº 1 do art. 1432º do CC preceituava que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião", porém, com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o mesmo nº 1 passou a dispor que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos".
Convocação por aviso convocatório
Com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o legislador não só aligeirou a formalidade exigida na convocatória, eliminando a obrigatoriedade do envio de uma carta registada com aviso de recepção, substituindo-o pelo envio de uma carta registada, como permitiu a sua feitura mediante o uso de um aviso convocatório, desde que feito com a mesma antecedência, e contanto haja um recibo de recepção assinado pelos condóminos.
Convocação por correio electrónico
Em alternativa à metodologia anterior, é possível também enviar a convocatória por correio electrónico (v.g. e-mail), obrigando-se contudo o administrador a solicitar o envio da confirmação da recepção da convocatória, também por esta mesma via. No entanto, importa salientar que esta opção só é válida apenas para os condóminos que concordem com a utilização deste método e desde que esse desiderato fique devidamente registado em acta.
Convocação pelo regulamento do condomínio
A assembleia de condóminos, por via do regulamento geral do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso, fruição e administração das coisas comuns, pese embora não tenha força jurídica para contrariar a lei expressa, como é assaz consabido e evidente, pode, mediante disposição aprovada por todos os condóminos, prever a realização de assembleias ordinárias e extraordinárias, contanto se cumpram escrupulosamente as regras fixadas no nº 2 do art. 1432º do CC, designadamente, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
Este expediente pode ter-se usado, para a reunião que deve ter-se obrigatoriamente realizada na primeira quinzena de Janeiro (cfr. art. 1431º, nº 1 do CC), definindo-se desde logo, no regulamento, por exemplo, que: "A assembleia geral de condóminos, reunir-se-à no dia 15 de Janeiro de cada ano, pelas 21 horas, em primeira convocatória, na sala de reuniões do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano".
O regulamento pode e deve prever outros assuntos, como por exemplo a eleição / nomeação/ contratação ou reeleição ou recondução do administrador no cargo, entre outros que em função de cada condomínio careçam de uma regular apreciação e discussão. No entanto, importa salientar que quaisquer outras deliberações aprovadas cujos assuntos não constem da Ordem de Trabalhos havida fixada no regulamento, só serão válidas em assembleia universais e desde que todos manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, sendo portanto impugnáveis pelos condóminos que votem contra ou tenham estado ausentes.
Não se tratando de uma assembleia universal, mas todos os presentes manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, as deliberações são ineficazes para os ausentes até à realização da sua comunicação nos termos do nº 6 do art. 1432º do CC, os quais, poderão suscitar a anulabilidade das mesmas nos termos do art. 1433º do CC. Não o fazendo, têm-se as deliberações sanados dos vícios de que enfermam por falta de tempestiva oposição (cfr. art. 218º CC).
No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.
Convocação por carta registada
Na sua versão original (DL nº 47344/66, de 25/11) o nº 1 do art. 1432º do CC preceituava que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião", porém, com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o mesmo nº 1 passou a dispor que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos".
Convocação por aviso convocatório
Com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o legislador não só aligeirou a formalidade exigida na convocatória, eliminando a obrigatoriedade do envio de uma carta registada com aviso de recepção, substituindo-o pelo envio de uma carta registada, como permitiu a sua feitura mediante o uso de um aviso convocatório, desde que feito com a mesma antecedência, e contanto haja um recibo de recepção assinado pelos condóminos.
Convocação por correio electrónico
Em alternativa à metodologia anterior, é possível também enviar a convocatória por correio electrónico (v.g. e-mail), obrigando-se contudo o administrador a solicitar o envio da confirmação da recepção da convocatória, também por esta mesma via. No entanto, importa salientar que esta opção só é válida apenas para os condóminos que concordem com a utilização deste método e desde que esse desiderato fique devidamente registado em acta.
Convocação pelo regulamento do condomínio
A assembleia de condóminos, por via do regulamento geral do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso, fruição e administração das coisas comuns, pese embora não tenha força jurídica para contrariar a lei expressa, como é assaz consabido e evidente, pode, mediante disposição aprovada por todos os condóminos, prever a realização de assembleias ordinárias e extraordinárias, contanto se cumpram escrupulosamente as regras fixadas no nº 2 do art. 1432º do CC, designadamente, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
Este expediente pode ter-se usado, para a reunião que deve ter-se obrigatoriamente realizada na primeira quinzena de Janeiro (cfr. art. 1431º, nº 1 do CC), definindo-se desde logo, no regulamento, por exemplo, que: "A assembleia geral de condóminos, reunir-se-à no dia 15 de Janeiro de cada ano, pelas 21 horas, em primeira convocatória, na sala de reuniões do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano".
O regulamento pode e deve prever outros assuntos, como por exemplo a eleição / nomeação/ contratação ou reeleição ou recondução do administrador no cargo, entre outros que em função de cada condomínio careçam de uma regular apreciação e discussão. No entanto, importa salientar que quaisquer outras deliberações aprovadas cujos assuntos não constem da Ordem de Trabalhos havida fixada no regulamento, só serão válidas em assembleia universais e desde que todos manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, sendo portanto impugnáveis pelos condóminos que votem contra ou tenham estado ausentes.
Não se tratando de uma assembleia universal, mas todos os presentes manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, as deliberações são ineficazes para os ausentes até à realização da sua comunicação nos termos do nº 6 do art. 1432º do CC, os quais, poderão suscitar a anulabilidade das mesmas nos termos do art. 1433º do CC. Não o fazendo, têm-se as deliberações sanados dos vícios de que enfermam por falta de tempestiva oposição (cfr. art. 218º CC).
O Professor Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição
actualizada, Coimbra Editora, 1996, pág. 612) sintetiza o regime da
anulabilidade nestes termos: «O negócio anulado é, em princípio, apesar
do vício, tratado como válido. Se não for anulado, no prazo legal e
pelas pessoas com legitimidade, passa a ser definitivamente válido. Se
for anulado, no tempo e forma devidos considera-se que os efeitos
visados não se produziram desde o início, como nunca tendo tido lugar».
Em suma, a anulabilidade tem de ser invocada por quem tem legitimidade
para o efeito (cfr. nº 1 art. 287º CC), sendo sanável pelo decurso do
tempo (cfr. nº 1 art. 287º CC) e pela confirmação (cfr. nº 1 art. 288º
CC).
Convocação por deliberação da assembleia
No decorrer de uma assembleia de condóminos, por iniciativa destes ou do administrador, mesmo não constando da respectiva Ordem de Trabalhos, pode-se desde logo marcar a realização de uma próxima assembleia, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, cumprindo-se assim com a regra preceituada no nº 2 do art. 1432º. do CC.
Havendo-se dado conhecimento aos condóminos presentes, aos ausentes, ser-lhes-à dado conhecimento através do envio da cópia da acta nos termos fixados no nº 6 do art. 1432º do CC, os quais ficam vinculados ao que dela consta por força do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10. Importa contudo sublinhar que o administrador deverá sempre respeitar o prazo de antecedência estabelecido no nº 1 do mesmo preceito.
Convocação por deliberação da assembleia
No decorrer de uma assembleia de condóminos, por iniciativa destes ou do administrador, mesmo não constando da respectiva Ordem de Trabalhos, pode-se desde logo marcar a realização de uma próxima assembleia, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, cumprindo-se assim com a regra preceituada no nº 2 do art. 1432º. do CC.
Havendo-se dado conhecimento aos condóminos presentes, aos ausentes, ser-lhes-à dado conhecimento através do envio da cópia da acta nos termos fixados no nº 6 do art. 1432º do CC, os quais ficam vinculados ao que dela consta por força do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10. Importa contudo sublinhar que o administrador deverá sempre respeitar o prazo de antecedência estabelecido no nº 1 do mesmo preceito.
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