Dispõe o art. 1421º, nº 1, alínea b), do CC, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.», acrescentando o seu nº 3 que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.».
No entanto, esta matéria não é tão pacífica quanto possa aparentar, porquanto, desde logo, no Direito anterior (DL 40333) o nº 2 do art. 1421º estatuia que eram comuns, "O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento", portanto, em causa estavam apenas os terraços sitos no ultimo pavimento, em substituição do telhado. Com a aprovação do DL 267/94, esta norma passou para a al. b) do nº1 com a redacção supra, que por não devidamente especificada, deixou ao critério dos juízes determinar se um terraço intermédio era ou não imperativamente comum. Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/07/o-art-1421-do-codigo-civil.html
Não obstante esta dualidade, o STJ fixou jurisprudência quanto à comunhão de todos os terraços. Contudo, importa salientar que os terraços de cobertura são parte, imperativamente comum, quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção, quando tiverem função análoga à do telhado, quando, por assim dizer, o substituam (neste sentido Ac. STJ de 6/11/2018).
Assim, se um edifício está construído em socalcos e não tem telhado, onde todas as fracções são cobertura das fracções inferiores, os terraços/varandas dos apartamentos, serão também cobertura dos apartamentos que constituem os andares imediatamente inferiores, tratando-se deste modo de partes forçosa ou necessariamente comuns por integrarem a estrutura do edifício, sendo elementos vitais da sua construção.
Em sentido diverso ocorre, se um edifício está construído com um ou vários terraços intermédios, ainda que com a função de cobertura, mas de galeria(s) (leia-se, passeios abrigados) ou de determinadas áreas do logradouro do prédio, os quais, por não se terem edificados no interesse de toda a construção e não se substituindo ao telhado, não são comuns.
Não obstante esta dualidade, o STJ fixou jurisprudência quanto à comunhão de todos os terraços. Contudo, importa salientar que os terraços de cobertura são parte, imperativamente comum, quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção, quando tiverem função análoga à do telhado, quando, por assim dizer, o substituam (neste sentido Ac. STJ de 6/11/2018).
Assim, se um edifício está construído em socalcos e não tem telhado, onde todas as fracções são cobertura das fracções inferiores, os terraços/varandas dos apartamentos, serão também cobertura dos apartamentos que constituem os andares imediatamente inferiores, tratando-se deste modo de partes forçosa ou necessariamente comuns por integrarem a estrutura do edifício, sendo elementos vitais da sua construção.
Em sentido diverso ocorre, se um edifício está construído com um ou vários terraços intermédios, ainda que com a função de cobertura, mas de galeria(s) (leia-se, passeios abrigados) ou de determinadas áreas do logradouro do prédio, os quais, por não se terem edificados no interesse de toda a construção e não se substituindo ao telhado, não são comuns.
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