Modificar o TCPH

O nº 1 do art. 1418º do CC estabelece que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias fracções, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. 

Além das especificações constantes no número anterior, o seu nº 2 elenca outras que dele podem constar, como a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (al. a)), o regulamento do condomínio, que distingue do especificado no art. 1429º-A por poder disciplinar também o uso, fruição e conservação das fracções autónomas (al. b)), e a previsão da obrigatoriedade da celebração de compromisso arbitral para a resolução de litigios (al. c) e art. 1434º).

O nº 3 deste preceito ressalva que a falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na al. a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela CM determinam a nulidade do TCPH, aplicando-se consequentemente o fixado no nº 1 do art. 1416º do CC.

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, pode ser modificado:

a) pelo Administrador, em representação do Condomínio, outorgando a escritura ou elaborando e subscrevendo o documento particular em causa, havendo o acordo de todos os condóminos (cfr. art. 1419º, nº 1 e 2 do CC), porém este acordo pode ser nulo se não se observar o disposto no art. 1415º do CC, podendo a nulidade ser requerida nos termos do nº 2 do art. 1416º;

b) pelo condómino que procedeu à junção, numa só, de duas ou mais fracções autónomas (não carecendo para o efeito de autorização dos condóminos), desde que situadas no mesmo edifício, e desde que sejam todas contíguas, sendo esta dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens (cfr. art. 1422º-A, nº 1 e 2 do CC).

Para se proceder à modificação do TCPH, são necessários os seguintes documentos: 

• A certidão com o teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela Conservatória do Registo Predial com uma antecedência não superior a 6 meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada; 
  
• A caderneta predial actualizada ou a certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);  
• No caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;  
• O documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projecto devidamente aprovado;  
• Caso intervenha o administrador em representação do condomínio, a acta da qual conste o respectivo acordo de todos os condóminos (*);  
• Em caso de divisão de fracções autónomas não autorizada no título constitutivo, a acta com autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição; 
• As fracções autónomas já existentes que ainda tenham crédito à habitação terão de solicitar autorização prévia do seu banco para a alteração da propriedade horizontal, uma vez que, com a transformação poderão ser alteradas todas as permilagens do prédio; 
• Será ainda necessário proceder ao preenchimento e entrega de Modelo 1 do IMI com as alterações que as fracções do prédio vão sofrer; 

De salientar que o valor da escritura será proporcional ao número global de fracções, ao qual acrescerá o valor dos registos na conservatória competente, não podendo com isso saber-se quais são em rigor os valores envolvidos.

(*) Em bom rigor, o título constitutivo pode ser modificado sem que haja o acordo formal de todos os condóminos. Pretendendo-se alterar o TCPH, da convocatória para a assembleia deve constar obrigatoriamente essa indicação (cfr. art. 1432º, nº 2 do CC), procedendo-se subsequentemente à aprovação da deliberação que carece da unanimidade nos termos dos nº 5, 6, 7 e 8 do art. 1432º do CC.