Altura da fachada

Fachada é cada uma das faces aparentes do edifício, constituída por uma ou mais paredes exteriores diretamente relacionadas entre si.

As fachadas identificam-se usualmente pela sua orientação geográfica (fachada Norte, fachada Sul, etc.) ou relativamente à entrada principal do edifício, tomando neste caso as designações: fachada principal (onde se localiza a entrada principal), fachadas laterais (esquerda e direita), e fachada de tardoz ou fachada posterior.

Um edifício pode ter várias fachadas com a mesma orientação geográfica, em distintos planos. As fachadas que se desenvolvem em planos mais recuados são vulgarmente designadas por fachadas recuadas.

Do ponto de vista urbanístico, para efeitos de definição da edificabilidade, têm sobretudo relevância as fachadas que se desenvolvem a partir do nível do solo e confrontam com a via pública ou com logradouros. O controlo das fachadas recuadas pode ser efetuado através dos parâmetros de edificabilidade que regulam a altura da edificação.

ACTRL 29-12-2015: Comproprietários; AG

Tribunal: TRL

Processo: 1417/10.8TVLSB.L1-2

Relator: Jorge Vilaça

Data: 29-12-2015

Descritores:

Deliberação de assembleia de condóminos

Regulamento do condomínio

Sumário:

Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa, o regime de compropriedade é representada na Assembleia de Condóminos pelo consorte da fracção que entre todos for escolhido, nos termos dos artigos 1407º e 985º do CC.

O direito de participação dos comproprietários de fracção autónoma na Assembleia de Condóminos pode ser regulado através de estipulação inserida no Regulamento do Condomínio, limitando a sua representação a uma só pessoa, desde que o condómino não veja coarctado, restringido ou limitado o direito de participar, intervir ou votar naquela.

A realização de despesas, pelo Administrador, com trabalhos e obras, e respectivos materiais e equipamentos, sem levar a respectiva orçamentação à Assembleia de Condóminos é lícita, uma vez que os autores concordaram expressamente com esse artigo do Regulamento de Condóminos e, por essa via, renunciaram ao direito de controlar esses custos, estando este último direito na sua disponibilidade.

As deliberações da Assembleia de Condóminos só serão nulas quando tomadas em violação de normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.

O facto de o cargo de administrador por ser exercido por condómino e por poder ser remunerado (nas palavras da lei remunerável) não significa que não tenha que obedecer-se o disposto no n.º 1 do art.º 176º do C.C.

Texto integral: vide aqui

Glossário jurídico - D

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições dos principais termos usados no campo do Direito.

Dados pessoais

Qualquer informação específica sobre determinada pessoa singular (o titular dos dados).

Dano

Prejuízo causado a alguém através da deterioração, inutilização ou destruição de uma determinada coisa.

Danosidade

Qualidade do que é danoso ou do que causa dano

Nomeação judicial do administrador

O pedido de nomeação judicial de administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por falta de quórum constitutivo, quer em primeira, quer em segunda convocação) seja porque, tendo reunido, não foi de todo possível eleger o administrador. 

Nesta conformidade, não sendo alegados quaisquer destes factos essenciais, a petição inicial do condómino requerente é inepta quanto a esse pedido. Ou seja, se o condómino nada indicar sobre a ocorrência de uma tal concreta situação, sempre faltará o interesse em agir.

Nesta seara, também para se obter a exoneração judicial de administrador, deverá ser alegado que existe um administrador eleito ou nomeado que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções executivas ou que as está a exercer de forma negligente. 

Reparações do terraço

Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afectos ao uso exclusivo de uma fracção.

Em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre: (i) obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço - nº 3 do art. 1424º do CC e (ii) obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a sua função enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.

Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que, aquelas obras estruturais, se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.

O art. 1424º, nº 1 do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação dos condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.

As obrigações referidas neste artigo quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituem um exemplo típico de obrigações “propter rem”, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.

Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real.

O nº 3 do citado art. 1424º do CC estabelece uma excepção ao princípio geral dizendo que: “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”.

Quando a lei fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns.

O legislador ao considerar os terraços como coisas comuns teve em vista a integração dos mesmos na estrutura do prédio e afectos à função de cobertura como de telhado se tratasse, seja de parte seja da totalidade do edifício. Fundamentalmente interessa a função de protecção do edifício contra os elementos atmosféricos.

Mesmo no quadro do direito anterior a 1994 (alteração legislativa) se entendia que o terraço mesmo que destinado ao uso exclusivo de um dos condóminos não deixava de ser forçosamente comum pela função capital de cobertura ou protecção do imóvel que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.

A mesma posição manteve o Conselheiro Aragão Seia ao dizer que: “são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção… os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar, por servirem de cobertura… como ao nível de qualquer outro ou até do último piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectos ao uso exclusivo de um condómino”.

Ora, em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, a situação dos terraços de cobertura é algo diversa das situações previstas no nº 3 do art. 1424º do CC.

É que, se enquanto terraço é, são efectivamente de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura servem de forma capital a totalidade dos condóminos.

Como assim, não pode, de forma simplista, ter-se como aplicável aos terraços de cobertura o disposto no nº 3 do citado 1424º do CC para fazer recair sobre o condómino que deles tem o direito de uso exclusivo, toda a responsabilidade pela conservação e reparação dos mesmos.

Haverá sim de fazer-se uma interpretação que, atendendo à referida especificidade, conjugue o disposto no nº 1 do art. 1424º do CC com o disposto no nº 3 do mesmo preceito.

E essa interpretação não pode ser outra que não aquela que tem vindo a ser adoptada maioritária, senão mesmo uniformemente, pelos tribunais, no sentido de distinguir entre obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, e as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura.

E se enquanto às primeiras a responsabilidade pela sua realização e despesas associadas deve ser imputada aos condóminos que têm do terraço o uso exclusivo, atento o disposto no nº 3 do art. 1424º do CC, em relação às segundas a sua responsabilidade recai sobre todos os condóminos na proporção do valor da sua fracção, nos termos previsto no nº 1 do mesmo normativo.

Fazer recair a responsabilidade pelas despesas de conservação e fruição apenas sobre o proprietário da fracção que detém o uso exclusivo do terraço de cobertura, traduzir-se-ia em clamorosa injustiça já que, se enquanto terraço ele é de facto de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura ele é de uso comum e aproveita a todos os condóminos. E por isso mesmo ele é parte comum do prédio.

Como assim, tratando-se de parte comum que serve de cobertura ao edifício, não se verifica o pressuposto estabelecido no nº 3 do art. 1424º do CC, mesmo que afectada ao uso exclusivo de alguns condóminos, sendo por isso mesmo tais despesas efectuadas não só para viabilizar o uso mas também para reintegrar um elemento estrutural do edifício, em proveito de todos.

Desta forma, sendo as obras para reparar no terraço resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas de deficiência na construção ou de não manutenção de materiais exteriores ao dito terraço, todos os condóminos devem participar no custo das reparações.

Não tem, assim, aplicação o nº 3 do art. 1424º do CC impondo-se a regra de que as despesas necessárias à manutenção do terraço, no que à sua impermeabilização respeita são, na ausência de deliberação em contrário, da responsabilidade de todos os condóminos na proporção “do valor das suas fracções”.

Só assim não seria se estivesse provado ter havido por parte dos condóminos que fruem dos terraços qualquer actuação anormal que tivesse dado origem às apuradas falhas de impermeabilização dos terraços, sendo que é sobre o Réu (utilizador), como facto impeditivo do direito do Autor (condomínio), que impende esse ónus probatório (cfr. art. 342º, nº 2 do CC).