No que concerne à função do regulamento do condomínio, resulta do disposto no artº 1429-A, nº 1, do CC, que o mesmo visa disciplinar o uso, a fruição e conservação das partes comuns. Todavia, a experiência contemporânea da realidade da vida, diz-nos que - com o desiderato de permitir ou proporcionar uma melhor coabitação entre todos condóminos e, assim, eliminar ou reduzir as principais fontes potenciadoras de riscos susceptíveis de contaminarem aquela sã convivência condominial -, na prática esses regulamentos ultrapassem a mera gestão das partes comuns, chegando ao ponto de interferirem com a gestão com das partes privadas, especialmente em termos de restrições de actos comportamentais nelas praticadas.
Num esforço visando caracterizar a figura do contrato, o prof. A. Varela - depois de afirmar que “as vontades que integram o acordo negocial contratual, embora concordantes ou ajustáveis entre si, têm que ser opostas, animadas de sinal contrário” – escreve que “quando as declarações de vontade se fundem não para formar um acordo sobre interesses contrapostos, mas para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, também não há contrato, mas deliberação. Enquanto o contrato só vincula quem o aceitou, a deliberação pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação (in “Direito das Obrigações em Geral, vol. I, 4ª ed., Almedina, pág. 206”).
Assim, os regulamentos de condomínio, aprovados pelas assembleias gerais (pois é esse o caso que aqui nos interessa), enquanto expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal, não mais são senão do que deliberações normativas ou regulamentares, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas, e que se destinam a disciplinar no futuro a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio constituído em propriedade horizontal, vinculando todos os condóminos independentemente de terem ou não participado na sua formação e de o terem ou não votado (cfr., entre outros, e para maior desenvolvimento, Sandra Passinhas, in “Ob. cit. págs. 81/82”).
Muito embora não tenha a natureza contratual, é hoje prevalecente o entendimento que as regras deliberativas que compõem o Regulamento de um Condómino têm eficácia propter rem, vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial, ou seja, tais regras criam verdadeiras obrigações propter rem para todos os condóminos e às quais estes ficam vinculados, não por via de um verdadeiro contrato mas por serem titulares de um direito real integrado no estatuto do direito real da propriedade horizontal (vide, a propósito, além de Sandra Passinhas, in “Ob. cit. págs. 81/82”, M. Henrique Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 102 e 103” e in “Rev. Dtº. Est. Sociais, 1979, pág. 197”; Armindo Ribeiro Mendes, in “ROA, 1970, Ano 30, pág. 69”; Ac. da RLx de 8/5/2008, proc. 1824/08, disponível em www.dgsi.pt/jtrl” e Ac. do STJ. de 9/4/2004, in “CJ, Acs. do STJ, Ano XI, T1, pág. 115”).
Resta dizer, que o estatuto da propriedade horizontal é, como resulta do que atrás se deixou, exarado, fixado pela lei (art. 1414º e ss do CC, onde se prevê um conjunto de normas imperativas que não podem ser derrogadas pelo regulamento), pelo título constitutivo e/ou pelo regulamento do condomínio.