Auditoria às contas do condomínio

Quem reside ou administra prédios constituídos em regime de propriedade horizontal tem plena consciência de que, a "saúde financeira" do condomínio depende de uma criteriosa administração dos dinheiros comuns, sendo crível, que, como em qualquer outra actividade, esta é passível de falhas, sejam elas involuntárias ou mesmo voluntárias (má fé), pelo que importa atalhar quaisquer eventuais irregularidades destas naturezas..

 

A auditoria de contas de condomínios é uma ferramenta à disposição do administrador e/ou da assembleia dos condóminos com a finalidade de garantir a integridade das contas do condomínio, e consiste em um processo de verificação da regularidade em procedimentos contáveis, fiscais, tributários e laborais na gestão dos dinheiros dos proprietários. Por outras palavras, é um pente-fino realizado nas contas do condomínio.

Quando essa auditoria deve ser realizada?
 

Este procedimento de verificação da regularidade das contas pode ser efectuado de forma preventiva ou reactiva, em qualquer dos casos, podendo estar previsto em sede do regulamento ou ser requeridas pelo administrador ou pelos próprios condóminos.  

ACTRL 28/05/09: Eleição de pessoa colectiva

Tribunal: TRL
Processo nº: 5307/04.5YXLSB.L1-2
Relator: Ondina Carmo Alves
Data: 28-05-2009

Sumário:

1. Inexiste hoje quaisquer obstáculos legais que impeçam a eleição de uma pessoa colectiva como administradora das partes comuns do edifício e, tendo sido para tal eleita uma sociedade, o contrato celebrado com o condomínio reconduz-se a um contrato de prestação de serviços, o qual por ser atípico ou inominado, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do artigo 1156º do Cód. Civil.
2. Como característica essencial do regime destes contratos, avulta a regra da livre revogabilidade estabelecida no artigo 1170º, nº 1 do Código Civil, falando-se em revogação unilateral quando ocorre desvinculação unilateral operada pela vontade de um único contraente.
3. O conceito de interesse na conservação do mandato aludido no nº 2 do citado artigo 1170º do C.C., susceptível de justificar a restrição ao princípio da revogabilidade ínsito no nº 1 do preceito, tem de ser um interesse relevante que não pode resultar de um mero critério económico.
4. Se a sociedade que presta o serviço de administração do condomínio declara que não pretende manter-se no cargo, o que foi aceite pelo condomínio, nunca a obrigação de indemnizar consagrada no artigo 1172º do Código Civil se poderá colocar.
5. A “exceptio non adimpleti contractus” configura-se como uma excepção dilatória de direito material, que se traduz num meio puramente defensivo e dilatório, apenas legitimando a recusa de cumprir, não impossibilitando tornar efectivo o cumprimento da obrigação da contraparte, e só pode ser aplicada quando ocorra o sinalagma contratual que liga as prestações essenciais do contrato bilateral e não todos os deveres de prestação dele emergentes, sendo também necessário que uma dessas prestações essenciais objecto do sinalagma esteja por cumprir, mas seja ainda possível o respectivo cumprimento, visto que se o incumprimento já não for possível, a excepção não pode actuar.
6. O cumprimento da obrigação a que um devedor está vinculado pode implicar a assunção de uma obrigação de meios ou de uma obrigação de resultado. Se o devedor, ao contrair uma obrigação, se compromete a garantir ao credor um certo resultado: é uma obrigação de resultado. Mas, se o devedor não se obriga perante o credor a obter qualquer resultado, apenas se obrigando ao desenvolvimento diligente de uma actividade com vista à obtenção de um resultado, independentemente da sua consecução, essa obrigação não é de resultado, mas apenas de meios.
7. A prestação a que a sociedade administradora do condomínio está vinculada, consistente na cobrança das receitas, traduz-se precisamente numa obrigação de meios, ou seja, exige-se que essa sociedade desenvolva diligentemente toda a actividade adequada à obtenção da devida cobrança dessas receitas, ainda que – se necessário – mediante o recurso a acções judiciais, para as quais tem legitimidade, não carecendo da prévia autorização ou convocação da assembleia de condóminos.
8. Tendo o condomínio atribuído à sociedade administradora um comportamento omissivo, que terá acarretado um imperfeito cumprimento ou um cumprimento defeituoso do contrato, recaía sobre aquele o ónus de alegação e prova dos elementos consubstanciadores da falta de diligência da sociedade administradora na execução da prestação a que esta estava vinculada - cobrança das comparticipações dos condóminos - e, designadamente, da necessidade de proceder à propositura de acções judiciais.

Texto integral: vide aqui

Denuncia contrato administração

O exercício administrativo tem por base um contrato, ainda que não haja sido exarado pelas partes como tal (documento reduzido a escrito, onde as partes estabelecem um clausulado com direitos e obrigações), o qual, assente no princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do CC, que permite aos condóminos e ao administrador, dentro dos limites da lei, auto-compor os seus diversos interesses.

O contrato de administração de condomínio, não é um contrato de trabalho, de prestação de serviços (art. 1154º do CC) ou de mandato (art. 1157º do CC). Trata-se antes de um contrato atípico.

Um contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para sua regulação. Isso significa que suas cláusulas são diferentes do padrão. Ainda assim, esse documento é permitido e tem validade jurídica, de acordo com o art. 425º do CC.

No entanto, como ao contrato de prestação de serviços (art. 1154º do CC) que não seja de mandato, depósito ou empreitada, se estendem as regras do mandato, nos termos do art. 1156º, podemos, por analogia iuris, aplicar igual princípio ao contrato de administração de condomínio.

Finalidades das fracções autónomas

O art. 1º do DL nº 40 333 prescrevia que as fracções autónomas do edifício em propriedade horizontal seriam destinadas a fins habitacionais, de actividades económicas, ou semelhantes, e de idêntica forma se exprimiam o anteprojecto e a 1ª revisão ministerial.

O texto do Código não contém, contudo, qualquer referência aos fins a que se destinam as fracções autónomas, certamente porque a teve como desnecessária.

E, com efeito, assim é.

A enumeração desses fins, que a lei anterior se fazia era apenas exemplificativa como, sem lugar a dúvidas, inculcava a expressão "e semelhantes", usada no final do respectivo preceito. Daí se concluir que a fracção autónoma poderia ser destinada a qualquer fim lícito sendo, portanto, desnecessária qualquer referência na lei ao respectivo fim, o que só é exigível no título constitutivo (cfr. art. 1418º/2, al. a)).

O essencial é fixar é que a fracção a ser objecto de propriedade horizontal tem de constituir uma unidade independente - e a isso se limitou, portanto, a formulação do processo.

Evidente é, porém, que essa independência terá de ser apreciada caso por caso, em função da finalidade específica a que a fracção deverá ficar afectada, mas que, em geral, se traduz na possibilidade de essa fracção proporcionar, por si só, os requisitos indispensáveis à sua utilização funcional.

Responsabilidade contratual e extracontratual de empreiteiro

Acórdão: TRP

Processo nº : DY162596872PT

Relator: Eugénia Cunha

Data: 04/05/2022

Sumário:

I - Não cumpre os ónus da impugnação da decisão da matéria de facto, com a, inerente, consequência da imediata rejeição do recurso, nessa parte, a recorrente que se limita a impugnar em termos latos, genéricos e em bloco sem fazer concreta, especificada e contextualizada análise crítica das provas que impõem decisão diversa de cada questão de facto impugnada (v. nº1, al. b) e nº2, al. a), do art. 640º, do CPC).

II - A responsabilidade civil comporta a contratual (obrigacional), fundada em violação do contrato (falta de cumprimento das obrigações emergentes dos contratos, estando em causa a violação de direitos de crédito ou de obrigações em sentido técnico, nelas se incluindo não só os deveres primários de prestação, mas também deveres secundários e pode resultar do não cumprimento de deveres principais/essenciais ou de deveres acessórios/secundários) e a extracontratual (delitual/aquiliana) que emerge não de violação de contratos mas sim da violação de normas que impõem deveres de ordem geral e correlativamente de direitos absolutos do lesado (violação de normas gerais que tutelam interesses alheios, de deveres genéricos de respeito).

III - É violadora de obrigação concretamente assumida, logo se desenhando, por isso, ilicitude contratual, a qual sempre, inevitavelmente, decorreria do próprio princípio da boa fé no cumprimento das obrigações (nº2, do art. 762º), a atuação da empreiteira que estando obrigada à vigilância do andaime que colocou na fachada do prédio, para reabilitação desta, por efetiva vigilância ao mesmo não executar, facilitando a entrada, pelas janelas, dos desconhecidos que se apropriaram de bens dos Autores, entrando, para o efeito, nas suas habitações, no 2º, 6º e 9º andares, e a saída dos mesmos pelos andaimes com os objetos de que se apropriaram, incorrendo em responsabilidade contratual por violação de deveres contratuais, quer principais quer secundários e acessórios de conduta, como o de proteção e de consideração pelos interesses dos condóminos, por si colocados em situação de maior vulnerabilidade e expostos a perigos.

Texto integral: Vide aqui