Alterações ao regime do arrendamento urbano

As mais significativas alterações ao RAU trazidas pela Lei nº 56/2023 de 6710 (diploma mais habitação), são as que decorrem do disposto nos art. 34º, 35º e 36º deste diploma legal, sendo que o primeiro limita o valor da renda a praticar em novos contratos que incidem sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores, com referencia a 07/10/2023 (data da sua entrada em vigor), enquanto que os segundo e terceiro alteram os art. 35º e 36º da Lei 6/2006, de 27/02, aplicáveis a arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU.

 
Vejamos, assim, em concreto e na prática em que consistem essas alterações:

 
O disposto no art. 34º da Lei 56/2023 visa combater a especulação imobiliária nos novos contratos de arrendamento habitacional; para tanto, determina que um imóvel relativamente ao qual tenha sido celebrado um contrato de arrendamento entre 07/10/2018 e 07/10/2023, cessando este, a renda do novo contrato a celebrar, tendo por objeto este imóvel, não poderá ter um valor que ultrapasse o valor da renda do anterior contrato, acrescida de dois por cento, ou seja, se a renda do contrato anterior fosse € 1 000,00, a renda do novo contrato não poderá ultrapassar o montante de € 1 020,00.

 
De realçar, relativamente a este tema, que:

A Preferência do Arrendatário de Parte de Prédio Urbano Não Constituído em PH

O direito de preferência no direito civil português: breve análise da sua evolução

 
Em 1919, o Decreto nº 5:411, publicado no Diário do Governo Série I – nº 80, de 17/04, reuniu toda a legislação referente ao arrendamento de prédios rústicos e urbanos, começando por enunciar disposições gerais das quais constam as noções de contrato de arrendamento, prédio urbano e prédio rústico, consagrando depois um conjunto de normas inerentes aos seus vários aspectos, entre eles, registo do arrendamento, renovação, sub-locação e transmissão do arrendamento. Os direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos de prédios urbanos foram também regulados de forma especial neste diploma, bem como o regime dos arrendamentos de estabelecimentos comerciais e industriais.

 
A primeira menção à existência do direito de preferência do arrendatário de prédio urbano, no caso de venda pelo senhorio, apenas apareceu no ordenamento jurídico português em 1924, com a Lei nº 1:662, publicada no Diário do Governo Série I – nº 200, de 4/09, diploma que, revogando a legislação que existia em sentido contrário, veio regular, de forma provisória, aspectos relacionados com requisitos de forma e de validade do contrato de arrendamento, bem como a suspensão de acções e execuções de sentença de despejos de prédios urbanos.

 
A consagração do direito de preferência do arrendatário encontra-se no art. 11º desta Lei, “O principal locatário, comercial ou industrial, de prédio urbano pode usar do direito de opção nos termos da legislação geral, quando o senhorio vender o prédio.”

ACSTJ 07/07/10: Eliminação de defeitos

Acórdão: STJ 

Data: 07 de Julho de 2010

Proc. nº 31/04.1TBTMC.S1.

Relator: Ferreira de Almeida

Descritores:

Empreitada. 

Defeito da obra. 

Denúncia. 

Acção directa. 

Execução específica. 

Resolução de contrato. 

Procedimento

Sumário:

I. A não eliminação dos defeitos (oportunamente denunciados pelo dono da obra ao empreiteiro) não confere àquele o direito de, de per si (directamente) ou por intermédio de terceiro, eliminar os defeitos reclamando, posteriormente, do empreiteiro o pagamento das despesas efectuadas, bem como o de exigir do obrigado (por antecipação) o adiantamento da verba necessária ao respectivo custeio.

II. O dono da obra (como credor de uma prestação de facto fungível) só poderá adregar um tal resultado através do recurso à via judicial, obtendo a condenação do empreiteiro nessa eliminação e, em caso de incumprimento do dictat condenatório, requerer, em subsequente execução (execução específica), o respectivo cumprimento, por terceiro à custa de devedor (art.ºs 828.º do CC e 936.º, n.º 1, do CPC).

III. Trata-se, pois, de um direito potestativo de exercício judicial, não legitimador de qualquer acção directa geral ou especial (de carácter unilateral) por banda do dono da obra, não podendo este substituir-se ao empreiteiro, eliminando sponte sua e de motu próprio os defeitos ou vícios da obra e apresentar-lhe seguidamente a conta das despesas, assim procedendo, em administração directa, à eliminação dos defeitos ou à realização de nova obra (autotutela não consentida por lei).

Isto a menos que se trate de reparações objectivamente urgentes, prementes ou necessárias (não tendo o empreiteiro procedido atempadamente à sua eliminação), casos em que o dono da obra poderá agir com base nos prin­cípios da acção directa geral ou do estado de necessidade plasmados nos art.ºs 336.º e 339.º, ambos do CC.

IV. Com vista a tal desideratum, impõe a lei ao dono da obra um iter procedimental ou sequencial de carácter obrigatório: denúncia em devido tempo ao empreiteiro dos defeitos exibidos pela obra, assim lhe conferindo (ao empreiteiro) a possibilidade da sua eliminação ou, em caso de impossibilidade dessa eliminação, exigir-lhe uma nova construção (art.º 1221.º, n.º 1, do CC); só se frustrada essa “démarche” lhe será facultado exigir (ao empreiteiro) a redução do preço acordado ou a resolução do contrato (art.º 1222.º, n.º 1, do mesmo diploma).

V. Não cabe ao comitente (dono da obra) a opção entre eliminar os defeitos ou realizar uma nova obra. É ao empreiteiro, tendo em conta as leges artis e os conhecimentos técnicos inerentes, que cabe averiguar se os defeitos são elimináveis. Se o dono da obra discordar da opinião do empreiteiro, compete ao tribunal decidir (com apelo a critérios objectivos) se os defeitos são ou não elimináveis.

Texto integral: vide aqui

Proteção contra sismos deve ser obrigatória nos seguros de habitações

A Associação Portuguesa de Seguradores (APS) defende que a cobertura de risco sísmico seja obrigatório nos seguros de habitações e que seja criado um fundo para risco sísmico a ser gerido em conjunto pelas seguradoras e pelo Estado.

O Governo publicou um despacho a incumbir a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) a desenvolver a criação de um sistema de cobertura do risco de fenómenos sísmicos, devendo apresentar uma proposta até ao final do primeiro trimestre de 2024.

Num encontro esta quinta-feira com jornalistas, a APS defendeu que qualquer seguro de cobertura de habitações deve passar a incluir a cobertura de risco sísmico e que a maior parte do prémio desse seguro seja transferido para uma nova entidade, designada Sistema Nacional de Protecção de Riscos Catastróficos (numa primeira fase dedicado a riscos sísmicos e que no futuro pode ser alargado a grandes inundações e grandes incêndios), que irá gerir esse dinheiro e em caso de sismo cobrir as perdas nas habitações em Portugal.

"A capacidade inicial seria dar resposta de 8.000 milhões de euros. No dia um [de uma catástrofe sísmica} o setor segurador poderia dar resposta a uma recuperação de habitações no valor de 8.000 milhões de euros e se a catástrofe for de 9.000 milhões de euros o Estado poria os restantes 1.000 milhões de euros", explicou o presidente da APS, José Galamba de Oliveira.

Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis

 
Muito se fala actualmente na habitação e no direito à habitação. De facto, em Portugal a habitação é um direito constitucional consagrado no art. 65º e a própria Lei de Bases da Habitação, aprovada em Setembro de 2019, considera que o Estado é o garante deste direito.
Vale a pena transcrever o texto constitucional, que, no essencial, mantém a dimensão e profundidade consagradas aquando da sua aprovação originária em 1976: