Alterações ao regime do arrendamento urbano

As mais significativas alterações ao RAU trazidas pela Lei nº 56/2023 de 6710 (diploma mais habitação), são as que decorrem do disposto nos art. 34º, 35º e 36º deste diploma legal, sendo que o primeiro limita o valor da renda a praticar em novos contratos que incidem sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores, com referencia a 07/10/2023 (data da sua entrada em vigor), enquanto que os segundo e terceiro alteram os art. 35º e 36º da Lei 6/2006, de 27/02, aplicáveis a arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU.

 
Vejamos, assim, em concreto e na prática em que consistem essas alterações:

 
O disposto no art. 34º da Lei 56/2023 visa combater a especulação imobiliária nos novos contratos de arrendamento habitacional; para tanto, determina que um imóvel relativamente ao qual tenha sido celebrado um contrato de arrendamento entre 07/10/2018 e 07/10/2023, cessando este, a renda do novo contrato a celebrar, tendo por objeto este imóvel, não poderá ter um valor que ultrapasse o valor da renda do anterior contrato, acrescida de dois por cento, ou seja, se a renda do contrato anterior fosse € 1 000,00, a renda do novo contrato não poderá ultrapassar o montante de € 1 020,00.

 
De realçar, relativamente a este tema, que:

 
Este regime não se aplica a contratos cujo valor da renda não ultrapasse os limites da renda acessível previstos nas tabelas 1 e 2 do Anexo à portaria nº 176/2019, de 6/07;

 
Caso o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objecto de uma ou mais actualizações, legalmente permitidas, ao valor da renda, para efeitos da determinação da renda a aplicar a novos contratos, podem ainda ser considerados os coeficientes legais, desde que não tenham decorrido mais de três anos, sendo que, para este efeito, o coeficiente relativo ao ano de 2023 é de 1,0543;

 
Tratando-se de imóveis que tenham sido objecto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela CM, ao valor da renda inicial dos novos contratos poderá acrescer o valor das despesas suportados pelo senhorio, com essas obras, até ao limite anual de 15%.

 
Já o art. 35º determina que os contratos abrangidos pelos art. 35º e 36º do NRAU (Lei 6/2006) já não transitam para o mesmo.

 
Significa isto que os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do RAU, ou seja, antes de 1990, desde que o arrendatário invoque ou tenha invocado um Rendimento Anual Bruto Corrigido do agregado familiar inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais), actualmente € 57 400,00, que tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, não transitam para contratos de prazo certo, continuando a reger-se pelas regras aplicáveis aos contratos de arrendamento de duração indeterminada, não podendo os senhorios denunciá-los sem justificação, nos termos da al. c) do art. 1101º do CC.

 
Por outro lado, com as alterações introduzidas pelo art. 36º aos art. 35º e 36º do NRAU, também, relativamente aos contratos abrangidos por estes artigos (o inquilino invoque ou tenha invocado baixo rendimento, idade ou deficiência), na falta de acordo, deixa de poder haver actualização extraordinária da renda nos termos da anterior redacção das al. a) e b) do nº 2 do art. 35º do NRAU, ou seja, para 1/15 do valor patrimonial do locado.

 
Com efeito, com a nova redacção dada ao nº 2 do art. 35º e ao nº 6 do art. 36º, ambos do NRAU, na falta de acordo quanto ao valor da renda, esta só pode ser actualizada nos termos do art. 24º do NRAU, ou seja, pela aplicação do coeficiente da actualização anual.

 
A propósito deste tema, convirá realçar que o mesmo diploma que, com as alterações introduzidas acaba por impedir a actualização extraordinária da renda nestas situações, prevê, no nº 2 do art. 35º, para as mesmas situações, não só a definição de medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e IMI, como também da renda a fixar para o arrendatário a partir de 2024.

 
E de fato, em cumprimento do previsto nesta disposição legal, o DL nº 132/2023, de 27712, veio determinar, relativamente aos arrendamentos habitacionais a que se aplica este diploma, ou seja, os celebrados antes da entrada em vigor do RAU, o seguinte:

 
O valor da renda exigível ao inquilino e à que se encontrar em vigor à data da entrada em vigor deste diploma, podendo ser actualizada nos termos do art. 24º do NRAU, ou seja pela aplicação do índice de actualização anual para os arrendamentos habitacionais.

 
Sempre que a renda mensal destes contratos seja inferior a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, fraccionado em doze meses, o senhorio tem direito a um apoio financeiro, sob a forma de subvenção mensal não reembolsável;

 
O montante da compensação a atribuir ao senhorio, pelo IRHU, I.P. (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), corresponde à diferença entre o valor da renda mensal paga pelo inquilino e o valor correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, fraccionado em doze meses;

 
Sobre os montantes da compensação paga pelo IHRU ao senhorio não incide imposto sobre o IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) nem contribuições para a Segurança Social.

 
Finalmente, não poderemos deixar de abordar um problema resultante da incúria do legislador, pois, tendo procedido à alteração do nº 2 do art. 35º do NRAU, não teve em consideração que, tanto a actualização da renda relativa aos arrendamentos não habitacionais, prevista no nº 2 do art. 54ª do NRAU, como a dos arrendamentos habitacionais não abrangidos pelos art. 35º e 36º do NRAU, prevista na al. b) do nº 5 do art. 33º do NRAU, remetem para o critério previsto nas al. a) e b) do nº 2 do art. 35º do mesmo diploma.

 
Colocados perante esta situação, haverá que ponderar se fará sentido que, em caso de transição para o NRAU e actualização da renda de arrendamentos não habitacionais e de arrendamentos habitacionais em que o inquilino não invoque baixo rendimento, idade ou deficiência, não possa haver actualização da mesma segundo o critério previsto na revogada redacção das al. a) e b) do art. 35º do NRAU.

 
Entendemos que, além de não fazer sentido, a circunstância de, tanto o nº 2 do art. 54º, como a al. b) do nº 5 do art. 33º, ambos do NRAU, remetem a actualização da renda neles prevista para as al. a) e b) do nº 2 do art. 35º, tendo elas sido revogadas, parece-nos lícito defender que essa remissão é feita para a redacção que essas disposições tinham anteriormente à sua revogação.