No regime da propriedade horizontal, coexistem, de modo incindivel, dois direitos reais distintos: um direito de propriedade singular e outro complementar ou instrumental, de compropriedade, como dispõe o art. 1420º, nº 1 do CC, “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”).
Sendo assim, vejamos um caso prático:
A legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.
Assim, se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa.
Porém, se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns (cfr. srt. 1430º, nº 1 do CC), o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.
Daqui se conclui que, a assembleia de condóminos, ao mandatar o seu administrador, também ela administra. É o que resulta da leitura do art. 1430º, nº 1 do CC: "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Ora deste singelo preceito podemos retirar vários ensinamentos.
Ao contrário do que sucede com as sociedades ou as associações, onde existem, pelo menos três (assembleia, direcção e conselho fiscal), os condomínios só possuem dois órgãos sociais:
Sendo assim, vejamos um caso prático:
A legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.
Assim, se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa.
Porém, se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns (cfr. srt. 1430º, nº 1 do CC), o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.
Daqui se conclui que, a assembleia de condóminos, ao mandatar o seu administrador, também ela administra. É o que resulta da leitura do art. 1430º, nº 1 do CC: "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Ora deste singelo preceito podemos retirar vários ensinamentos.
Ao contrário do que sucede com as sociedades ou as associações, onde existem, pelo menos três (assembleia, direcção e conselho fiscal), os condomínios só possuem dois órgãos sociais:
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Outra diferença distingue as assembleias societárias e associativas da assembleia condominial. Esta última também tem funções de administração:
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Havendo dois órgãos de administração, ambos administram, mas não funcionam como um conselho de administração colegial. Dimana do art. 1436º do CC que:
"São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia".
Portanto, se o administrador funciona como um órgão executivo da assembleia, significa isso que existe uma hierarquia administrativa, a qual se tem ressalvada pelo legislador aquando da redacção do preceito, indicando a ordem hierarquica dos dois órgãos:
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Outra questão prende-se com o balizamento atribuído ao exercício administrativo que se cinge exclusivamente às partes comuns do edifício:
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Quando o legislador se refere à assembleia, utiliza um artigo definido feminino singular, indica-nos que no condomínio só pode existir uma única assembleia, ainda que. estejamos perante o regime da propriedade horizontal aplicado a um conjunto de edifícios (cfr. art. 1438º-A do CC):
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Por seu turno, quando o legislador se refere ao administrador, podemos interpretar o vocábulo usado como sendo um número cardinal (1 administrador) ou um artigo indefinido (um conjunto de administradores). Neste último caso, havendo mais do que um administrador, um será o efectivo, aquele a quem a lei atribui a representação judiciária e os restantes, serão apenas seus coadjuvantes:
"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".
Pese embora o administrador seja um órgão executivo da assembleia, logo, hierarquicamente inferior, em bom rigor, o legislador estabeleceu uma reciprocidade de poderes, atribuindo assim alguns poderes-deveres ao administrador que se sobrepõem à assembleia dos condóminos. Aliás, importa salientar que muitos destes poderes-deveres não lhe podem ser retirados ou sequer limitados pela assembleia.
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