Deliberações nulas, anuláveis, ineficazes e inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. Para cada uma destas figuras, já fui de arrazoar, no entanto, no presente escrito, serão elencados alguns exemplos concretos.

São nulas as deliberações que:

• Autorizam a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o nº 1 do art. 1421º considera forçosamente comuns;
• Suprimem as limitações impostas ao exercício dos direitos a que alude o nº 2 do art. 1422º;
• Eliminam a faculdade, atribuída pelo art. 1427º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício;
• Suprimem, por maioria, o direito conferido pelo nº 1 do art. 1428º;
• Dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no nº1 do art. 1429º
• Alterem as regras atinentes ao funcionamento da assembleia dos condóminos (nº 3 e 4 art. 1432º);
• Retirem a legitimidade do administrador (art. 1437º)
• Suprimem os recurso dos actos do administrador a que alude o art. 1438º;
• Afectam as receitas resultantes de contratos de locação a fins não autorizados por todos os condóminos;

 São anuláveis as deliberações que: 

• Disponham em desconformidade com as cláusulas contidas no regulamento do condomínio;
• Aprovem o pagamento das despesas de conservação e fruição de forma diversa à aludida no art. 1424º;
• Alterem as regras atinentes à convocação da assembleia dos condóminos (nº 1 e 2 art. 1432º);

São ineficazes as deliberações que:  

• Se pronunciem sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um dos condóminos).
• Admitem aos condóminos o direito de preferência na alienação de outras fracções (art. 1423º);
• Autorizem inovações nas partes comuns do edifício que lesem a utilização, por parte de algum dos condóminos tanto das coisas próprias como as das comuns (art. 1425.º, nº 2);
• Privem um condómino do uso privativo de uma coisa, como tal considerada no título constitutivo da propriedade horizontal;
• Exijam obstar a que um condómino dê à sua fracção qualquer utilização lícita, desde que o título constitutivo não conste o fim específico a que a mesma se destina;
• Sujeitam ao regime das coisas comuns, sem ou contra a vontade do respectivo titular, uma parte do prédio, pertencente em exclusividade a um condómino, ainda que se trate de uma parte secundária da habitação (como seja, por ex., uma arrecadação ou arrumo, em lugar de parqueamento ou uma garagem).
• Suprimam ou quartem direitos especiais protegidos por lei dos condóminos sem o consentimento dos respectivos titulares, nomeadamente, na aprovação do regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
• Proíbam os condóminos de poderem ter animais de estimação, nomeadamente, canídeos ou felídeos no interior das respectivas fracções autónomas;
• Versem sobre assuntos sobre os quais a assembleia não tem competência, designadamente porque dizem respeito à propriedade individual ou própria de qualquer proprietário;
• Representam ou extravasam o domínio da administração individual que qualquer condómino tem sobre a sua fracção autónoma;
• Alterem a afectação exclusiva de partes comuns a um ou a alguns condóminos;
• Sejam tomadas sobre matérias estranhas à ordem do dia.
  

São inexistentes deliberações que:  

• Sejam tomadas por escrito, sem serem submetidas à apreciação, discussão e votação dos condóminos;
• Sejam relativas a assuntos para os quais a assembleia de condóminos não tenha competência para apreciar e votar.
• Sejam tomadas em assembleia não convocada, salvo se todos os condóminos tiverem estado presentes ou representados e manifestarem esse interesse.
• Que sejam tomadas por terceiros, que não sejam condóminos, titulares de direitos sobre as fracções ou respectivos procuradores.