ACTRL 21-10-08: Afixação publicidade

Tribunal: TRL

Processo: 7933/2008-7

Relator: Tomé Gomes

Data: 21/10/2008

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio

Deliberações da assembleia geral

Abuso de direito

Sumário:

1. (...)

2. A deliberação da assembleia de condóminos sobre alteração do regulamento do condomínio está sujeita à regra geral da maioria dos votos representativos do capital investido, estabelecida no nº 3 do artigo 1432º do CC, salvo nos casos especiais em que a lei estabelece voto por unanimidade ou maioria qualificada ou quando o regulamento do condomínio assim o exige.

3. Porém, quando o regulamento do condomínio conste do título constitutivo da propriedade horizontal, a sua alteração está sujeita ao voto por unanimi-dade, nos termos do nº 1 do artigo 1419º do CC.

4. Quando a lei ou o regulamento do condomínio não exijam votação por unanimidade para deliberação sobre determinado assunto, basta que a convo-catória indique esse assunto na ordem de trabalhos, nos termos do nº 2 do artigo 1432º do CC, não se exigindo a informação sobre as propostas a apre-sentar.

5. Face à disposição específica constante do nº 2 do artigo 1432º do CC, não há que recorrer à aplicação analógica ou subsidiária do disposto no nº 8 do artigo 377º do Código das Sociedades Comerciais.

6. As coisas comuns de prédio em regime de propriedade horizontal, para além da sua destinação principal, têm com frequência uma destinação secundária ou acessória, como sucede com as paredes mestras ou as fachadas dos edifícios, que servem também para afixar tabuletas ou anúncios publicitários.

7. É facultado a qualquer condómino, salvo disposição em contrário do título constitutivo, o uso de parte comum para tal fim, desde que isso não obste à funcionalidade da destinação principal da coisa, não afecte o arranjo estético do prédio, nem prive os demais condóminos de usar de igual direito.

8. Dentro desses limites, o uso da coisa comum pelos consortes pode ser disciplinado pela assembleia de condóminos, nomeadamente por via regula-mentar, ao abrigo do disposto no artigo 1429º-A do CC, sem que tal implique a criação de um direito especial de uso exclusivo da parte comum.

9. A autorização da assembleia de condóminos para que um condómino use as partes comuns, dentro dos limites da lei e do regulamento, na afixação de publicidade da actividade que exerce no prédio, não constitui por si só abuso de direito, mesmo que se trate de actividade concorrente com outro condómino.

10. O impedimento de voto de um condómino em deliberação sobre interesse próprio conflituante com o interesse geral do condomínio só releva se o voto daquele for essencial para a formação da maioria necessária, nos termos do artigo 176º ex vi do artigo 157º do CC.

Texto integral: vide aqui

Loteamento vs Propriedade Horizontal - I

I. INTRODUÇÃO

O solo, enquanto suporte físico no qual assentam a construção urbana e as actividades físicas humanas, levanta vários problemas decorrentes da compatibilização entre as pretensões urbanísticas privadas e as regras públicas. Uma das manifestações desses problemas corresponde à questão ora em apreço de saber o que pode e deve entender-se como operação imobiliária sujeita ao regime do loteamento urbano e/ou ao regime da propriedade horizontal, bem como quais as vantagens e desvantagens decorrentes do enquadramento num ou noutro regime legal.

Este dilema resulta da introdução em 1994 do artigo 1438.º-A no Código Civil (“Propriedade Horizontal de Conjuntos de Edifícios”) através do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.

Recuando um pouco no tempo, importa recordar que a procura de solos e o surto da construção se tornou maior no século XX, após a 2.ª Guerra Mundial e com o desenvolvimento industrial. O êxodo rural e a migração para as cidades, a partir da década de 60, aliadas à escassez de solos e de habitações, ao encarecimento do custo de vida - nomeadamente das rendas - e à evolução técnica no domínio da engenharia e dos materiais de construção, criaram as condições necessárias para, por um lado, se iniciar a construção em massa e em altura e se proporcionar a oferta de habitações a preços acessíveis e, por outro lado, se recorrer à divisão e ao uso do solo com um claro desrespeito pela lei e/ou pelo interesse público.

Loteamento vs Propriedade Horizontal II

Alguma doutrina tem vindo a incluir dentro do conceito de propriedade horizontal (vertical) introduzido pelo artigo 1438º-A do Código Civil as seguintes situações/exemplos tipo:

(i) - conjunto de edifícios ligados entre si por partes comuns, e sujeitos todos ao mesmo e único regime de propriedade horizontal, com a distinção de que não tem por objecto um único edifício mas sim vários. Esta figura corresponde aos usualmente designados “supercondomínios”;

(ii) - conjunto de várias unidades imobiliárias (edifícios autónomos) nas quais não existe divisão da propriedade por fracções, mas que fruem igualmente de bens e serviços comuns, correspondente aos usualmente designados “condomínios fechados”. Neste caso, o objecto da propriedade horizontal não são fracções de edifícios mas sim moradias/casas/vivendas autónomas;

(iii) - conjunto de vários edifícios autónomos divididos em fracções, ligados entre si funcionalmente, tendo cada um o respectivo regime de propriedade horizontal “simples” e próprio, existindo simultaneamente partes comuns a todos os edifícios que envolvem um regime especial. Este regime especial tem carácter meramente obrigacional, não sendo qualificável e registável junto da Conservatória do Registo Predial competente como de propriedade horizontal;

Nomeação judicial do administrador

Do Código Civil

Artigo 1435º

(Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Altitude máxima de edificação

Edifício é uma construção permanente, dotada de acesso independente, coberta, limitada por paredes exteriores ou paredes-meeiras que vão das fundações à cobertura, destinada a utilização humana ou a outros fins. A definição indicada foi adaptada da definição de edifício dada pelo Instituto Nacional de Estatística e aprovada pelo Conselho Superior de Estatística desde 28/11/1997.

A altura da edificação é a dimensão vertical medida desde a cota de soleira até ao ponto mais alto do edifício, incluindo a cobertura e demais volumes edificados nela existentes, mas excluindo chaminés e elementos acessórios e decorativos, acrescida da elevação da soleira, quando aplicável. 

A altitude máxima de edificação é a cota altimétrica máxima que pode ser atingida por qualquer elemento construído, existente ou previsto, independentemente da sua natureza ou função.

Todos os elementos construídos que fazem parte do edifício, independentemente da sua natureza ou função, são considerados para efeitos de verificação da conformidade com a altitude máxima de edificação. 

A altitude máxima de edificação é um parâmetro de edificabilidade muito específico, que é utilizado quando há necessidade de controlo do espaço aéreo e, em alguns casos, para controlo de vistas ou da paisagem urbana. 

A altitude máxima de edificação é sempre expressa por uma cota definida no sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país.