Estatui o nº 1 do art. 1427º do CC que "As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino".
Se dúvidas haviam sobre o que se deve entender por «reparações indispensáveis e urgentes», a Lei nº 8/2022 de 10/01, acrescentou o nº 2 ao preceito com o seguinte teor: "São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas".
Ora, é uma das funções do administrador do condomínio, como resulta do disposto no art. 1436º, especialmente a sua alínea g), promover quando seja necessário à reparação e conservação dos bens comuns.
Se ele não o fizer, o preceito supra mencionado faculta a qualquer condómino a possibilidade de tomar a iniciativa dessas reparações, quando, além de indispensáveis, elas tenham o carácter de urgentes.
Para tanto, não carece esse condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador do condomínio, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com o espaço temporal que se demora a obter essa autorização em sede plenária (vide art. 1432º/1 do CC).
Dado que, todavia, pode surgir dúvida sobre a natureza das obras efectuadas e algum condómino contestar o seu carácter de reparação indispensável e urgente, será de boa prudência que o condómino que as deseje levar a cabo . quando a urgência na sua realização seja compatível com as delongas de uma deliberação prévia - submeta o problema à assembleia dos condóminos e esta sobre ele se pronuncie, deliberando.
Resolvido, desse modo, que há necessidade das pretendidas reparações, o condómino que tome a iniciativa de as efectuar estará validamente prevenido contra possível oposição de qualquer outro, a contestar a sua natureza.
Assim não sendo, "a assembleia poderá sempre, dentro dos poderes que lhe competem, apreciar a natureza das reparações efectuadas (...) e discutr, portanto, a regularidade da actuação de quem tomou a iniciativa de as promover (do preâmbulo do DL 40 333)..
E se o condómino (ou o administrador) avançar com a feitura das reparações e a assembleia posteriormente deliberar pela sua não indispensabilidade e urgência?
A circunstância de o condómino (ou administrador) pretender ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando indispensabilidade e urgência (cfr. art. 1427º do CC) que não se provou, não significa que essas despesas sejam inexoravelmente exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC).
O enriquecimento sem causa constitui outra causa de pedir, rectius, integrada pelos factos jurídicos que a lei tipifica:
- Enriquecimento
- sem causa justificativa
- à custa de outrem
A natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (cfr. art. 474º do CC) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art. 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa.
O enriquecimento, que constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base no enriquecimento sem causa, tem de ser alegado enquanto facto integrativo desta causa de pedir.
Se dúvidas haviam sobre o que se deve entender por «reparações indispensáveis e urgentes», a Lei nº 8/2022 de 10/01, acrescentou o nº 2 ao preceito com o seguinte teor: "São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas".
Ora, é uma das funções do administrador do condomínio, como resulta do disposto no art. 1436º, especialmente a sua alínea g), promover quando seja necessário à reparação e conservação dos bens comuns.
Se ele não o fizer, o preceito supra mencionado faculta a qualquer condómino a possibilidade de tomar a iniciativa dessas reparações, quando, além de indispensáveis, elas tenham o carácter de urgentes.
Para tanto, não carece esse condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador do condomínio, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com o espaço temporal que se demora a obter essa autorização em sede plenária (vide art. 1432º/1 do CC).
Dado que, todavia, pode surgir dúvida sobre a natureza das obras efectuadas e algum condómino contestar o seu carácter de reparação indispensável e urgente, será de boa prudência que o condómino que as deseje levar a cabo . quando a urgência na sua realização seja compatível com as delongas de uma deliberação prévia - submeta o problema à assembleia dos condóminos e esta sobre ele se pronuncie, deliberando.
Resolvido, desse modo, que há necessidade das pretendidas reparações, o condómino que tome a iniciativa de as efectuar estará validamente prevenido contra possível oposição de qualquer outro, a contestar a sua natureza.
Assim não sendo, "a assembleia poderá sempre, dentro dos poderes que lhe competem, apreciar a natureza das reparações efectuadas (...) e discutr, portanto, a regularidade da actuação de quem tomou a iniciativa de as promover (do preâmbulo do DL 40 333)..
E se o condómino (ou o administrador) avançar com a feitura das reparações e a assembleia posteriormente deliberar pela sua não indispensabilidade e urgência?
A circunstância de o condómino (ou administrador) pretender ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando indispensabilidade e urgência (cfr. art. 1427º do CC) que não se provou, não significa que essas despesas sejam inexoravelmente exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC).
O enriquecimento sem causa constitui outra causa de pedir, rectius, integrada pelos factos jurídicos que a lei tipifica:
- Enriquecimento
- sem causa justificativa
- à custa de outrem
A natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (cfr. art. 474º do CC) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art. 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa.
O enriquecimento, que constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base no enriquecimento sem causa, tem de ser alegado enquanto facto integrativo desta causa de pedir.
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