Glossário do Condomínio - A

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Acção de divisão da coisa comum

Na Compropriedade (art. 1412º do CC), os consortes têm o direito de exigirem a divisão da coisa comum. Na Propriedade Horizontal, os condóminos, mediante deliberação tomada por unanimidade podem acordar na divisão das partes que não sejam imperativamente comuns (art. 1421º/2 do CC), podendo afectá-las à fruição exclusiva dos condóminos (art. 1421º/3 do CC) ou fazendo-as integrar as respectivas propriedades privadas.

Acção Executiva

A acção executiva é um mecanismo processual que permite ao administrador requerer as providências adequadas à realização coactiva do crédito de que o condomínio é titular, sendo que, a providência mais importante da acção executiva é a penhora de bens e/ou rendimentos do condómino devedor. A acta com o montante das contribuições devidas ao condomínio, constitui título executivo (art. 6º DL 268/94).

Acessão

Uma fracção autónoma pode ser objecto do fenómeno da acessão industrial imobiliária, regulado nos art. 1339º a 1343º do CC, desde que a essa fracção pertença qualquer terreno excluído da compropriedade, situação que não será frequente, sobretudo no caso de grandes construções, não é todavia difícil de configurar quando se trate de edifícios com reduzido número de pavimentos e terreno de logradouro suficiente para ser dividido em propriedade singular, por cada uma das fracções autónomas correspondentes.

Acta

A acta pode integrar um livro ou ser constituídas por folhas avulsas, e é um registo escrito que deve conter um resumo do que de essencial se tiver passado na Assembleia de Condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a acta ter sido lida e aprovada.

 

Actividades industriais

 

Secções onde são exercidas actividades industriais a que correspondem as classificações de actividades económicas (CAE) elencadas na lista VI do anexo I e que constituam elemento de suporte ou complemento da actividade exercida em estabelecimentos de comércio ou de restauração ou bebidas, na condição de tais actividades não envolverem operações de gestão de resíduos sujeitas a vistoria prévia à luz da legislação aplicável ou não se encontrarem abrangidas pelos regimes de avaliação de impacte ambiental ou de prevenção e controlo integrados da poluição ou de prevenção de acidentes graves que envolvam substâncias perigosas (DL 10/2015).

 

Actividade de restauração ou de bebidas não sedentária

 

Actividade de prestar serviços de alimentação e de bebidas, mediante remuneração, em que a presença do prestador nos locais da prestação não reveste um carácter fixo e permanente, nomeadamente em unidades móveis ou amovíveis, bem como em instalações fixas onde se realizem menos de 20 eventos anuais, com uma duração anual acumulada máxima de 30 dias (DL 10/2015) 

Acto permissivo

 

Decisão, expressa ou tácita, no termo de um controlo prévio, de que directamente depende a legalidade do acesso ou exercício de actividade de comércio, serviços ou restauração

Administração

A administração do condomínio é constituída por dois órgãos, a Assembleia de Condóminos (órgão colegial) e um Administrador (órgão executivo da Assembleia). Pese embora o Administrador possua funções própria (art. 1436º do CC), este está hierarquicamente subordinado à Assembleia, a quem presta contas.

Administrador efectivo

Pode ser uma pessoa, singular ou colectiva (art. 1435º/4 do CC), que tem como função administrar as partes comuns dos prédios (art. 1430º/1 do CC). Ele o é responsável pela gestão e execução das decisões da Assembleia de Condóminos (art. 1436º do CC).

Administrador provisório

Se a assembleia de condóminos não eleger o administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. Se houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial (art. 1435º-A do CC).

Administrador suplente

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste (art. 7º DL 268/94). Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (art. 3º/1 DL 268/94).

Afastamento

O afastamento é a distância, expressa em metros, entre a fachada lateral ou de tardoz de um edifício e as estremas correspondentes do prédio onde o edifício se encontra implantado. Pode distinguir-se entre afastamento lateral e afastamento de tardoz. A distância entre a fachada principal do edifício e a frente do prédio é designada por recuo.

Água

Termo utilizado na Península Ibérica para definir as vertentes de um telhado.

Água Mestra

Termo que define a vertente de um telhado que desagua sobre a fachada principal de um edifício.

Alçado

Define a representação do plano vertical da fachada de um edifício, utilizado uma determinada escala de conversão. 

O alçado é a representação gráfica do edifício ou conjunto de edifícios, obtida por projecção ortogonal num plano vertical orientado segundo uma direcção seleccionada, devendo representar todos os elementos visíveis no plano de projecção, incluindo as fachadas dos pisos recuados. 

Do ponto de vista urbanístico, a orientação do plano de projecção deve ser definida de acordo com os critérios mais relevantes para a representação da imagem do edifício tal como ele é percecionado a partir do espaço público ou dos espaços privados de utilização colectiva adjacentes.

Algeroz

Caleira que canaliza a água dos telhado para os respectivos tubos de queda.

Alfurja

Designação dum espaço reduzido entre dois prédios.

Alinhamento

O Alinhamento é a delimitação do domínio público relativamente aos prédios urbanos que o marginam, nomeadamente nas situações de confrontação com via pública. O alinhamento é um parâmetro proto urbanístico, porventura o mais antigo, e a sua adopção destinou-se originalmente a regular a implantação das edificações urbanas ao longo das ruas, estradas e caminhos públicos. A implantação das edificações relativamente à frente do prédio urbano é definido pelo parâmetro urbanístico designado recuo.

Alteração da Propriedade Horizontal

A alteração de propriedade horizontal é efectuada quando um edifício se encontra neste regime e ocorre uma modificação na constituição de uma ou mais fracções autónomas. A certidão pode ser requerida: mediante realização de vistoria efectuada pela CM, ou, através da certificação de memória descritiva, desde que exista projecto de arquitectura aprovado para o prédio a construir ou construído e tendo por base a memória descritiva elaborada por técnico legalmente habilitado para o efeito, na qual este descreve detalhadamente a composição das partes comuns do imóvel e de cada uma das fracções. 

Altitude máxima de edificação

A altitude máxima de edificação é a cota altimétrica máxima que pode ser atingida por qualquer elemento construído, existente ou previsto, independentemente da sua natureza ou função. Todos os elementos construídos que fazem parte do edifício, independentemente da sua natureza ou função, são considerados para efeitos de verificação da conformidade com a altitude máxima de edificação. 

A altitude máxima de edificação é um parâmetro de edificabilidade muito específico, que é utilizado quando há necessidade de controlo do espaço aéreo e, em alguns casos, para controlo de vistas ou da paisagem urbana. A altitude máxima de edificação é sempre expressa por uma cota definida no sistema de referência altimétrico oficial de precisão do país.

Altura da edificação

A altura da edificação é a dimensão vertical medida desde a cota de soleira até ao ponto mais alto do edifício, incluindo a cobertura e demais volumes edificados nela existentes, mas excluindo chaminés e elementos acessórios e decorativos, acrescida da elevação da soleira, quando aplicável.

A noção de altura da edificação está associada à noção de "invólucro da edificação", isto é, ao volume total definido pelos paramentos exteriores do edifício, incluindo a cobertura. É este "invólucro da edificação" que interessa definir nos instrumentos de planeamento territorial, dado que é ele que estabelece a quantidade de construção que é realizada ou pode ser realizada numa dada porção do território.

O termo cércea, sinónimo de bitola ou gabarito, é, por isso, apropriado para referir a altura da edificação. Não deve ser utilizado para designar a altura da fachada.

Altura da fachada

A altura da fachada é a dimensão vertical da fachada, medida a partir da cota de soleira até à linha superior da cornija, beirado, platibanda ou guarda de terraço, acrescida da elevação da soleira, quando aplicável.

A altura da fachada é um parâmetro urbanístico relevante para controlar o desenvolvimento vertical da fachada do edifício na confrontação com via pública ou logradouro. Este parâmetro urbanístico será normalmente definido para as fachadas que se desenvolvem a partir do nível do solo.

No caso dos edifícios que confrontam com duas vias públicas ou logradouros a cotas muito diferentes, pode ser necessário fixar duas alturas da fachada. A altura da fachada onde se encontra a entrada principal (Hf1) resulta directamente da definição. A altura da outra fachada (Hf2) pode ser fixada arbitrando uma cota de soleira auxiliar (S2), que será a cota do piso mais próximo do passeio adjacente a essa fachada.

Altura entre pisos

A altura entre pisos é a distância vertical entre as faces superiores dos pavimentos de dois pisos consecutivos. A altura entre pisos corresponde à soma do pé-direito do compartimento inferior com a espessura do pavimento superior.

Anulabilidade

 

A anulabilidade (art. 1433º do CC) é uma forma de invalidade, contrapondo-se à nulidade (art. 286º do CC). Elementos centrais do regime da anulabilidade são a restrição da legitimidade para anular, a existência de um prazo para anular e a possibilidade de confirmação.

 

Apartamento

Denominação dada a uma cada uma das unidades habitacionais independentes que integram um edifício multifamiliar, destinado a residência particular de cada agregado famíliar.

Arbitragem

A arbitragem voluntária (art. 1434º do CC) é uma das formas de resolução alternativa de litígios em que as partes, mediante convenção de arbitragem, submetem a decisão a Juízes Árbitros por elas escolhidos, que julgam a causa nos termos da lei ou por equidade, mediante autorização das partes e desde que o litígio não esteja exclusivamente atribuído a tribunal judicial ou a arbitragem necessária e não respeite a direitos indisponíveis.

Área coberta

Área de uma habitação que, dependendo da sua tipologia, corresponde à superfície delimitada pelo perímetro do extradorso das paredes exteriores ou pela linha média das paredes divisórias

Área de construção do edifício

A área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar, expressa em metros quadrados.

A área de construção é, em cada piso, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e inclui os espaços de circulação cobertos (átrios, galerias, corredores, caixas de escada e caixas de elevador) e os espaços exteriores cobertos (alpendres, telheiros, varandas e terraços cobertos).

Área de implantação do edifício

A área de implantação do edifício é a área de solo ocupada pelo edifício, expressa em metros quadrados. Corresponde à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

Área de intervenção do plano

Porção contínua do território, delimitada por uma linha poligonal fechada, sobre a qual o plano dispõe. A área de intervenção do plano é sempre delimitada na sua planta de síntese (planta de ordenamento no Plano Diretor Municipal, planta de zonamento no Plano de Urbanização, planta de implantação no Plano de Pormenor) através de uma linha poligonal fechada cujos vértices devem ser coordenados no sistema de referência planimétrico oficial do país.

Área de solo

Porção de território delimitada em planta por uma linha poligonal fechada. A área de solo é também a medida da área da representação planimétrica dessa porção de território. A área de solo, como medida, pode ser expressa em metros quadrados, quilómetros quadrados ou hectares.

Área total de construção

Somatório das áreas brutas de todos os pisos dos edifícios, acima e abaixo do solo, excluindo as garagens situadas em cave, superfícies de serviços técnicos (postos de transformação, central térmica, central de bombagem) e galerias exteriores públicas, arruamentos ou outros espaços livres de uso público, cobertos pela edificação.

Área total de implantação

Somatório das áreas de implantação de todos os edifícios existentes ou previstos numa porção delimitada de território. A área total de implantação pode ainda ser desagregada em função da finalidade pública ou privada dos edifícios, distinguindo-se a área total de implantação destinada a equipamentos públicos de utilização colectiva da área total de implantação destinada a todos os outros fins.

Áreas de cedência

Porções de território que, no âmbito das operações de loteamento, os proprietários e demais titulares de direitos reais sobre os prédios a lotear (ou a sujeitar a qualquer operação urbanística que nos termos de regulamento municipal seja considerada como de impacte relevante), cedem gratuitamente ao município, para implantação dos espaços urbanos de utilização colectiva, dos espaços verdes de utilização colectiva, dos equipamentos públicos de utilização colectiva e das infraestruturas que, de acordo com a lei e a licença ou comunicação prévia devam integrar o domínio municipal.

As operações urbanísticas que nos termos de regulamento municipal sejam consideradas como de impacte relevante também determinam a cedência de porções de território nos mesmos moldes das operações de loteamento.

Armazém

 

Infraestrutura, de carácter fixo e permanente, onde são guardados produtos alimentares, incluindo géneros alimentícios de origem animal, que exijam condições de temperatura controlada, e alimentos para animais (DL 10/2015).

 

Arranjo estético

O arranjo estético de um edifício tem a ver com o conjunto de características visuais que conferem harmonia ao conjunto (Ac. TRP de 07/07/2003). As obras que modifiquem o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da Assembleia de Condóminos, aprovada por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (art. 1422º/3 do CC).

Arrendatário

É aquele que, arrenda uma fracção autónoma,cedida, mediante pagamento, pelo condómino proprietário, passando consequentemente a poder usufruir desse bem, e cumulativamente, das respectivas áreas e serviços comuns, obrigando-se a cumprir, nomeadamente, o que consta do regulamento do condomínio.

 

Assembleia de condóminos extraordinária

É uma Assembleia de realização facultativa. É convocada pelo administrador (art. 1436º, al. a) CC) ou quando for convocada por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (art. 1431º/1) do CC. sempre que seja necessário debater alguns assuntos do interesse imediato do condomínio, e ainda, quando um condómino pretenda recorrer dos actos do administrador (art. 1438º do CC)

Assembleia de condóminos ordinária

É uma Assembleia de carácter obrigatório, que normalmente se realiza uma vez por ano, regra geral, na primeira quinzena de Janeiro (art. 1431º/1 do CC), sendo convocada pelo administrador para a aprovação do relatório de gestão e contas do ultimo ano e do orçamento previsional para o novo exercício administrativo.

 

Assembleia universal

 

É uma assembleia, de carácter ordinário ou extraordinário, que para a sua realização, pressupõe a presença de todos os condóminos, pessoalmente ou devidamente representados por procurador, os quais têm que, unanimemente, manifestar o interesse de que a assembleia se reúna e, cumulativamente, que delibere sobre determinados assuntos.