O art. 1438º do Código Civil

Redacção actual:

Redacção dada pelo DL n.º 47344/66, de 25/11. Alteração Código Civil

Artigo 1438.º
(Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Anteprojecto

Art. 140º

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, que neste caso, pode ser convocada pelo condómino recorrente.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1426º

Tem a mesma redacção do texto do Anteptojecto.

Projecto

Art. 1438º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código.

Direito anterior

Art. 37º DL 40 333

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, que neste caso poderá ser convocada pelo proprietário impugnante.

O art. 1422º-A do Código Civil

Redacção actual:

Redacção dada pelo Decreto-Lei nº 116/2008 de 04-07-2008, Artigo 4.º - Alteração ao CC

Artigo 1422.º-A
Junção e divisão de fracções autónomas

1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2. Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4. Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Versão anterior:

Redacção dada pelo DL n.º 267/94, de 25/10. Aditamento

Artigo 1422.º-A
Junção e divisão de fracções autónoma 

 
1 - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2 - Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3 - Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 - Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Glossário do Condomínio - D

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Deferimento tácito

Existe deferimento tácito quando a lei ou regulamento determine que a ausência de notificação da decisão final sobre pretensão dirigida a órgão competente dentro do prazo legal tem o valor de deferimento. Assim, considera-se que há deferimento tácito se a notificação do acto não for expedida até ao primeiro dia útil seguinte ao termo do prazo da decisão, no entanto, o prazo legal de produção de deferimento tácito suspende-se se o procedimento estiver parado por motivo imputável ao interessado e só se interrompe com a notificação de decisão expressa. Nesta factualidade, quando a prática de um acto administrativo dependa de autorização prévia ou um acto esteja sujeito à aprovação de um órgão da Administração Pública ou de outra entidade no exercício de poderes públicos, prescinde-se da autorização prévia ou da aprovação desde que o órgão que as solicitou tenha interpelado o órgão competente para as emitir (art. 130º DL 4/2015). Tal facto traduz-se na aprovação imediata do pedido efectuado.

O art. 1437º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pela Lei n.º 8/2022, de 10/01 - Alteração

Artigo 1437.º
Representação do condomínio em juízo 

 
1 - O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.
2 - O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos.
3 - A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos.

Versão anterior:

Redacção dada pelo seguinte diploma: Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro

Artigo 1437.º
(Legitimidade do administrador) 

 

1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Anteprojecto

Art. 139º

1. O administrador pode agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções conferidas no artigo anterior, ou quando autorizado pela assembleia.
2. Pode igualmente ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou de posse dos bens comuns, salvo se a atribuição de poderes especiais ao administrador pela assembleia.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1425º

1. O administrador pode agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções conferidas no artigo anterior, ou quando autorizado pela assembleia.
2. Pode igualmente ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou de posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Projecto

Art. 1437º

Tem a mesma redacção do texto original do Código de 1966.

Direito anterior

Art. 35º DL 40 333

O administrador pode agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, no exercício das atribuições conferidas no artigo anterior ou quando devidamente autorizado pela assembleia.
§1º Pode igualmente ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
§2º Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou de posse dos bens comuns, salvo a atribuição de poderes especiais ao administrador pela assembleia dos proprietários.
§3º (...)

O art. 1435º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada por Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994, Artigo 1.º - Alteração

Artigo 1435.º
Administrador

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Anteprojecto

art. 137º

1. O administrador é nomeado e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não nomear administrador, pode a nomeação ser feita pelo tribunal da situação do edifício, a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O tribunal pode também exonerar o administrador a requerimento de qualquer interessado, quando se mostre que ele praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador pode ser remunerado, dura pelo prazo de dois anos renováveis, e é desempenhado por um dos condóminos ou por terceiro.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1423º

Tem a mesma redacção do Anteprojecto.

Projecto

Art. 1435º

Tem a mesma redacção do texto original do Código, com a diferença de se ler no seu número 3. "O administrador está exonerado" em lugar de "O administrador pode ser remunerado", como ficou na lei.

Direito anterior

Art. 33º DL 40 333

O administrador será nomeado e exonerado por deliberação da assembleia dos proprietários.
§1º Se a assembleia o não fizer, poderá a nomeação ser feita pelo tribunal da situação do prédio, a requerimento de qualquer dos condóminos.
§2º O tribunal poderá também destituir o nomeado, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que ele praticou graves irregularidades ou agiu com manifesta negligência no exercício das suas funções.
§3º O cargo de administrador pode ser remunerado, dura pelo prazo renovável de dois anos e será desempenhado por um dos proprietários ou por terceiro.

O art. 1436º do Código Civil

Redacção actual

A redacção introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, entra em vigor a partir de 10 de abril de 2022

Artigo 1436.º
Funções do administrador

1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
l) Prestar contas à assembleia;
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
o) Informar, por escrito ou por correio electrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contra-ordenacional ou procedimento administrativo;
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio electrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contra-ordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fracção.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua actuação.
2 - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
3 - O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Redacção anterior

2ª versão

Redacção dada pelo seguinte diploma: Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro

Artigo 1436.º
(Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

1ª versão

Redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro

Artigo 1436.º
(Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

Anteprojecto

Art. 138º

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos nos termos do art. 133º;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1424º

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

Projecto

Art. 1436º

Tem a mesma redacção do texto original do Código de 1966.

Direito anterior

DL 40 333

Art. 34º

São atribuições do administrador:
1º Convocar a assembleia dos proprietários, nos termos do artigo 29º;
2º Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3º Efectuar e manter o seguro do edifício contra os riscos de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
4º Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
5º Propor acção executiva contra os proprietários que deixarem de entregar, dentro do prazo estabelecido, a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
6º Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
7º Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
9º Executar as deliberações da assembleia.

Art. 35º

§3º Compete também ao administrador representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

Glossário do Condomínio - T

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Terraços

Área exterior aberta, semelhante a uma varanda, mais ampla, mas sem sobressair da construção, localizada em andares intermédios ao térreo ou superiores (topo), constituindo-se como uma laje plana do edifício, acessível, com funções análogas ao telhado (cobertura) e cumulativamente, panorâmicas. Ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.

Tipologia

A tipologia (T) de uma habitação (T(n)) diz respeito ao número (n) de quartos de dormir. Por exemplo uma habitação com tipologia T4 possui quatro quartos. O prefixo “T” é geralmente aplicado a apartamentos enquanto o prefixo “V” é utilizado para designar vivendas.

 

Tipologia de estabelecimentos comerciais

 

Categoria de estabelecimentos de comércio a retalho, classificados consoante o tipo de produtos vendidos, os quais são divididos em estabelecimentos de comércio a retalho alimentar, não alimentar e misto.

Título Constitutivo

Documento, formalizado por escritura pública ou documento particular autenticado que institui a passagem de um edifício ou conjunto de edifícios ao regime da propriedade horizontal. Inclui a localização do edifício, a descrição das fracções autónomas e o valor que representam no total, expresso em percentagem ou permilagem.

Recusa assinatura da acta

Pode um condómino, que tenha estado presente na reunião plenária do condomínio, recusar-se a assinar a acta?

Estatui o DL nº 268/94 de 25/10, no seu art. 1º, nº 1 que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes". Por seu turno, dimana do no 3 que "A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos".

Da conjugação destes preceitos, verifica-se que as actas devem ser assinadas, quer pelo presidente da Mesa da Assembleia de Condóminos, como pelos presentes (condóminos, seus representantes ou terceiros titulares de direitos sobre as fracções), porém, a eficácia das deliberações, depende da aprovação da acta e não das assinaturas.

Destas sortes, a recusa de um condómino em assinar uma acta não constitui motivo bastante para obstar à validade e eficácia da mesma. No entanto, perante a recusa de assinar de um condómino que tenha participado na assembleia de condóminos, se se verificar que a mesma se dever ao facto de o condómino considerar que a acta não reproduz com verdade o que efectivamente foi deliberado na reunião, deve o teor da acta ser reapreciado e votado, sendo que, se se tiver aprovado pela maioria, prima facie, considera-se que os argumentos do condómino não colheram.

Esplanada em parte comum

Decidiu o TRP, em Ac. datado de 11/7/2012 que "No conceito de inovação cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, como as modificações na afectação ou destino da coisa comum. A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425° do Cód. Civil".

Destarte, a autorização requerida para a instalação de uma esplanada numa determinada parte de uma área comum, por força da citada disposição, carecerá, não da unanimidade, mas de uma aprovação composta por uma dupla maioria qualificada: a maioria dos condóminos (metade mais um), devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prédio (67 ou 667 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

No entanto, se se provar que a esplanada prejudica a utilização das partes comuns por algum dos condóminos (e aqui tem que haver um manifesto prejuízo, não basta discordar da inovação), então, carecerá a autorização da unanimidade dos condóminos. Neste sentido, o Ac. do TRE de 11/9/2014: "Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (artº 1425º n.º 2 do CC, na redacção aplicável)."

No limite, o administrador executivo do condomínio pode e deve disciplinar o uso daquele espaço (cfr. al. g) do art. 1436º do CC), nomeadamente, estabelecendo um perímetro que possibilite a normal utilização da entrada para o prédio por parte dos senhores condóminos (cfr. com devida analogia parte final do nº 2 art. 1406º do CC).

Acresce sublinhar que, disciplinando-se o uso, onde cada parte deve ceder na medida do necessário para que ambos os efeitos (o de livre circulação vs o de esplanada), produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes (cfr. nº 1 art. 335º do CC), podendo a assembleia prever penas pecuniárias para o incumprimento desse balizamento (cfr. art. 1434º do CC).

Glossário do Condomínio - E

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Edificação

Operação de construir edifícios. Construção de novo edifício ou ampliação ou reconstrução de edifício já construído.

Edifício

Termo que define uma construção, a ser ocupada por o ser humano.

Emissões

Os condóminos podem opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de fracção ou prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam (art. 1346º do CC).

O art. 1434º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pelo DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro - Aprovação

Artigo 1434.º
Compromisso arbitral

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Anteprojecto

Art. 136º

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador, e estabelecer penas pecuniárias pela inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou do administrador.
2. O montante das penas nunca pode exceder a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1422º

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador, e estabelecer penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Projecto

Art. 1434º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código, salvo ligeiras diferenças de pontuação que não alteram o sentido.

Direito anterior

Art. 29 DL 40 333

§ 2º A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade de celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios dos proprietários entre si, ou deles com o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância deste decreto-lei ou das decisões da assembleia ou do administrador, contanto que o montante dessas penas não exceda um quarto do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

O art. 1433º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada Redacção dada por Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994, Artigo 1.º

Artigo 1433.º
Impugnação das deliberações

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Redacção dada Redacção dada por Decreto-Lei nº 47344/66, de 25 de Novembro:

Artigo 1433.º (Impugnação das deliberações) 1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. 2. O direito de propor a acção caduca, quanto aos condóminos presentes, no prazo de vinte dias a contar da deliberação e, quanto aos proprietários ausentes, no mesmo prazo a contar da comunicação da deliberação. 3. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo. 4. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Anteprojecto

Art. 135º

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou aos regulamentos anteriormente aprovados podem ser anuladas a requerimento de qualquer interessado.

2. O direito de propor a acção caduca no prazo de vinte dias a contar da deliberação, quando aos que a não aprovaram, ou da comunicação da deliberação, quanto aos proprietários ausentes à sessão.

3. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

4. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

1ª Revisão Ministerial
Art. 1421º

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou aos regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer interessado.
2. O direito de propor a acção caduca no prazo de vinte dias a contar da deliberação, quando aos que a não aprovaram, ou da comunicação da deliberação, relativamente aos proprietários ausentes à sessão.
3. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
4. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Projecto

Art. 1433º

Tem a mesma redecção do texto original do Código

Direito anterior

Art. 32º DL 40 333

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento aprovado pelos interessados poderão ser anulados a requerimento de qualquer dos condóminos.
§ 1º A acção será proposta dentro do prazo de vinte dias, a contar da deliberação, quanto aos que a não aprovaram, ou da comunicação da deliberação, quanto aos condóminos ausentes à sessão.
§ 2º Pode ser requerida a suspensão das deliberações da assembleia, nos termos dos artigos 403º e 404º do Código do Processo Civil.
§ 3º A representação judiciária dos outros condóminos competirá ao administrador ou a pessoa que a assembleia designar para esse efeito

Glossário do Condomínio - B

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Baixada

Ramal que desce da rede de distribuição, até aos utilizadores, normalmente refere-se a energia e fluidos.

Balaustrada

Termo que define um parapeito que é suportado por balaústres, aplicado em varandas, escadas e terraços.

Bons costumes

Os bons costumes, segundo o Prof. Mota Pinto, são uma noção variável, com os tempos e lugares, abrangendo o conjunto de regras éticas aceites pelas pessoas honestas, correctas, de boa fé, num dado ambiente e num certo momento. O Prof. Antunes Varela faz notar que os bons costumes são apenas uma das vertentes por onde corre a moral social. Serão actos imorais a aplicação da fracção a casa de prostituição, proxenetismos, passe, actos sexuais impróprios ou outras formas indecorosas do sector.

O art. 1432º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada por Lei nº 8/2022 de 10-01-2022, Artigo 2º - Alteração ao CC

Artigo 1432.º
Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
3. Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.
4. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
6. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.
8. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
9. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.ºs 2 e 3.
10. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
11. O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.
12. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Redacção anterior

2ª versão: DL n.º 267/94, de 25/10

1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8 - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Redacção original

1ª versão: DL n.º 47344/66, de 25/11

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião.
2. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
3. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento, é convocada nova reunião dentro dos dez dias imediatos, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do capital.

Anteprojecto

Art. 134º

1ª Revisão Ministerial

Art. 1420º

Projecto

Art. 1432º

Têm todos a mesma redacção do texto original do Código (1994), salvo o Anteprojecto e a 1ª Revisão Ministerial que, além de ligeiras e irrelevantes diferenças de redacção, fixavam a antecedência de apenas cinco dias para a expedição da carta convocatória da assembleia.

Direito anterior

DL 40 333

Art. 30º

A assembleia terá as suas sessões no lugar designado pelo administrador ou pelos proprietários referidos no § 1º do artigo anterior e será convocada por meio de circular, enviada, com cinco dias de antecedência, aos condóminos, mediante correspondência registada, com aviso de recepção.

Art. 31º

A assembleia, sem prejuízo do disposto no artigo 17º (1) delibera por maioria dos votos representativos de todo o capital investido.
§ único. Se não comparecer o número de proprietários suficiente para se obter o necessário vencimento, será convocada nova sessão, dentro dos dez dias imediatos, podendo então a assembleia deliberar por maioria dos votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do valor do edifício.

(1) Transcrito no art. 1425º.

A assinatura da acta executiva

Debruçando-nos sobre o domínio das sociedades comerciais, constata-se que, quanto às sociedades anónimas, “as actas das reuniões da assembleia geral devem ser redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido como presidente e secretário” (nº 2 do art. 388º do CSC), mas “a assembleia pode, contudo, deliberar que a acta seja submetida à sua aprovação antes de assinada nos termos do número anterior” (nº 3 do art. 388º).

 
Quanto às sociedades em nome colectivo e às sociedades por quotas, as actas das assembleias gerais devem ser assinadas por todos os sócios que nelas tenham participado (art. 189º nº 5 e 248º nº 6 do CSC).

 
O art. 63º nº 3 do CSC estipula que “quando a acta deva ser assinada por todos os sócios que tomaram parte na assembleia e alguns deles não o faça, podendo fazê-lo, deve a sociedade notificá-lo judicialmente para que, em prazo não inferior a oito dias, a assine; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no nº 1, desde que esteja assinada pela maioria dos sócios que tomaram parte na assembleia, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.”

Acta - Falta de assinaturas

Tribunal: Relação do Porto
Processo: 0336205
Data: 18/12/2003

Sumário:

A acta de uma assembleia de condominos não deixa de ser válida, e constituir título executivo, mesmo que não contenha todas as assinaturas a que alude o art. 1º, nº 1, do DL nº 268/94.

DL 40 333 de 14/10/1955 - Preâmbulo

A propriedade horizontal, que é hoje uma realidade insubstituível, foi entre nós instituída e regulamentada pelo Decreto-Lei nº 40 333 de 14 de Outubro de 1955, o qual na sua essência passou a integrar o Código Civil através do DL nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966.

 

Atento o interesse histórico deste regime jurídico, replica-se infra o extenso e esclarecedor preâmbulo do competente diploma.

Ministério da Justiça

Gabinete do Ministro

Decreto-Lei nº 40 333

 

1. Origens e actualidade do instituto da propriedade horizontal

 

A figura da propriedade horizontal ou propriedade por andares, que o presente diploma se propõe regular, depois de ouvida a Câmara Corporativa, parece ser desde há muito conhecida nas nossas leis pátrias.Já no título LXVIII do Livro I das Ordenações Filipinas se dispunha assim: «Se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão e de outro o sobrado, não poderá aquele cujo for o sobrado fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou lógea, nem outro edifício algum».

DL 40 333 de 14/10/1955 - Legislação

A propriedade horizontal, que é hoje uma realidade insubstituível, foi entre nós instituída e regulamentada pelo Decreto-Lei nº 40 333 de 14 de Outubro de 1955, o qual na sua essência passou a integrar o Código Civil através do DL nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966.

Atento o interesse histórico deste regime jurídico, replica-se infra o competente diploma.

Decreto-Lei 40 333
14 de Outubro de 1955

Artigo 1º As fracções de que se compõe um edifício, susceptíveis de constituírem unidades independentes para os fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhantes, podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal, nos termos do presente decreto-lei.

O art. 1431º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada por Lei nº 8/2022 de 10-01-2022, Artigo 2º - Alteração ao CC

Artigo 1431.º
Assembleia dos condóminos

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
4. A reunião prevista no n.º 1 deste artigo pode realizar-se, excepcionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.

Redacção anterior

Redacção dada pelo Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966

Artigo 1431.º
Assembleia dos condóminos

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Anteprojecto

Art. 133º

 

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. Mediante convocação do administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido, a assembleia pode reunir sempre que seja necessário.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procuradores na assembleia.

1º Revisão Ministerial

Art. 1419º

Tem a mesma redacção do Anteprojecto.

Projecto

Art. 1431º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código de 66.

Direito anterior

Art. 29º DL 40333

A assembleia reunirá uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e, bem assim, para a aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
§1º A assembleia poderá reunir sempre que seja necessário, mediante convocação do administrador ou dos condóminos que representem, pelo menos, 25 por cento do valor total do edifício.
§2º (vide em art. 1434º)

O art. 1430º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pelo Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966 - Aprovação CC

Artigo 1430.º
Órgãos administrativos

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

Anteprojecto

Art. 132º

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador por ela eleito.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o artigo 120º.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1418º

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador por ela eleito.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o artigo 1406º.

Projecto

Art. 1430º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código.

Direito anterior

DL 40 333

Art. 27º

A administração dos bens comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador por ela eleito.
§1º Os organismos e empresas legalmente autorizados a construir prédios para venda de fracções autónomas a prestações, em regime de propriedade resolúvel, poderão, nos contratos celebrados com os adquirentes, reservar para si a administração dos bens comuns enquanto todo o edifício não for objecto de propriedade absoluta.
§2º No caso previsto no parágrafo anterior não haverá administrador designado pela assembleia, mas sem a anuência desta não poderão fazer-se quaisquer inovações nos bens comuns nem modificar-se os serviços de interesse comum previstos nos contratos de venda ou em outros actos por estes pressupostos, salvo o suprimento judicial, quando o desacordo da assembleia for injustificável.
§3º Na hipótese dos dois parágrafos anteriores a assembleia deve pronunciar-se, nos termos do artigo seguinte, sobre o orçamento e as contas da administração, se esta não for remunerada por quantia fixa ou calculada directa e exclusivamente pelos contratos de venda das fracções autónomas.

Art. 28º

Cada proprietário terá, dentro da assembleia, tantos votos quantas as unidades inteiras que se contiverem na percentagem ou permilagem a que se refere o nº 2 do art. 3º.

Acção Executiva - Honorários mandatário III

 

Sobre a especifica exequibilidade dos honorários a mandatário debruçou-se, em particular, o Acórdão do TRP de 08-09-2020 (Pº 25411/18.1T8PRT-A.P1, concluindo que, “os honorários devidos a advogado e mais despesas decorrentes da interposição de execução não são despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum do condomínio, tal como definidas no art. 6º, nº 1, do citado DL 268/94, não podendo, por isso, mesmo que tenham sido aprovados em assembleia de condóminos e constem da respectiva acta, ser incluídos na execução movida contra o proprietário que deixe de pagar a sua quota-parte no prazo fixado”.

Conforme se lê na fundamentação deste aresto: “Nesta sede a cobrança de tais valores por via executiva não encontra apoio no já citado art. 6º, n.º 1, do DL n.º 268/94. Não há dúvida que quando o condomínio celebra com um advogado um contrato de mandato forense para efeitos de interposição de execução destinada à cobrança de prestações não pagas ou, ainda, quando, no âmbito dessa execução, tem que suportar despesas inerentes a tal processo, está a agir no interesse colectivo dos condóminos. Todavia daí não resulta que esteja em causa a prestação de «serviços de interesse comum», na acepção que nos parece ter sido querida pelo legislador ao consagrar a previsão do art. 6º, nº 1, do citado DL 268/94, que foi a de relacionar tais despesas com as despesas inerentes ao funcionamento intrínseco do condomínio, salvaguardando a operacionalidade e a rapidez na cobrança de dívidas do condómino que, exclusivamente, se relacionam, de forma directa e imediata, com as obrigações dos condóminos, em relação às partes comuns, à sua conservação e fruição. 

Acção Executiva - Honorários mandatário II

Por outro lado, nada se ganha com o multiplicar da litigância. No mais, o objectivo do legislador foi, outrossim, olvidar a que o condomínio percorresse todos os trâmites de uma acção declarativa de cada vez que um qualquer condómino não pagasse o devido. Deixar de forma este género de despesas significaria exactamente o contrário, pois que obrigaria o condomínio a intentar uma acção executiva e uma acção declarativa. De outra sorte, não deixar de fora estas despesas, isso sim, garante o fim pretendido pelo DL de 94: a eficácia da gestão do condomínio.

Aceitar o multiplicar de acções é desencorajar o condomínio de intentar qualquer acção contra os condóminos, atenta a circunstância de que, por norma, os valores das quotas condominiais são diminutos. Motivo pelo qual pugnamos pela interpretação extensiva do preceito do art. 6º: cabe no âmbito da expressão “contribuição devidas ao condómino”, as despesas de contencioso, mormente honorários de mandatário que patrocine o condomínio, com vista a obter a cobrança das comparticipações devidas, fazendo-as, assim, repercutir na esfera do condómino faltoso.

Ora, não abranger estas despesas no preceito do art. 6. traduz, no resultado, uma injustificada atomização dos meios processuais para exigir do condómino relapso o cumprimento de obrigações nuclearmente interligadas. Carreando consigo uma solução injusta, e, por isso, contrária à hermenêutica jurídica (nº 3 do art. 9º do CC).

Acção Executiva - Honorários mandatário I

Deve a execução deve prosseguir para obtenção da quantia, atinente a despesas com honorários de mandatário, sendo aplicável a redacção do art. 6º do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro, dada pela Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro?

Ora, dispõe o art. 6.º do DL 268/94, de 25/10, que a acta da assembleia de condóminos constituí título executivo contra o proprietário que deixar de pagar as contribuição devidas ao condomínio. Por seu turno, nos termos do nº 3, “consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio”.

Ou seja, não só o legislador retirou do nº 1 do art. 6.º as expressões “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum”, que importava uma clara relação com o art. 1424º do CC. Como veio deixar claro que as sanções se consideram abrangidas pelo título.

Aliás, ainda antes da nova redacção do art. 6º do DL 268/94, já havia quem considerasse que a acta constituía título executivo relativamente às penas aplicadas pela assembleia de condóminos. Assim, Sandra Passinhas, na sua tese de Mestrado, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.a ed., Coimbra, Almedina, p.272 a 275.

O art. 1429º-A do Código Civil

Redacção actual

Dada pela redacção do DL 267/94 de 25 de Outubro - Art. 2º - Aditamento ao CC

Artigo 1429.º-A
Regulamento do condomínio

1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

Glossário do Condomínio - P

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 Pacto de preferência

Contrato preparatório mediante o qual o obrigado à preferência (o promitente vendedor) se obriga a se algum dia contratar, escolher como contraparte determinado preferente desde que este lhe ofereça as mesmas condições que o terceiro (promitente comprador).

Paredes divisórias

Paredes interiores com a função de dividir os vários compartimentos da habitação, geralmente construídas em alvenaria, mas podendo ser substituídas por outro tipo de estruturas (madeira, pladur, etc.). Estas paredes não são comuns pelo que os condóminos não carecem de autorização do condomínio para as modificar ou retirar.

O art. 1429º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pelo DL 267/94 de 25 de Outubro, Art. 1º - Alteração CC

Artigo 1429.º
Seguro obrigatório

1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

Anteprojecto

Art. 131º

1ª Revisão Ministerial

Art. 1417º

1. É obrigatório o seguro do edifício contra o risco de  incêndio.

2. Qualquer dos condóminos pode compelir os restantes à efectivação e manutenção do seguro quando o administrador o não tenha feito.

Projecto

Art. 1429º

Tem a redacção do texto original do Código, salvo ligeira alteração da sua parte final, onde se lia "a parte do prémio que lhe couber".

Direito anterior

Art. 22º DL 40 333

É obrigatória a realização do seguro do edifício contra o risco de  incêndio.

§  único. Qualquer dos condóminos pode compelir os restantes à efectivação e manutenção do seguro quando o administrador não tenha providenciado oportunamente para esse efeito.

O art. 1428º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pelo Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966 - Aprovação CC

Artigo 1428º

Destruição do edifício

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Anteprojecto

Art. 130º

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos pode exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela dupla maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

3. Os condóminos que não quiserem comparticipar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a ceder os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1416º

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem a faculdade de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela dupla maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

3. Os condóminos que não queiram comparticipar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a ceder os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Projecto

Art. 1428º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código

Direito anterior

DL 40 333

Artigo 20º

No caso de destruição de todo o edifício, ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos poderá exigir a venda do terreno e dos materiais pela forma que a assembleia vier a designar.

Artigo 21º

No caso de destruição de uma parte menor poderá a assembleia deliberar por dupla maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

§1º Os proprietários que não quiserem comparticipar nas despesas da reconstrução poderão ser obrigados a ceder os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado por avaliação.

§2º O proprietário alienante poderá escolher o condómino ou condóminos a quem a cedência deverá ser feita.

Reparações indispensáveis e urgentes

Estatui o nº 1 do art. 1427º do CC que "As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino".

Se dúvidas haviam sobre o que se deve entender por «reparações indispensáveis e urgentes», a Lei nº 8/2022 de 10/01, acrescentou o nº 2 ao preceito com o seguinte teor: "São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas".

Ora, é uma das funções do administrador do condomínio, como resulta do disposto no art. 1436º, especialmente a sua alínea g), promover quando seja necessário à reparação e conservação dos bens comuns.

Se ele não o fizer, o preceito supra mencionado faculta a qualquer condómino a possibilidade de tomar a iniciativa dessas reparações, quando, além de indispensáveis, elas tenham o carácter de urgentes.