Regime dos votos

2. Aprovação de Deliberações na Assembleia de Condóminos

2.1. Dos Votos

O nosso regime exige, regra geral, (18) maiorias aferidas em função do capital que cada condómino detém em relação ao condomínio, e não com base no número de condóminos, o que significa que a tomada de deliberações em sede de assembleia de condóminos apresenta um cariz patrimonialista.(19) 

 

Aqui chegados, importa saber como se procede à contagem dos votos. Com efeito, o nº 2 do art. 1430º do CC estabelece que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o art. 1418º do CC.

 

Assim, e para facilitar todo o processo, o número de votos a que cada condómino tem direito,em função do capital por si investido no prédio, consta do título constitutivo e está fixado, para cada condómino, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (cfr. citado art. 1418º, nº 1, in fine).

 

Esta solução recebeu, à luz da lei anterior (cuja redação se manteve, neste aspecto), críticas por parte de Cunha Gonçalves que dizia não se entender “como pode(m) haver várias unidades inteiras numa percentagem ou permilagem”.(20)

 

De facto, uma percentagem ou uma permilagem dizem respeito a uma parte de um todo, de uma unidade, dividida em cem ou em mil partes, respectivamente. Assim, de forma a interpretar devidamente o nº 2 do art. 1430º do CC, importa atender “às unidades inteiras que cabem no número que indica aquela percentagem ou permilagem”.(21)

 

Deste modo, se, por hipótese, o valor de uma fracção autónoma é de 900 000€, em relação ao valor total de 5 500 000€, então a percentagem que esta frcação representa será de 16,363%. Exigindo o legislador que se atenda às “unidades inteiras que couberem na percentagem”, o seu titular terá direito a 16 votos – ignorando-se, deste modo, a parte decimal.

 

De notar ainda que se algum condómino detiver mais do que uma fracção, caber-lhe-ão os votos resultantes da soma dos valores relativos de cada uma das fracções.

 

Por fim, no que concerne à colocação sistemática do preceito legal em análise, é do nosso entendimento que o mesmo deveria constar do art. 1432º, referente à convocação e funcionamento da assembleia, e não do normativo respeitante à assembleia de condóminos (enquanto órgão de administração).

Notas:

18. Cfr. nº 3 do art. 1432º. Apenas os arts. 1425º e 1428º, nº 2 prevêem hipóteses em que se exige, além da maioria do capital investido, a maioria numérica dos condóminos.

 

19. “O que a lei quis garantir foi um mínimo de representatividade a nível patrimonial, não relevando, por si só, o elemento pessoal”, Sandra Passinhas, op.cit., p. 205. Assim, podemos deparar-nos com situações em que a maioria de capital investido decorre de uma minoria de condóminos, bastando, para isso, que a primeira “resulte do voto dos proprietários das fracções mais valiosas”- Rui Vieira Miller, op.cit., p. 270.

 

20. Luís da Cunha gonçalves, Da Propriedade Horizontal ou Por Andares: Breve Estudo e Comentário do Decreto n.º 40333, de 14 de oOtubro de 1955, Edições Ática, Lisboa, 1956, p. 52.

21. Rui Vieira Miller, op. cit., p. 251. 

A Assembleia de Condóminos

1.1 A Assembleia de Condóminos

Como temos vindo a referir, para formar e manifestar a vontade própria do condomínio quanto às partes comuns e aos “serviços de interesse comum” é necessário um órgão deliberativo. Assim, a competência de tal órgão está restrita às “relações respeitantes ao uso, ao gozo e à conservação das coisas e serviços comuns, estando-lhe vedado invadir a esfera da propriedade individual e exclusiva de cada condómino”.(8) 

 

À assembleia compete, portanto, tomar posição sobre todas as questões relativas às partes comuns, encarregar o administrador de executar as suas deliberações (art. 1436º, al. l) do CC), bem como controlar a sua actividade, seja através da aprovação das suas contas (art. 1431º do CC), seja revogando os seus actos por via de recurso (art. 1438º do CC).

 

Os DL nº 268/94 e 269/94, ambos de 25 de Outubro, surgiram em complemento do DL nº 267/94, também de 25 de Outubro, e das alterações que este introduziu no regime da PH e vieram estabelecer regras “sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o CC ou com carácter regulamentar”, alargando a competência da assembleia de condóminos.(9)

A Administração do Condomínio

Universidade: Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa
Autora: Rita Gomes Faria Leitão

Título: Um olhar sobre o regime das deliberações das assembleias de condóminos

Orientador: Prof. Dr. Pedro Caetano Nunes

Data: Março 2019

1. A administração do condomínio

Nos termos do art. 1430º, o condomínio possui dois órgãos administrativos, necessários à organização do exercício administrativo e, por isso, obrigatórios: a assembleia de condóminos, órgão colegial deliberativo, e um administrador do condomínio, órgão executivo e representativo, que tem como principal função executar as deliberações tomadas pelo primeiro.(1)

Ambos se destinam à administração das partes comuns do edifício (art. 1430º do CC), subtraindo-se tal responsabilidade da esfera individual de cada condómino.(2)

Assim, a assembleia de condóminos exerce a actividade principal, uma vez que o administrador é, no essencial, um executor das deliberações tomadas por aquela, não dispondo de qualquer poder de decisão, (3) mas apenas, como se disse, de um poder representativo (4) que tem como limite o necessário para realizar o interesse colectivo, vertido pela primeira.(5)

Glossário do Condomínio - L

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Legitimidade do administrador

Nos termos do art. 1437º do CC, é a possibilidade do administrador agir em juízo. Este preceito afigura-se referir-se mais à capacidade judiciária do administrador do que à legitimidade em relação à lide. No entanto, na sua aplicação concreta, elimina possíveis dúvidas sobre se aquele pode recorrer à via judicial no exercício das suas atribuições.

Licença de construção

A licença de construção é a permissão concedida pela CM para se poder construir, reedificação ou conservação um determinado imóvel, com as características possíveis que reflete os projectos, entretanto aprovados, nos termos da lei.

Limites materiais

Balizamento da expressão «fracção autónoma», mantida na lei para individualizar a parte do edifício que pode ser utilizada, para os fins que lhe foram assinalados sem dependência de qualquer das outras que completam a mesma construção e é, por isso, susceptível de se tornar objecto de propriedade singular.

Glossário do Condomínio - I

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Impugnação

É o acto de oposição facultado aos condóminos para que estes, através da apresentação de um conjunto de argumentos que elenquem as razões do motivo da sua falta de concordância, contestem legalmente uma qualquer decisão da assembleia dos condóminos, contrária à lei ou ao regulamento do condomínio (art. 1433º/1 do CC).

Impugnação - Legitimidade

A letra do art. 1433º do CC elimina possíveis dúvidas quanto aos titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia dos condóminos, afirmando expressamente que ele assiste apenas aos condóminos que as não tenham aprovado (i.e., que tenham votado contra ou que tenham estado ausentes).

Impugnação - Prazos

Os prazos fixados nos nº 2, 3 e 4 do art. 1433º são de caducidade e estão, portanto, sujeitos às regras dos art. 328º e seguintes do CC. E porque se trata de matéria abrangida pela livre disponibilidade das partes, a caducidade não é de conhecimento oficioso (cfr. art. 333º do CC)

Inovações

O preâmbulo do DL 40 333 sugeria que inovações seriam aquelas que tivessem em vista um aumento das vantagens ou benefícios inerentes à utilização do prédio - e de facto, assim é. Deste modo, pode-se considerar como inovações todas as obras que, recaindo em coisas próprias ou em coisas comuns, constituam uma alteração do prédio, tal como originalmente foi concebido, com o fim de proporcionar a um, a vários, ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, ou melhores benefícios, ainda que só de natureza económica (art. 1435º do CC).

Inscrição Matricial

Consta da Caderneta Predial ou Certidão Matricial. É um documento emitido e autenticado pelas Finanças, com validade de 12 meses, que identifica o imóvel e as respectivas características. Este documento pode ser obtido, pelo proprietário do imóvel, de forma presencial ou online nas Finanças e não tem qualquer custo.

Instalação sanitária complementar

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório

Instalação sanitária completa

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche

Inventário judicial

É aquele em que se utiliza a via judicial para que os herdeiros possam regularizar a situação de um prédio urbano insusceptível de integrar, por virtude de o exceder, o quinhão de cada herdeiro, mas capaz de proporcionar a divisão em fracções autónomas, que em PH, poderão satisfazer cada um desses quinhões, com aprazimento dos respectivos interessados.