Imposição de obras no prédio arrendado

Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos art. 1074º e 1111º do CC, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Assim, no caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.

A realização de obras coercivas pode ocorrer, nos termos do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8/8, por iniciativa:

• Do município, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, quando o proprietário não iniciar as obras de conservação a que esteja obrigado (al. a) art. 12º);
• Do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, quando o proprietário incumprir a obrigação de reabilitar imposta pela entidade gestora (al. b) do art. 12º).

Nestes casos, a entidade promotora da obra coerciva pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o imóvel, total ou parcialmente, até um período de 1 ano após a data da conclusão das obras (art. 13º), devendo realojar os arrendatários existentes e, tratando-se de arrendamento não habitacional, não sendo o realojamento possível ou aceite pelo arrendatário, proceder ao pagamento de uma indemnização (art. 15º).

Nos termos do artr. 16º, o arrendatário deve ser notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia, com antecedência não inferior a 30 dias, da data do despejo administrativo (al. a); do local de realojamento que lhe foi destinado (al. b); da obrigação de retirar todos os bens do local despejando (al. c); da duração previsível das obras (al. d); e da obrigação de depositar as rendas, nos termos do art. 19º (al. e).

O ressarcimento do custo das obras coercivas e do realojamento temporário dos arrendatários (art. 21º) é feito pelo recebimento das rendas correspondentes a esse valor, podendo o senhorio ficar com 50% das rendas se demonstrar que elas são indispensáveis para o seu sustento (art. 18º).

A entidade promotora das obras coercivas deve comunicar ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento (art. 17º).

Finalmente, importa salientar que o aqui disposto é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões (art. 22º).