Causas para a extinção do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode extinguir-se por:

• Revogação: mediante acordo de ambas as partes, é possível, a todo o tempo, pôr fim ao contrato de arrendamento. Este acordo para a revogação do contrato de arrendamento é obrigatoriamente celebrado por escrito, quando não seja executado de imediato ou contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias (art. 1082º do CC);

• Resolução: qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, sendo que, dependendo dos casos, pode tratar-se de uma resolução judicial ou extrajudicial (art. 1083º do CC);

- É fundamento de resolução pelo senhorio (art. 1083º, nº 2 do CC): 

- A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; 

- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; 

- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio; 

- O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do art. 1072º do CC; 

- A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

- É fundamento de resolução pelo arrendatário (art. 1083º, nº 5 do CC):

- Designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, 

- Em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.

• Caducidade: extinção do contrato de arrendamento pela verificação da ocorrência de determinado facto, nomeadamente (art. 1051º do CC):

- Findo o prazo estipulado;

- Verificando-se a condição resolutiva;

- Quando cesse o direito ou findem poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;

- Por morte do arrendatário ou extinção da pessoa coletiva;

- Perda do locado;

- Expropriação por utilidade pública;

- Cessação dos serviços;

- Confusão das qualidades de senhorio e arrendatário.

• Denúncia dos contratos de duração indeterminada:

- Pelo arrendatário (art. 1100º do CC), sem qualquer motivo justificativo, com a antecedência de:

- 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais de duração efetiva;

- 60 dias se o contrato tiver até um ano de duração efetiva.

- Pelo senhorio (art. 1101º do CC), nos seguintes casos:

- Necessidade de habitação;

- Demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos;

- Mediante comunicação com antecedência não inferior a cinco anos.

• Oposição à renovação dos contratos a prazo:

- Pelo senhorio (art. 1097º do CC), mediante comunicação com antecedência de:

- 240 dias, no contrato com duração igual ou superior a 6 anos;

- 120 dias, no contrato com duração igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos;

- 60 dias, no contrato com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;

- 1/3 do prazo, no contrato com duração inferior a 6 meses.

- Pelo arrendatário (art. 1098º do CC), mediante comunicação com antecedência de:

- 120 dias, no contrato com duração igual ou superior a 6 anos;

- 90 dias, no contrato com duração igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos;

- 60 dias, no contrato com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;

- 1/3 do prazo, no contrato com duração inferior a 6 meses.

A cessação do contrato de arrendamento torna imediatamente exigível a desocupação do imóvel e a sua entrega pelo arrendatário.