Acção de despejo

A cessação do contrato de arrendamento por uma das formas legalmente previstas importa a desocupação do imóvel pelo arrendatário. Quando o arrendatário não cumpra com essa obrigação, não desocupando voluntariamente o locado na data prevista na lei ou fixada na convenção entre as partes, o senhorio pode recorrer, dependendo da situação, ao procedimento especial de despejo, tramitado junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), ou à acção de despejo, que segue a forma de processo comum declarativo.

Por despejo entende-se o desalojamento forçado do arrendatário que passa a ocupar o arrendado e competente acção judicial tendente a tal fim, a qual consiste, numa acção judicial destinada a fazer cessar o contrato de arrendamento, nos casos em que a lei impõe o recurso à via judicial, estando este instituto previsto no art. 14º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

O âmbito de aplicação da acção de despejo está, actualmente, adstrito aos casos de incumprimento, por parte do arrendatário, das alíneas havidas elencadas no nº 2 do art. 1083º do CC, nomeadamente: 

i) a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; 

ii) a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; 

iii) o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio; 

iv) o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do art. 1072º;

v) a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

O procedimento especial de despejo é aplicável nos casos de cessação do contrato de arrendamento por:

• Revogação;
• Caducidade;
• Oposição à renovação;
• Denúncia;
• Resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas;
• Resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras.

Fora destes casos, e, nomeadamente, quando o senhorio não disponha do título exigido para o recurso ao procedimento especial de despejo, não haja contrato escrito nem comprovativo do pagamento do imposto do selo ou liquidação do IRS ou IRC, torna-se necessário recorrer à via judicial, à acção de despejo.

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Uma particularidade da acção de despejo é que, na pendência da acção, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas e, se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida.