ACTRC 13-06-2023: Acta executiva

Tribunal: TRC

Processo: 1089/22.7T8SRE-B.C1

Relator: Vitor Amaral

Data: 13.06.2023

Descritores:

Execução para pagamento de quantia certa

Actas do condomínio

Contribuições para o condomínio e/ou despesas necessárias

Título executivo

Sumário:

1. - No âmbito da ação executiva para pagamento de quantia certa, movida pelo condomínio contra os respetivos condóminos, a nova redação do art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10, introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, não é aplicável, no que respeita à existência/validade do título executivo – salvo quanto a matérias em que haja de ser considerada lei interpretativa, por se limitar a definir um entendimento que já cabia na lei anterior, resolvendo conflito jurisprudencial e doutrinal sobre qual dos sentidos a atribuir-lhe, sem ser inovadora ou criadora –, quanto a atas de assembleia de condomínio exaradas anteriormente à sua entrada em vigor.

2. - Somente a ata da assembleia de condóminos deliberativa da obrigação – e seu montante, prazo e modo de pagamento – referente a contribuições para o condomínio ou despesas necessárias, a que alude o art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10 (versão originária), e não atas meramente certificativas de dívidas resultantes de deliberação anteriormente tomada, constitui título executivo contra o proprietário/condómino inadimplente.

Texto integral: vide aqui

Arrendamento: O prazo mínimo de 3 anos

Com a aprovação da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, pretendeu-se estabelecer medidas destinadas a corrigir as situações de desequilíbrio havidas entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a protecção dos arrendatários em situações de especial fragilidade. Contudo, este diploma trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento e que pode muito bem passar despercebida aos senhorios e arrendatários.

Nesta conformidade, importa atentar ao que dimana dos artigos 1095º a 1097º do CC.

Dispõe o nº 2 do art. 1095º CC que “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”

Atenta a redacção desta norma na versão anterior da lei, apenas se referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, porém, desde Fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

ACSTJ 12.12.2024: Conteúdo da comunicação de oposição à renovação

Tribunal: STJ

Processo: 138/20.8T8MDL.G1.S1

Relatora: Isabel Salgado

Data: 12-12-2024

Descritores:

Arrendamento urbano

Arrendamento para habitação

Aplicação da lei no tempo

Oposição à renovação

Norma imperativa

Interpretação da vontade

Contagem dos prazos

Causa de pedir

Pedido

Factos supervenientes

Reconvenção

Substituição do tribunal recorrido

Sumário:

I. Nos contratos de arrendamento sujeitos ao NRAU, no tocante às relações já constituídas e que subsistam à data da sua entrada em vigor, o artigo 1096.º do Código Civil vale com a redação conferida pela Lei 13/2019 de 12.2, de acordo com o artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil.

II. Extrai-se do artigo 1096º, nº1, do Código Civil, que na ausência de estipulação das partes sobre o prazo de renovação, as renovações serão de períodos sucessivos iguais à duração contratual estabelecida, salvo se o mesmo for inferior a 3 anos, que valerá então com carácter injuntivo.

III. Não dispondo o artigo 1097º do Código Civil sobre qualquer requisito de conteúdo específico a constar da declaração de oposição à renovação do contrato pelo senhorio, a missiva da Autora enviada aos Réus, atendendo à sua atuação anterior e subsequente, não pode deixar de ser entendida senão com o propósito expresso de pôr fim ao contrato, comunicada com a prevista antecedência legal.

Texto integral: vide aqui

Oposição renovação contrato arrendamento por mandatário

Tribunal: TRP
Processo: 6066/24.0T8PRT.P1
Relator: Manuel Domingos Fernandes
Data: 07/10/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento

Oposição à renovação

Pluralidade de senhorios

Sumário:

«I - O art.º 9.º do NRAU não proíbe que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento seja feita por representante do(s) senhorio(s), nos termos da regra geral contida no art.º 258.º, do CCivil, estando tal possibilidade inclusivamente prevista no nº 1, do art.º 11º, do mesmo diploma.

II - A comunicação feita por advogada em nome dos senhorios, não tem de ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense, recaindo sobre o(s) arrendatário(s) a faculdade de exigir a justificação dos poderes do representante, nos termos e sob a cominação de ineficácia da declaração (cf. art.º 260º, nº 1, do CC).

III - Em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato, é necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente (cf. artigo 1097.º, nº 1 do CCivil e artigos 9.º, n.º 1 e 11.º, nº 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

IV - Se o imóvel em que se integra a fração arrendada está em situação de compropriedade, mas antes da comunicação da resolução do contrato, ocorreu a venda da propriedade total do imóvel, sendo que cada uma das vendas contemplou uma quota determinada afeta a uma fração específica, apenas ao comprador da quota em que se integrava a fração arrendada e que sucedeu na posição do anterior senhorio precisa de ser comunicada aquela resolução e não já aos restantes.»

Texto integral: vide aqui

Contrato arrendamento duração ilimitada

Tribunal: TRP

Processo: 3709/23.7T8PRT.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 10/7/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento para habitação

Renovação automática

Denúncia do contrato

Conhecimento do mérito no saneador

Sumário:

I - Nos contratos de arrendamento com duração ilimitada, o senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria, após seis meses de duração efetiva (art. 1100.º, n.º 1 do CC), e sempre para depois dos dois anos de duração efetiva (art. 1103.º, n.º 10).

II - Nos contratos com prazo certo, a renovação automática ocorre no termo do contrato e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (art. 1096.º, n.º 1), estabelecendo a lei que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo (n.º 3 do art. 1097.º CC). Excetua-se deste regime o caso de o senhorio ter necessidade de habitação para si ou para os seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se nessa situação, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º (ex vi art. 1097.º, n.º 4).

III - Constituindo o n.º 4 do art. 1097.º CC uma exceção ao n.º 3, não deixa o mesmo de exprimir a intenção legislativa, referenciada no introito do diploma que o introduziu, em 2019, de corrigir situações de desequilíbrio entre senhorio e arrendatário. Sendo assim, além da interpretação segundo a qual o n.º 4 é apenas uma exceção ao n.º 3 e não um princípio geral em matéria de contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é admissível uma outra: a que vê neste n.º 4 a consagração de um princípio geral, em matéria de contratos com prazo certo, da possibilidade de denúncia pelo senhorio em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, pois não se vê razão para efetuar distinção entre os prazos (curtos ou longos) dos arrendamentos com prazo certo em ordem a permitir a denúncia pelo senhorio, por esta razão (necessidade para habitação), para uns (os de curta duração), e excluí-la para outros (os de longa duração), os quais podem mesmo ter já vigorado por longos anos (até 30 anos, que é o máximo previsto pela lei – art. 1095.º, n.º 2 CC).

IV - A decisão sobre o mérito em fase de despacho saneador só deve ter lugar quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não tendo em vista apenas a visão partilhada pelo juiz da causa.

V - Sendo possíveis diferentes interpretações do n.º 4 do art. 1097.º do CC, é prematuro inibir desde já o senhorio de ver apreciado, em sede de saneador-sentença, o direito de denúncia que invoca, impondo-se que os autos prossigam para julgamento e apreciação dos fundamentos factuais invocados para tal denúncia.

Texto integral: vide aqui

O regime jurídico do Arrendamento Rural

O DL nº 294/2009 de 13 de Outubro veio estabelecer um novo regime jurídico para o contrato de arrendamento rural. Este novo regime jurídico iniciou a sua vigência noventa dias após a publicação do diploma, isto é, a 11 de Janeiro de 2010.

1. Efeitos

Este regime jurídico, para além dos contratos celebrados após o seu início de vigência, vem produzir efeitos em relação aos contratos de arrendamento existentes na data da sua entrada em vigor, mas só após os mesmos serem renovados, pelo que a renovação deverá obedecer a este novo regime jurídico. Importa, pois, face a esta alteração, fazer uma breve análise a alguns dos aspectos mais relevantes deste tipo de contrato.

Arrendamento rústico

O arrendamento rústico é uma modalidade específica de arrendamento, que se aplica a contratos celebrados sobre prédios rústicos, ou seja, terrenos, conforme estipulado no Novo Regime do Arrendamento Rural (DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro) e que tem origem no Código Civil.

Este tipo de contrato abrange uma vasta gama de terrenos utilizados para fins agrícolas, florestais ou outras actividades associadas à agricultura, à pecuária e à floresta.

Existem dois tipos principais de arrendamento rústico:

• Arrendamento rural - Quando é destinado especificamente a fins agrícolas, florestais ou outras actividades de produção associadas ao campo (inclui o arrendamento agrícola, o arrendamento florestal e o arrendamento de campanha).
• Arrendamento não rural - Quando o terreno é usado para fins diferentes dos especificados acima, aplica-se, subsidiariamente, as regras do arrendamento urbano para fins não habitacionais.

Transmissão posição arrendatário

Tribunal: TRP

Processo: 5945/21.1T8VNG.P1

Relatora: Manuela Machado

Data: 25-01-2024

Descritores:

Contrato de arrendamento

Sucessão de leis no tempo

Transmissão do direito a arrendamento

Transmissão da posição de locatário

Sumário:

I - O NRAU (Lei nº 6/2006, de 27-02) resolveu o problema da sua aplicabilidade aos contratos de arrendamento constituídos antes da sua entrada em vigor, mas vigentes nessa data, mediante uma disposição transitória, ao dispor no art. 59.º, nº 1, sob a epígrafe “aplicação no tempo”, que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.

II - Para que o art. 1068.º do Código Civil (comunicabilidade do arrendamento ao cônjuge), na redação da Lei n.º 6/2006, de 27/02, se aplique a um contrato de arrendamento celebrado antes dessa Lei n.º 6/2006, é indispensável que a relação conjugal do arrendatário ainda subsistisse na data em que entrou em vigor a referida redação do art. 1068.º do Código Civil.

III - A transmissão da posição de arrendatário por morte do anterior titular tem de ser aferida em função da lei em vigor no momento em que ocorre o facto constitutivo desse direito: o óbito do titular do arrendamento, sendo que, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado antes da aprovação do RAU, aplica-se à transmissão por morte o regime do artigo 57.º do NRAU, uma vez que o contrato de arrendamento ficou sujeito ao regime transitório do Capítulo II do Título II do NRAU.

IV - O NRAU consagrou duas soluções aplicáveis aos contratos de arrendamento: uma aplicável aos arrendamentos celebrados após a sua entrada em vigor – a do art. 1106.º, do CC; outra aplicável aos arrendamentos celebrados antes da sua entrada em vigor – a prevista no art. 57.º, do NRAU.

Texto integral: vide aqui

Colectânea da legislação do arrendamento

- Aviso n.º 23099/2024/2, de 18 de Outubro - Coeficiente de actualização anual de renda - 2025

- Declaração de Retificação n.º 23/2024/1, de 12 de Abril - Retifica a Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro, que regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio.

- Portaria n.º 50/2024, de 15 de Fevereiro - Procede à definição do reforço das garantias dos arrendatários em situação de carência de meios no âmbito do procedimento especial de despejo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio

- Portaria n.º 49/2024, de 15 de Fevereiro - Regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio 

- Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de Dezembro - Estabelece a compensação aos senhorios e os limites da renda a fixar nos contratos de arrendamento para habitação anteriores a 1990, na sequência da não transição desses contratos para o NRAU

Evolução legislativa do Regime Jurídico da PH

A edificação de imóveis em planos sobrepostos horizontalmente é antiquíssimo.

Existem registos que há cerca de 2 000 A.C., na cidade da Babilónia, eram realizadas vendas de frações divididas de prédios, como relatado em documento do tempo de Inmeroum, rei de Sippar, na antiga Caldeia, onde era mencionada a venda do rés-do-chão de uma casa, enquanto o andar superior continuava a pertencer ao vendedor.

Segundo Menezes Cordeiro, por volta do século XVIII A.C., também na antiga Caldeia, no Código de Hamurabi, trata-se das primeiras situações jurídicas regulamentadas sobre o regime da propriedade horizontal ou por andares.

No Direito romano, o direito de propriedade sofria limites impostos pelo princípio superfícies

solo cedit, o que impossibilitava a configuração da superfície como objecto de propriedade ou de qualquer direito real separadamente do solo (e também a inadmissibilidade de propriedade

dividida horizontalmente).

Suspensão das deliberações nos termos da lei de processo

A assembleia geral do condomínio constitui-se como um órgão de administração (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC) de carácter colegial (deliberativo), competindo ao administrador (enquanto órgão executivo), pôr em pratica as deliberações emanadas do órgão hierarquicamente superior.

Estatui o nº 4 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10, com a nova redacção introduzida pela Lei 8/2022 de 10/1 que, "As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações". Contudo, esta vinculação pode ser posta em crise, porquanto, nos termos do nº 1 do art. 1433º do CC, "As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado."

Para tanto, dimana do nº 2 do mesmo preceito que, "No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes" e do subsequente que, "No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem".

ACSTJ 07.03.2019 - Obras no arrendado

Tribunal: STJ
Processo: 189/13.9TBALQ.L1.S1
Relator: Abrantes Geraldes
Data: 07.03.2019

Descritores:

Contrato de arrendamento não habitacional
Obras de conservação
Interpretação do contrato

Sumário:

1. No contrato de arrendamento urbano não habitacional as partes podem convencionar que as obras de conservação ordinária ou extraordinária fiquem a cargo do arrendatário, nos termos do art. 1111º, nº 1, do CC. 

2. Esta vinculação tanto pode resultar diretamente do contrato de arrendamento como da remissão para documento anexo, como seja um “Regulamento Interno de Gestão do Pólo Industrial” no qual se situam os imóveis arrendados. 

3. A identificação das obras cuja execução fica a cargo do arrendatário será o resultado da interpretação do contrato em função das regras gerais que constam dos arts. 236º e ss. do CC, tendo em conta designadamente que, nos negócios formais, a declaração não poderá valer, em regra, com um sentido que não tenha no seu texto um mínimo de correspondência verbal. 

4. Constando do Regulamento Interno de Gestão do Polo Industrial, para o qual remete o contrato de arrendamento, que “cada ocupante assegurará a conservação e manutenção das suas zonas privativas” e incidindo o contrato sobre quatro pavilhões identificados como “zona privativa” do arrendatário no referido Pólo Industrial, na falta de outra indicação, a assunção das obras pelo arrendatário, nos termos do art. 1111º, nº 1, do CC, abarca também as obras nos telhados de cobertura.

5. Nestas circunstâncias, não é possível concluir que as obras de conservação e de manutenção ficariam a cargo do arrendatário e as obras de reparação a cargo do senhorio, na medida em que umas e outras são obras de conservação, cuja classificação como ordinária ou extraordinária depende da sua natureza ou amplitude.

Texto integral: vide aqui

ACTRE 16.05.2019 - Renovação contrato

Tribunal: TRE
Processo: 2335/16.1T8STB-A.E1
Relatora: Maria João Suda e Faro
Data: 16.5.2019

Descritores:

Embargos de executado

Contrato de arrendamento

Denúncia

Prazo

Sumário:

I- Tendo as partes convencionado um prazo certo de 5 anos para a duração do contrato de arrendamento para fim não habitacional mas nada estipulado em matéria de antecedência da denúncia do arrendatário, deve, por força do disposto no nº1 do art.º 1110ºdo Cód. Civil, aplicar-se o estatuído na lei quanto ao arrendamento para habitação. 

II- Mercê da remissão expressa operada por esta norma, ter-se-á de ter em consideração o disposto no nº3 do art.º 1098º que consente que decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário possa denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato (uma vez que o prazo era superior a um ano). 

III- O nº2 do art.º 1110ºdo Cód. Civil reporta-se exclusivamente aos casos em que não foi estipulado qualquer prazo. 

IV-Outra solução, que não a aqui preconizada, redundará amiúde na aplicação de uma sanção jurídica pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso em falta – por via de uma interpretação que não tem amparo expresso na lei, é doutrinariamente controversa e contraria a regra de que para os arrendamentos não habitacionais, na falta de estipulação convencional, se aplica o disposto quanto ao arrendamento para habitação.

Texto integral: vide aqui

ACTRL 21.04.2020 - Denúncia contrato

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo 3189/17.6T8CSC.L1-7
Relatora: Higina Castelo
Data: 21.04.2020

Sumário:

I. O regime de cessação do contrato de arrendamento de duração limitada (ou de prazo efectivo) do velho RAU manteve-se semelhante no contrato de arrendamento com prazo certo do NRAU. Tal contrato renova-se automaticamente no seu termo (excepto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório)– art. 1096–, podendo qualquer das partes (arrendatário e senhorio) opor-se à renovação por declaração unilateral imotivada com determinada antecedência em relação do fim do prazo em curso (inicial ou renovado)– arts. 1097 e 1098, n.º 1. Além disso, o arrendatário pode, tal como antes nos contratos de duração limitada (ou de prazo efectivo), denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato (art. 1098, n.º 2). Corresponde à situação que o anterior RAU designava por «revogação», no seu art. 100, n.º 4, 2.ª parte. 

II. No contratos de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral do velho RAU, o arrendatário apenas podia pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum (sem motivo, discricionária) para o termo do prazo (forma de cessação que no RAU era designada denúncia, sendo, em rigor, uma oposição à renovação); no contrato de duração indeterminada do NRAU, o arrendatário pode denunciar o contrato (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária) a todo o tempo, com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (art. 1100 do CC). 

III. Além disso, enquanto no contrato de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral do RAU, o senhorio nunca podia pôr fim por declaração unilateral ad nutum; no regime do NRAU aplicável ao contrato de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária) a todo o tempo, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende que a cessação produza efeitos (art. 1101, al. c), do CC). 

IV. Ressalvadas as disposições referentes à denúncia e à oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fim não habitacional, que têm natureza supletiva, as disposições relativas à cessação dos contratos de arrendamento urbano têm natureza imperativa (arts. 1080 e 1110 do CC).

Texto integral: vide aqui

Arrendamento para fins não habitacionais

O contrato de arrendamento urbano pode ser celebrado para fins não habitacionais, aplicando-se, com as devidas adaptações, as disposições do Código Civil (CC) e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, não só a este tipo de arrendamento, como ao regime geral da locação civil e à transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (art. 1109º do CC), mas também aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais, no fundo, ao arrendamento não rural (art. 1108º do CC).

As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o regime aplicável ao arrendamento para fins habitacionais, pelo que o contrato se considera celebrado com prazo certo por um período de 5 anos.

Caducidade do contrato de arrendamento: Pagamento benfeitorias

Direito ao pagamento de benfeitorias

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que, uma vez caducado o contrato de arrendamento devido à morte da senhoria usufrutuária, os arrendatários estão obrigados a entregar o locado, podendo, no entanto, retê-lo até receberem o pagamento a que têm direito pelas benfeitorias que realizaram no mesmo, resultantes de obras lícitas, conhecidas e autorizadas pela senhoria.

O caso

Em 1977, a usufrutuária de um prédio arrendou o segundo andar direito do mesmo. Quando, em 2014, a usufrutuária faleceu, as proprietárias do prédio comunicaram ao inquilino que devia desocupar o imóvel uma vez que o arrendamento caducara com a extinção do usufruto.

Os arrendatários recusaram-se a sair, defendendo a manutenção do contrato e exigindo, em caso de saída, uma indemnização por todas as obras que tinham sido obrigados a realizar face às infiltrações de águas e à progressiva degradação do imóvel, substituindo janelas, colocando tetos falsos, reformulando a instalação elétrica, a canalização de águas da cozinha e da casa de banho e a de gás e procedendo à reparação dos tetos e paredes.

Imposição de obras no prédio arrendado

Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos art. 1074º e 1111º do CC, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Assim, no caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.

A realização de obras coercivas pode ocorrer, nos termos do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8/8, por iniciativa:

• Do município, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, quando o proprietário não iniciar as obras de conservação a que esteja obrigado (al. a) art. 12º);
• Do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, quando o proprietário incumprir a obrigação de reabilitar imposta pela entidade gestora (al. b) do art. 12º).

Caducidade do contrato de arrendamento: viuvez

Direito a novo arrendamento por parte de viúva

O Tribunal da Relação de Lisboa apreciou o eventual direito de uma viúva a arrendar o mesmo apartamento onde vivera com o seu marido, filho do arrendatário falecido.

Este tribunal decidiu que tem direito a um novo arrendamento a esposa do filho do primeiro arrendatário, após a morte do mesmo e a consequente caducidade do contrato. Trata-se de um direito que, até 1990, não dependia sequer de qualquer comunicação ao senhorio, podendo por isso ser invocado em sede de contestação da ação que fosse movida pelo senhorio para entrega da casa.

A lei prevê que o arrendamento se transmita para o cônjuge sobrevivo do respetivo titular e, posteriormente, para os seus parentes ou afins.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - I

O prazo de renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais

Rita Xavier de Brito e André Hüsgen

Advogados da Área de Imobiliário e Urbanismo

Uría Menéndez-Proença de Carvalho

O presente artigo analisa um acórdão proferido recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que interpreta a nova redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil (conferida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro), atinente ao regime aplicável à renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais. A referida norma legal tem sido objeto de interpretações divergentes pela jurisprudência portuguesa. Todavia, a nosso ver, esta decisão do STJ, ao invés de mitigar as dúvidas existentes, vem reforçar o estado de incerteza e insegurança jurídicas que vigora nesta matéria.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - II

3. Fundamentação do STJ

O STJ fundamenta a sua decisão recorrendo à doutrina e admite, de início, ser “entendimento dominante” que a lei permite às partes excluírem a renovação automática do contrato, mas que, de igual modo, impõe que “caso seja clausulada a renovação, esta tem como período mínimo uma renovação pelo período de 3 anos”.

Porém, o STJ sugere uma interpretação restritiva da norma, citando, nesta matéria, profusamente a posição do Conselheiro J. Pinto Furtado:

O Conselheiro Pinto Furtado (In Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 651 a 653.) faz uma interpretação um pouco mais restritiva deste normativo [artigo 1096.º, n.º 1] e em conjunto com o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, ao considerar que esta renovação de três anos apenas ocorre na primeira renovação, permitindo a liberdade contratual outro clausulado. Posiciona-se assim este autor, “Se, pois, se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos (o que é legítimo – arts. 1095-2 e 1096-1), o que resulta, quanto a nós, do disposto no art. 1097-3 — e insiste-se — é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis (o que é legítimo – n.º 1 do presente artigo). [sublinhado nosso]

Obras de conservação ordinária e extraordinária

O contrato de arrendamento é um contrato oneroso, bilateral e sinalagmático, consistindo a prestação contratual do senhorio em conceder o gozo efectivo, posto que temporário, do prédio, a que corresponde a contraprestação do inquilino de pagar a renda acordada. O senhorio tem assim, como obrigação principal decorrente da celebração de um contrato de arrendamento é a obrigação positiva, a de assegurar ao inquilino o gozo do prédio arrendado, para o fim a que ele se destina – al. b) do art. 1031º, do CC, através da realização de obras de reparação e conservação, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Daqui decorre que, como refere Antunes Varela, “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro” (in Rev. Legisl. e Jurisprudª., Ano 100, pág. 381).

Por sua vez, o art. 12º do RAU impõe ao senhorio o encargo de fazer as obras de conservação ordinária, que são, além de outras, “as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração” - cfr. a al. c) do nº 2 do art. 11º. Assim, estão excluídas daquele conceito apenas as obras destinadas a reparar as “pequenas deteriorações” que o inquilino pode realizar no prédio arrendado, “quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade” – cfr. art. 1073º do CC e 4º, nº 1, do RAU – e as obras necessárias à reposição do prédio no estado em que ele foi recebido pelo arrendatário, e que não constituam deteriorações inerentes a uma prudente utilização, nos termos do disposto no art. 1043º, nº 1, do CC.

Indemnização por danos no arrendado

Um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional (arts. 1022º, 1023º e 1067º do Código Civil), embora de acordo com respetivo programa contratual o negócio firmado entre as partes envolva o arrendamento do imóvel propriamente dito, também pode incluir o aluguer do recheio (mobiliário) existente no interior da fração autónoma que constitui objecto mediato desse contrato.

Quando o arrendamento para habitação seja acompanhado do aluguer do respetivo recheio ao mesmo locatário, considera-se (mais precisamente, presume-se) arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo, ou seja, trata-se de um contrato unitário, sujeito ao regime do arrendamento para habitação e não como dois contratos cumulativos.

Destarte, a relação contratual estabelecida entre as partes pode desde logo assumir uma natureza complexa porque pode reunir e compreender dentro de si espécies diferentes de locação (por conseguinte, estamos face a um contrato dito misto), sendo que quanto ao regime aplicável rege, nessa circunstância, o preceituado no art. 1065º do CC, nos termos do qual «A locação de imóveis mobiliados e seus acessórios presume-se unitária originando uma única renda e submetendo-se à presente secção».

Causas para a extinção do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode extinguir-se por:

• Revogação: mediante acordo de ambas as partes, é possível, a todo o tempo, pôr fim ao contrato de arrendamento. Este acordo para a revogação do contrato de arrendamento é obrigatoriamente celebrado por escrito, quando não seja executado de imediato ou contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias (art. 1082º do CC);

• Resolução: qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, sendo que, dependendo dos casos, pode tratar-se de uma resolução judicial ou extrajudicial (art. 1083º do CC);

Nulidade e anulabilidade das deliberações

Tribunal: TRE

Processo: 1475/13.3TBPTM.E1

Relator: Mário Branco Coelho

Data: 03-11-2016

Descritores:

Condomínio

Deliberações

Actas

Sumário:

1. Somente são anuláveis as deliberações que a assembleia de condóminos tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, devendo considerar-se nulas ou ineficazes as que violem preceitos de natureza imperativa e as que exorbitem da esfera de competência daquela assembleia.

2. A lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação.

3. Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia.

4. Caberá então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433.º n.ºs 2, 3, 4 e 5 do Código Civil (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).

Texto integral: vide aqui

Acção de despejo

A cessação do contrato de arrendamento por uma das formas legalmente previstas importa a desocupação do imóvel pelo arrendatário. Quando o arrendatário não cumpra com essa obrigação, não desocupando voluntariamente o locado na data prevista na lei ou fixada na convenção entre as partes, o senhorio pode recorrer, dependendo da situação, ao procedimento especial de despejo, tramitado junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), ou à acção de despejo, que segue a forma de processo comum declarativo.

Por despejo entende-se o desalojamento forçado do arrendatário que passa a ocupar o arrendado e competente acção judicial tendente a tal fim, a qual consiste, numa acção judicial destinada a fazer cessar o contrato de arrendamento, nos casos em que a lei impõe o recurso à via judicial, estando este instituto previsto no art. 14º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Prazo para pagamento da renda

A obrigação primeira do arrendatário é proceder ao cumprimento do pagamento da retribuição, i.e., a renda, que corresponde a uma prestação pecuniária periódica.

O montante da renda é fixado pelo senhorio ou pode ser livremente fixado entre as partes, sendo que estas podem, ainda, estipular, por escrito, a possibilidade de actualização da renda, sendo que na sua omissão, aplica-se o regime supletivo, nos termos do qual a renda pode ser actualizada anualmente, sendo a primeira actualização exigível um ano após o início da vigência do contrato, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes.

Vencimento da renda

Nos termos do nº 1 do art. 1039º da Lei 6/2006, na omissão de estipulação das partes em sentido contrário e se os usos ou costumes não estabelecerem um outro regime, a renda deve ter-se paga no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, no entanto, tratando-se de um arrendamento urbano, na falta de convenção em contrário, se se verificar que as rendas têm uma correspondência directa com os meses do calendário gregoriano, a primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato de arrendamento e cada uma das subsequentes vencer-se-á no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Assim, a renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica deve ser paga antes do uso da coisa, ou seja, a renda do mês de Janeiro deve ser paga no dia 1 de Janeiro.

Área de construção do edifício

A área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar, expressa em metros quadrados.

A área de construção é, em cada piso, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e inclui os espaços de circulação cobertos (átrios, galerias, corredores, caixas de escada e caixas de elevador) e os espaços exteriores cobertos (alpendres, telheiros, varandas e terraços cobertos).

A área de construção do edifício pode ser desagregada em função dos usos ou das utilizações do edifício, distinguindo-se nomeadamente: habitação (Ac hab), comércio (Ac com), serviços (Ac serv), estacionamento (Ac est), arrecadação (Ac arr), espaços exteriores cobertos (Ac ext), indústria (Ac ind) e logística e armazéns (Ac log).

Para além desta distinção, podem ser contabilizadas separadamente as áreas de construção dos pisos acima e abaixo da cota de soleira. A área de construção do edifício é expressa em metros quadrados.

A designação 'área de construção do edifício' substitui, no âmbito dos instrumentos de gestão territorial, outras vulgarmente utilizadas, como área bruta, área coberta e área de pavimento. Não deve confundir-se com a noção de "área bruta do fogo" definida no Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, com as posteriores alterações, bem como nas Recomendações Técnicas de Habitação Social aprovadas pelo Despacho n.º 41/MES/85, de 5 de Fevereiro.

ACTRL 11-05-2023: Acção impugnação

Tribunal: TRL

Processo: 25642/21.7T8LSB.L1-8

Relator: CRISTINA LOURENÇO

Data: 11-05-2023

Descritores

Deliberação de assembleia de condóminos

Acção de anulação

Legitimidade passiva

Condomínio

Sumário:

As ações que visem a anulação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser propostas contra o condomínio (colégio de condóminos), representado pelo administrador, com base numa interpretação atualista do nº 6, do art. 1433º, do CC, conjugado com o disposto no art. 1437º, nºs 1, e 2, do mesmo Código, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 8/2022, de 10/01.

Texto integral: vide aqui