Legitimidade activa para impugnar

4.2.1.2 Legitimidade activa para impugnar

 

O art. 1433º, nº 1 prevê que os titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia são os condóminos que as não tenham aprovado.(171) O condómino estará então habilitado para propor uma acção de anulação quando não tenha votado a favor da deliberação, bastando, para tal, a mera discordância, abstenção ou inexistência de aprovação por ausência/falta de representação na assembleia.

 

Perante esta opção legislativa, verifica-se que não existe uma exigência quanto à relevância que a fracção autónoma do condómino assume no valor total do prédio, antes permitindo que qualquer condómino recorra a juízo para obter a anulação das deliberações, independentemente de os restantes condóminos habilitados para o efeito a quererem ou não. No plano processual, não se exige, portanto, qualquer forma de legitimidade plural, seja por litisconsórcio, seja por coligação.(172) 

 

Ainda no âmbito da legitimidade activa, discute-se se o próprio administrador deverá ter legitimidade para propor acções de anulação. A defesa de tal legitimidade tem, porém, uma elevada oposição doutrinária.(173)  Para os defensores de uma interpretação restritiva deste preceito legal, o legislador atribuiu legitimidade apenas ao condómino que não tenha aprovado a deliberação. Deste modo, o administrador, sendo uma pessoa estranha ao condomínio,(174) não deve ter legitimidade para impugnar as deliberações tomadas na assembleia, mesmo que se trate de uma ilegalidade evidente. 

Via judicial - Acção de anulação

4.2 Via judicial

4.2.1 Acção de anulação

 

Perante deliberações que padeçam de irregularidades, a acção de anulação consiste no procedimento mais comum, apresentando especialidades relativamente ao regime geral da anulabilidade de actos ou negócios jurídicos, previsto nos arts. 286º e ss do CC.(151)

 

Com efeito, o nº 4 do art. 1433º prevê um prazo mais curto, pelo que, caso se tenha lançado mão da faculdade de convocação de assembleia extraordinária - e pressupondo que se deliberou manter a deliberação primitiva tida por irregular -, o prazo é de 20 dias contados da deliberação que daí resulte. 

 

Não tendo sido convocada ou solicitada assembleia extraordinária, o prazo é de 60 dias sobre a data da deliberação, prazo este cuja contagem suscita alguma questões que tentaremos resolver infra.(152)

 

Relativamente à natureza destes prazos, apesar de ser certo que se tratam de prazos de caducidade de natureza substantiva,(153) sujeitos às regras dos arts. 328º e ss. do CC, há quem defenda (154) estarmos perante prazos que não podem ser conhecidos oficiosamente pelo tribunal, por se tratarem de direitos disponíveis dos condóminos (art. 303º ex vi 333º, nº 2), e quem entenda (155) que os mesmos prazos são de conhecimento oficioso (art. 333º, nº 1).

 

A importância da comunicação das deliberações

4.2.1.1 A importância da comunicação das deliberações 

 

Sendo a comunicação das deliberações aos condóminos ausentes uma obrigação (art. 1432º, nº 6),(157) existem duas grandes correntes doutrinais e jurisprudenciais sobre a contagem dos prazos para o exercício dos direitos conferidos pelo CC, na medida em que há quem entenda que a comunicação das deliberações é instrumental do exercício do direito de impugnação e, por outro lado, quem considere que a comunicação da deliberação aos condóminos tem como objectivo único dar-lhes conhecimento da deliberação, para que estes possam dar o seu assentimento ou discordância,não colocando em causa o exercício do direito de anulação.

 

A título exemplificativo, no ac. TRL de 20/03/2013 defende-seque o início da contagem do prazo se faz a partir da data da deliberação impugnada, independentemente de se tratar de condómino presente ou ausente na reunião.Entendeu aquele tribunal que “os condóminos faltosos terão de diligenciar no sentido de conhecerem o teor das deliberações para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo dilatado de 60 dias sobre a data da deliberação e não da comunicação da deliberação, como primitivamente se estipulava”. Defende-se naquela decisão que “é esta a tese que melhor se coaduna com uma interpretação histórico-actualista, sistemática e teleológica (racional), onde se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. 

Impugnação para Julgado de Paz

4.1.3 Impugnação para Julgado de Paz

 

A Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei nº 54/2013, de 31 de Julho, veio instituir os julgados de paz que, em termos gerais, e de acordo com o nº 1 do seu art. 2º existem para “permitir a participação cívica dos interessados e para estimular a justa composição dos litígios por acordo das partes”.

 

Com efeito,à semelhança dos tribunais arbitrais,os julgados de paz surgem como verdadeiros tribunais, sendo órgãos de soberania cujo exercício vem previsto no art. 209º, nº 2, CRP. (149)

 

Ora, as “acções resultantes de direitos e deveres dos condóminos” integram a competência material dos julgados de paz, tal como previsto nos arts. 9º, nº 1, c) e 2º da Lei nº 78/2001, pelo que os condóminos com legitimidade para tal poderão impugnar, junto daqueles órgãos, as deliberações que entendam padecer de algum vício.(150)

 

A alteração do valor limite para decisão de litígios emergentes das relações de condomínio, introduzida pela Lei nº 54/2013, permite agora litígios com valor até 15 000€ (art. 8º daquele diploma), o que compreende quase todos os litígios. 

Recurso à arbitragem

4.1.2 Recurso à arbitragem

 

A arbitragem é um meio de resolução alternativa de litígios, sendo que a decisão, por força da vontade das partes, é confiada a terceiros e é vinculativa para as mesmas. 

 

Nos termos do n. 3 do art. 1433º, os condóminos presentes e os condóminos ausentes na assembleia da sua aprovação dispõem de um prazo de 30 dias, contados da data da deliberação ou da data da sua comunicação, respectivamente, para sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.(141)

 

Note-se que quando a lei concede esta faculdade aos condóminos, o recurso é feito para um centro de arbitragem, enquanto instituição com carácter de permanência, sujeita a um regulamento próprio, pelo que a deliberação será reapreciada por árbitros institucionais, “estabelecidos numa certa estrutura arbitral”, e não por árbitros “meramente organizados pontualmente” para o efeito como, de resto, acontece na arbitragem ad hoc (art. 62º, Lei nº 63/2011, de 14 de Dezembro [LAV], regulamentada pelo DL nº 425/86, de 27 de Dezembro). (142)(143)

 

Com efeito, os condóminos podem sujeitar qualquer litígio a arbitragem, institucional ou não, mas no que concerne a impugnação de deliberações, a sujeição a arbitragem tem de ser, necessariamente, perante um centro de arbitragem com competência nesta matéria.

Impugnação não judicial - Convocação AGE

4.1.1 Impugnação não judicial - Convocação AGE

 

As principais vantagens do recurso a esta via são evitar a litigiosidade entre os condóminos que, mais do que membros de um órgão da administração são vizinhos, partilhando o mesmo edifício (ou conjunto de edifícios) e, por outro lado, a possibilidade de obter uma regulamentação estável e num curto espaço de tempo sobre a questão que os levou a deliberar.

 

Para alguns autores, a redacção do nº 2 do art. 1433º não é clara.(133) Com efeito, é importante fazer uma leitura articulada com as restantes normas da Secção IV do Capítulo VI do Livro III do Código Civil, para entender o seu verdadeiro alcance.

 

Relativamente à legitimidade para convocar nova assembleia para revogação de deliberação inválida ou ineficaz, esta é indirecta,cabendo aos condóminos presentes que não aprovaram a deliberação e aos ausentes (134) exigir ao administrador tal convocação.(135) Caso os condóminos legitimados pretendam convocá-la directamente, estes terão de representar 25% do capital investido no prédio, nos termos gerais do art. 1431º.

 

Se o condómino legitimado optar por esta via, ele dispõe de 10 dias para a executar, sendo que o início da contagem deste prazo dependerá do facto de ele ter estado, ou não, presente na assembleia em que se aprovou a deliberação. Se esteve presente ou representado, o prazo conta-se desde a data da deliberação, independentemente da data em que a ata seja elaborada; se esteve ausente e não designou representante, o prazo conta-se da data em que tal deliberação lhe foi comunicada pelo administrador, por carta registada com aviso de recepção (nos termos do art. 1432.º, nº 6),(136) pelo que poderá beneficiar de um acréscimo de até 30 dias.(137)

Impugnação das deliberações

4. Impugnação das deliberações

 

“Interessa ao condomínio a obtenção de segurança quanto à produção dos efeitos das deliberações da assembleia e à estabilidade de tais efeitos."(127)

 

Dada a primazia destes interesses, o legislador teve a preocupação de garantir que os interessados ficassem, num curto espaço de tempo, seguros da eficácia da deliberação ou, pelo menos, da possibilidade de a mesma ser suprimida.(128)

 

Todavia, tal como teremos oportunidade de ver, as disposições legais que regulam o regime das impugnações das deliberações condominiais “estão longe da clareza exigível em qualquer texto legal e não valoram adequadamente a realidade subjacente a tal regulação, o que as torna não raro profundamente iníquas”.(129)

 

Numa breve nota sobre a evolução do regime, refira-se que o DL nº 267/94, de 25 de Outubro, veio alterar a redacção dada pelo DL nº 40333, de 14 de Outubro, ao art. 1433º, referente à impugnação de deliberações da assembleia.(130)

Deliberações inexistentes

3.4 Deliberações inexistentes

 

Há quem admita, além da invalidade (nulidade e anulabilidade)e da ineficácia em sentido estrito, a figurada inexistência do negócio ou do negócio inexistente (que, de acordo com a doutrina maioritária–que a aceita (118) -, se integra no quadro da ineficácia lato sensu, juntamente com os outros vícios.(119)) 

 

Quanto a nós, o seu reconhecimento parece-nos imprescindível, porquanto nenhuma invalidade (120) dará devida resposta às situações em que não se verifica sequer a aparência da materialidade ou do corpus correspondentes à noção de um determinado acto ou em que, verificando-se tal aparência, ela não corresponde a tal noção.(121)(122)

 

Feito este enquadramento, facilmente se depreende que a inexistência corresponde à falta mais grave e radical no âmbito dos vícios do negócio jurídico e que, por isso, não pode produzir quaisquer efeitos.(123)

Dado o exposto, estaremos perante uma deliberação inexistente quando os condóminos, em assembleia, não tenham tomado expressa posição sobre um qualquer assunto, apesar de, aparentemente, resultar da assembleia uma deliberação sobre a questão.(124)

Deliberações ineficazes

 

3.3 Deliberações ineficazes

 

A ineficácia em sentido estrito é uma das consequências jurídicas aplicáveis às deliberações das assembleias de condóminos, ainda que em todo o regime jurídico da propriedade horizontal só encontremos uma única referência a este vício, designadamente no nº 2 do art. 1433º do CC, reconhecendo-se assim a sua dignidade jurídica no âmbito desta matéria. 

 

A deliberação ineficaz é, então, uma deliberação válida à qual, “todavia, faltará um elemento especificamente indispensável para que realize a sua função – o seu requisito de eficácia”, carecendo, portanto, de “idoneidade funcional”.(110)

 

O conceito de ineficácia diz respeito a “alguma circunstância extrínseca”, sendo que em matéria de deliberações estaremos perante uma ineficácia relativa, e não absoluta, na medida em que se verificará em relação a certos condóminos, só por eles podendo ser invocada (a deliberação, “embora ineficaz noutras direcções, é inoponível a certas pessoas”).(111)

 

Em suma, a ineficácia impede que os efeitos de uma deliberação afectem determinados condóminos.(112)

Deliberações anuláveis - casos especiais

3.2.1 Deliberações anuláveis - casos especiais

 

A assembleia pode, por mera deliberação tomada por maioria simples, modificar ou revogar o regulamento vigente no condomínio,(101) mesmo que tal regulamento tenha sido aprovado por unanimidade. Estas deliberações não se confundem com as deliberações que violem, directa e concretamente, normas gerais e abstractas contidas no regulamento, cuja cominação é algo controversa na doutrina. 

 

Com efeito, para João Vasconcelos Raposo,(102) se o regulamento do condomínio integrar o título constitutivo, a sua modificação exige unanimidade (art. 1419º, nº 1).(103) pelo que serão “inválidas”as deliberações que desrespeitem as suas cláusulas,mesmo que aprovadas por todos os condóminos – salvo, claro, se antes da tomada de tal deliberação se modificar o regulamento de modo concordante com a deliberação que se pretende aprovar. Não obstante, o autor chama a atenção para o facto de, naquele caso, tal invalidade ser insindicável, pois se todos os condóminos a aprovaram, não existirá ninguém com legitimidade para a impugnar.

 

Por outro lado, entende que perante o desrespeito pelo regulamento do condomínio que não integre o título constitutivo, e uma vez que a lei não exige qualquer maioria especial para o modificar, não parece justificável considerar a existência de qualquer invalidade na deliberação tomada com respeito por todas as formalidades. “Nesse caso, a deliberação traduzirá ou uma alteração do regulamento de condomínio ou uma derrogação pontual do mesmo, o que, em qualquer dos casos, nada terá, a (seu) ver, de ilícito. ”Em sentido diferente, Pires de Lima e Antunes Varela (104) defendem que o legislador visa, aqui, impedir a tomada de deliberações concretas contrárias à regulamentação geral contida no regulamento, pelo que é necessário que assembleia proceda, em primeiro lugar, à devida modificação do regulamento e, só depois, à aprovação da solução pretendida.

 

Deliberações anuláveis

3.2 Deliberações anuláveis

 

A anulabilidade está relacionada com interesses de índole particular, o que justifica que os negócios anuláveis possam consolidar-se com o decorrer do tempo. Um negócio anulável nasce, portanto, válido, ainda que precário, produzindo efeitos desde a sua celebração e só se tornando inválido se for posteriormente anulado,(89) sendo que a arguição da anulabilidade (90) terá de ser feita tempestivamente e por quem tenha legitimidade para tal, não sendo, portanto, de conhecimento oficioso.(91). 

 

A sentença de anulação tem efeitos retroactivos (art. 289º, nº 1), pelo que se “considera que os efeitos visados não se produziram desde o início, como nunca tendo tido lugar”.(92). Enquanto não existir sentença de anulação, os condóminos e o administrador estão, deste modo, vinculados às deliberações que hajam sido tomadas pela assembleia. 

 

As deliberações anuláveis distinguem-se das restantes em aspectos relevantes: podem estas ser sujeitas a renovação, i.e., ser substituídas por outras que tenham o mesmo conteúdo, masque estejam já em conformidade com a lei, o título constitutivo ou o regulamento, deixando a deliberação anterior de ser anulável,(93) e podem ainda ser alvo de confirmação desde que o vício já tenha cessado e o interessado tenha conhecimento do vício e do direito de anulação (art. 288º)(94)

Deliberações nulas III

 

3.1.2 Alguns exemplos

Nos termos do nº 1 do art. 1432º, uma assembleia não pode deliberar sem que estejam presentes condóminos que representem, pelo menos, 51% dos votos representativos do capital investido. Este preceito legal é imperativo, visando proteger os interesses dos condóminos e regula elementos exteriores da deliberação (a forma como pode ser obtida), pelo que a deliberação tomada com desrespeito pelo mesmo cabe no âmbito do art. 294º.

 

Contudo, esta deliberação não deverá ser cominada com nulidade, mas com mera anulação, porquanto não se trata de irregularidade permanente que afecte interesses de condóminos futuros.(84) Os nºs 3 e 4 do art. 1424º são disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade prevista no nº 1 (que se apresenta como supletiva), não podendo ser derrogadas. Com efeito, estas regras acautelam “interesses de condóminos que, quando minoritários, poderiam doutro modo ver-se na contingência de ter de suportar despesas para as quais nada contribuem e das quais não podem sequer tirar proveito”. São, pois, normas imperativas, não estando na disponibilidade das partes.(85)

 

Assim, deliberações aprovadas em sentido contrário àquelas são deliberações cujo conteúdo negocial é contrário à lei e, por isso, são abrangidas pelo nº 1 do art. 280º. Não existindo outra solução legal, e tendo em conta que a aprovação de tais deliberações é suscetível de afectar pessoas que só em momento futuro farão parte do condomínio, estas deliberações deverão ser cominadas com anulidade, por força do disposto no art. 280º. O mesmo raciocínio se aplica para deliberações que regulem os encargos com inovações de forma diferente da consignada no art. 1426º. 

Deliberações nulas II

Feito este enquadramento geral, e antes de atentarmos a casos concretos de deliberações das assembleias de condóminos, importa aferir critérios que permitam aquilatar se uma determinada norma tem, ou não, conteúdo imperativo.

Em primeiro lugar, o critério-base resulta da letra do próprio preceito. Assim, quando a norma indique expressamente que não pode ser afastada pelas partes ou preveja a invalidade do negócio quando não seja respeitada, tal indicia, desde logo, que o seu conteúdo é imperativo. “Não havendo referência expressa nesse sentido, o elemento essencial para determinar se uma norma tem conteúdo imperativo está relacionado com a identificação da natureza dos interesses protegidos. (77)”

Assim, a principal tarefa do intérprete consiste em aferir qual o interesse que determinada norma pretende proteger, podendo identificar interesses gerais – em que a norma procura defender todas as pessoas contra uma prática que as possa afectar -, interesses de terceiros–em que o objectivo é proteger todas as pessoas que integram um determinado grupo -, interesses de ambas as partes – visando a lei proteger as partes contra si próprias – ou interesses de uma das partes – em que o carácter imperativo visa a protecção da pessoa contra ela própria.(78)

Deliberações nulas - I

3.1 Deliberações nulas

 

3.1.1 Enquadramento geral

 

Ao contrário do que acontece às deliberações anuláveis, as deliberações nulas nascem inválidas “por força da falta ou vício de um elemento interno ou formativo”, nunca chegando a produzir efeitos,(57) podendo ser impugnadas a todo o tempo, de acordo com o regime geral do art. 286º, mas relativamente à legitimidade há um desvio à regra geral, na medida em que o legislador fixou, “em termos precisos, quais os interessados a quem é conferida legitimidade para a sua arguição: os condóminos”.(58).

 

Apesar de a nulidade operar ipso iuree, por isso, não ser necessário intentar uma acção nesse sentido nem tão-pouco obter uma sentença judicial prévia, “em qualquer tempo e sem jamais haver prescrição ou prazo de caducidade para o efeito, será admissível, por quem, pelo prejuízo que lhe cause a deliberação, para tal esteja legitimado, o recurso a uma acção de declaração de nulidade (...), a considerá-la sem valor, com alcance assertório – e não apenas para o futuro, mas retroactivamente (...); o próprio tribunal poderá afirmá-la oficiosamente, ainda que se lhe depare o tema só como simples questão prejudicial”.(59)

 

No âmbito das deliberações da assembleia de condóminos, o CC seguiu,“como no tocante às deliberações das assembleias gerais das associações (art. 177º), a orientação de diplomas anteriores (designadamente do Cód. Comercial, no seu art. 146º) de só prever a anulação de deliberações, mas ao longo do tempo gerou-se consenso sobre que certas violações de normas imperativas (mormente a desconformidade do conteúdo das deliberações com tais normas) acarretam a nulidade das deliberações em causa”.(60) Por outro lado, importa adiantar desde já que, ao contrário da informação que frequentemente encontramos,(61) a violação de uma norma imperativa não gera, necessariamente, nulidade,(62) daí que, como referimos supra, tendamos a abranger no alcance do nº 1 do art. 1433º também a violação de normas cogentes.

Vícios nas Deliberações

3. Vícios nas deliberações

O art. 1433º, nº 1 do CC, estabelece como anuláveis “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”. Parte da doutrina e da jurisprudência (50) vem defendendo uma interpretação restritiva deste preceito, excluindo do seu âmbito deliberações que violem normas imperativas, pelo que a anulabilidade seria aplicável apenas às deliberações que violassem normas supletivas. 

 

Sucede que, tal como assinala Jorge Morais Carvalho, as normas supletivas ou dispositivas são, por definição, normas que podem ser afastadas pelas partes e que, portanto, não se aplicam quando as partes acordem no sentido da sua não aplicação. Desse modo, só fará sentido falar de contrariedade à lei quando estejam em causa normas injuntivas, ou seja, normas que se aplicam mesmo que as partes acordem no sentido da sua não aplicação.(51)

 

Por outro lado, entendemos que deve existir uma interpretação restritiva relativamente a deliberações que tenham por objecto assuntos que extravasam a esfera de competência da assembleia de condóminos (que, reitera-se, consiste na administração das partes comuns do edifício), porquanto estas serão, em princípio, ineficazes e não anuláveis.(52).

Regras Gerais Aplicáveis às Deliberações – Maioria Simples

2.2.4 Regras Gerais Aplicáveis às Deliberações – Maioria Simples

Analisadas as excepções, atentemos agora às regras gerais aplicáveis às deliberações. Em primeira convocação, a assembleia pode deliberar, desde que esteja presente/representada a maioria simples do capital investido –quórum constitutivo (art. 1432º, nº 3). Quanto ao quórum deliberativo, a regra geral é que se reúna a maioria dos votos presentes.(40)

 

A título exemplificativo, num condomínio com vinte condóminos, em que todos eles têm igual capital investido e, por isso, igual percentagem de votos, uma deliberação, pode ser aprovada em primeira reunião se comparecerem, pelo menos, onze condóminos e todos eles votarem favoravelmente, porquanto, o princípio regra consagrado no nº 5 do art. 1432º, é o de que, as deliberações são tomadas, salvo disposição especial (as que careçam de uma maioria qualificada), por maioria dos votos representativos do capital investido (e não do presente). Não se verificando este quórum inicial, ter-se-à que avançar para uma segunda convocação.

 

Nesta factualidade, o já referido nº 4 vem estabelecer um quórum subsidiário, a respeitar numa segunda reunião: condóminos que representem, pelo menos, 1/4 do capital. A data da segunda reunião poderá constar, desde logo, da convocatória para a primeira41.Na sua falta, o legislador estabeleceu que deveria ocorrer uma semana depois, à mesma hora e local, o que deverá ficar a constar da ata da assembleia que se frustrou. A lei não prevê nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, pretendendo-se assim evitar “que a segunda convocação, em lugar de ser uma nova chamada, se converta num mero prolongamento da primeira”42.Estamos perante uma matéria em que são os interesses dos condóminos que relevam e, portanto, deverão ser eles a decidir o melhor critério a aplicar perante tal situação. 

Aplicação dos nº 4 a 8 do art. 1432º

2.2.3.1 Aplicação dos nº 4 a 8 do art. 1432º

Atentando meramente ao elemento literal do art. 1432º do CC, rapidamente se pode concluir que todas as deliberações sujeitas a uma maioria qualificada têm um regime – quanto a nós, estranhamente - mais exigente do que as deliberações sujeitas a unanimidade, já que não parece ser-lhes aplicável o procedimento previsto nos nº 5 a 8 do citado art. 1432º.

 

Com efeito, Sandra Passinhas entende que não estamos aqui perante qualquer lacuna, e que, portanto, se o legislador pretendesse que tal regime fosse aplicado, tê-lo-ia referido expressamente, como fez a propósito das que carecem de unanimidade (nº 5).)36)

 

Também o disposto no nº 4, referente à reunião em segunda convocatória parece vir na sequência do nº 3, aplicando-se, à primeira vista, apenas às deliberações que careçam apenas de maioria simples.(37)

 

Não comungando de tais entendimentos, explanaremos a nossa posição com apoio jurisprudencial.(38).

Maiorias qualificadas

2.2.3 Maiorias qualificadas

Antes de mais, importa atentar às exigências do legislador e compreender que, tratando-se de realidades diferentes e critérios distintos, há que respeitá-los, sob pena de violação da lei que acarreta a anulabilidade da deliberação. 

 

Não existe, portanto, um modelo único, sendo que cada hipótese tem o seu campo de aplicação próprio e as suas regras, o que resulta, desde logo, da verbalização adoptada pelo legislador. Senão vejamos.

 

Nos nº 3 e 4 do art. 1422º do CC, o legislador vem exigir, para aprovação de deliberação sobre as matérias aí referidas, voto concordante de 2/3 ⁄do valor total do prédio. Por seu turno, vem o nº 2 do art. 1424º estabelecer a necessidade de verificação de voto concordante de 2/3 do valor total do prédio, sem oposição de qualquer condómino, o que significa que, apesar de não serem admitidos votos contra, poderão haver abstenções.

 

Existe ainda um outro critério atinente à maioria qualificada, previsto no art. 1425º, nº 1 do CC, exigindo-se o voto da maioria dos condóminos, tendo a maioria numérica de representar 2/3 do valor total do prédio.(35)

 

Note-se que o legislador conjuga, aqui, uma exigência de cariz pessoal (maioria dos condóminos) com outra de cariz patrimonial (2/3 do valor total do prédio). 

 

O art. 1428º, nº 2 vem também exigir uma dupla maioria, tanto do número de condóminos como do capital investido para a reconstrução do edifício que tenha sido destruído numa parte menor, correspondente a 1/4  ou menos do seu valor total (vide art. 1428º, nº 1, a contrario).

 

Por fim, uma exigência da maioria dos votos do capital investido, sem oposição, consta da al. d) do nº 2 do art. 1422º do CC, relativa a deliberações que proíbam a prática de quaisquer actos ou actividades e, ainda, do nº 3 do art. 1422º-A, do CC atinente a deliberações que autorizem a divisão de uma fracção autónoma em novas fracções, quando tal não esteja previsto no título constitutivo.

Notas

35. É exemplo da aprovação de obras que constituam inovações nas partes comuns do edifício (1425º, nº 1), i.e., tanto “alterações introduzidas na substância como na forma das coisas, como as modificações relativas ao seu destino ou afectação que beneficiem ou prejudiquem algum condómino”- Ac. TRP de 06/03/2007.

Aprovação pelos Condóminos Ausentes

2.2.2.1 Aprovação pelos condóminos ausentes

Existe um sistema de aprovação por parte dos condóminos que não estiveram presentes na reunião, previsto nos nº 5 a 8, do art. 1432º do CC, que permite atenuar os efeitos que a exigência de unanimidade provoca na vida do condomínio, nomeadamente ao nível da paralisação da sua evolução e de eventuais injustiças e ineficiências económicas.

 

Assim, além de ser necessário que a assembleia seja convocada com especificação dos assuntos que carecem de aprovação por unanimidade (cfr. nº 2), os condóminos presentes têm de representar, pelo menos, 2/3 do capital investido e aprovar unanimemente a deliberação (cfr. nº 5). A título de hipótese, num condomínio constituído por dez condóminos, detendo todos eles a mesma percentagem de votos (10%), uma deliberação que careça de unanimidade só poderá ser aprovada se comparecerem, pelo menos, sete condóminos (representativos de 70% do capital investido, superior aos 66% que correspondem a 2/3 de 100%) e todos eles votarem favoravelmente.(28) Caso compareçam, por hipótese, nove condóminos e apenas oito votem favoravelmente, a deliberação não pode ser aprovada, uma vez que todos os presentes têm de votar favoravelmente no momento, não lhes sendo admitida aprovação posterior.(29)

Unanimidade Mitigada

 

2.2.2 Unanimidade mitigada

Às matérias abrangidas por esta exigência (unanimidade mitigada (25)) é aplicável, como referido, o disposto nos nº 5 a 8 do art. 1432º, sendo possível o  posterior suprimento pelos condóminos ausentes. Encontramos aqui as hipóteses da reconstrução de edifício que foi destruído na sua totalidade ou numa parte equivalente a, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art. 1428º, nº 1 do CC), para a qual é necessária a unanimidade dos condóminos (26) e do arrendamento de partes comuns - ainda que tal entendimento não seja pacífico.(27)

Notas:

25. Designação avançada por Abílio Neto, op. cit., p. 696, que acolhemos por reflectir, desde logo, a possibilidade de suprimento pelos condóminos ausentes

26. Idem, ibidem e Rui Vieira Miller, op. cit., p. 270.

 

27. A favor: Abílio Neto, ibidem, e ac. STJ de 19/03/2009, recorrendo às regras da compropriedade (arts. 1024º, nº 2 e 1420º, nº 1). Contra: Ac. TRP de 06/03/2007, negando o recurso à analogia.

Deliberações que requerem unanimidade

2.2.1 Unanimidade em sentido estrito

Encontramos aqui deliberações que tenham por objecto a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art. 1419º, nº 1),(22) cuja aprovação exige o acordo de todos os condóminos, tendo de estar todos eles presentes na assembleia.

 

Às deliberações que visem tal modificação não se aplica o procedimento previsto no art. 1432º, nº 5 a 8, (23), que visa suprimir a aprovação dos condóminos ausentes, como veremos a propósito da unanimidade mitigada.

 

Ao exigir-se uma “acta assinada por todos os condóminos” (art 1419º, nº 2, in fine) não se admite sequer qualquer abstenção.

 

Uma outra matéria que exige unanimidade em sentido restrito é a referente à colocação de material de videov-igilância no condomínio, de acordo com um entendimento da CNPD (24) que exige que a acta seja assinada não só pelos condóminos, mas também por eventuais arrendatários.

 

Notas:

22. A título exemplificativo: alteração das percentagens ou permilagens das fracções; modificação do fim a que se destina uma fracção autónoma ou uma parte comum; criação de novas fracções autónomas resultantes da divisão de frcação já existente; alteração na composição das fracções.

 

23. Vide, neste sentido, ac. TRP de 16/12/2009 e ac. TRL de 17/10/2006.

 

24. “Admitimos que, em face dos perigos que envolve para a privacidade e intimidade da vida privada dos habitantes de um imóvel (v.g. condomínio fechado), a única condição que pode legitimar a colocação de sistemas de video-vigilância será o consentimento das pessoas aí residentes (condóminos e arrendatários).” Deliberação n.º 61/ 2004, Princípios sobre o Tratamento de Dados por Video-vigilância, ponto I. 4, nota 9.

Regime das deliberações

 
2.2 Regime das deliberações

As deliberações da assembleia dos condóminos estão sujeitas a diferentes regimes, a saber, unanimidade em sentido estrito, unanimidade "mitigada", diversas maiorias qualificada de capital e por vezes, cumulativamente, de condóminos, e a maioria simples de votos representativos do capital investido no prédio que, de resto, é a regra geral nas assembleias constituídas em primeira convocatória.

Antes de passarmos à análise de todos eles, importa salientar que a lei, quando exige maiorias qualificadas ou unanimidade, fá-lo apenas em relação a determinadas matérias que, pela sua especial gravidade e importância, o justificam.

NDR: Para aferir que tipo de vencimento requerem as deliberações da assembleia, vide aqui.

Regime dos votos

2. Aprovação de Deliberações na Assembleia de Condóminos

2.1. Dos Votos

O nosso regime exige, regra geral, (18) maiorias aferidas em função do capital que cada condómino detém em relação ao condomínio, e não com base no número de condóminos, o que significa que a tomada de deliberações em sede de assembleia de condóminos apresenta um cariz patrimonialista.(19) 

 

Aqui chegados, importa saber como se procede à contagem dos votos. Com efeito, o nº 2 do art. 1430º do CC estabelece que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o art. 1418º do CC.

 

Assim, e para facilitar todo o processo, o número de votos a que cada condómino tem direito,em função do capital por si investido no prédio, consta do título constitutivo e está fixado, para cada condómino, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (cfr. citado art. 1418º, nº 1, in fine).

 

Esta solução recebeu, à luz da lei anterior (cuja redação se manteve, neste aspecto), críticas por parte de Cunha Gonçalves que dizia não se entender “como pode(m) haver várias unidades inteiras numa percentagem ou permilagem”.(20)

 

De facto, uma percentagem ou uma permilagem dizem respeito a uma parte de um todo, de uma unidade, dividida em cem ou em mil partes, respectivamente. Assim, de forma a interpretar devidamente o nº 2 do art. 1430º do CC, importa atender “às unidades inteiras que cabem no número que indica aquela percentagem ou permilagem”.(21)

 

Deste modo, se, por hipótese, o valor de uma fracção autónoma é de 900 000€, em relação ao valor total de 5 500 000€, então a percentagem que esta frcação representa será de 16,363%. Exigindo o legislador que se atenda às “unidades inteiras que couberem na percentagem”, o seu titular terá direito a 16 votos – ignorando-se, deste modo, a parte decimal.

 

De notar ainda que se algum condómino detiver mais do que uma fracção, caber-lhe-ão os votos resultantes da soma dos valores relativos de cada uma das fracções.

 

Por fim, no que concerne à colocação sistemática do preceito legal em análise, é do nosso entendimento que o mesmo deveria constar do art. 1432º, referente à convocação e funcionamento da assembleia, e não do normativo respeitante à assembleia de condóminos (enquanto órgão de administração).

Notas:

18. Cfr. nº 3 do art. 1432º. Apenas os arts. 1425º e 1428º, nº 2 prevêem hipóteses em que se exige, além da maioria do capital investido, a maioria numérica dos condóminos.

 

19. “O que a lei quis garantir foi um mínimo de representatividade a nível patrimonial, não relevando, por si só, o elemento pessoal”, Sandra Passinhas, op.cit., p. 205. Assim, podemos deparar-nos com situações em que a maioria de capital investido decorre de uma minoria de condóminos, bastando, para isso, que a primeira “resulte do voto dos proprietários das fracções mais valiosas”- Rui Vieira Miller, op.cit., p. 270.

 

20. Luís da Cunha gonçalves, Da Propriedade Horizontal ou Por Andares: Breve Estudo e Comentário do Decreto n.º 40333, de 14 de oOtubro de 1955, Edições Ática, Lisboa, 1956, p. 52.

21. Rui Vieira Miller, op. cit., p. 251. 

A Assembleia de Condóminos

1.1 A Assembleia de Condóminos

Como temos vindo a referir, para formar e manifestar a vontade própria do condomínio quanto às partes comuns e aos “serviços de interesse comum” é necessário um órgão deliberativo. Assim, a competência de tal órgão está restrita às “relações respeitantes ao uso, ao gozo e à conservação das coisas e serviços comuns, estando-lhe vedado invadir a esfera da propriedade individual e exclusiva de cada condómino”.(8) 

 

À assembleia compete, portanto, tomar posição sobre todas as questões relativas às partes comuns, encarregar o administrador de executar as suas deliberações (art. 1436º, al. l) do CC), bem como controlar a sua actividade, seja através da aprovação das suas contas (art. 1431º do CC), seja revogando os seus actos por via de recurso (art. 1438º do CC).

 

Os DL nº 268/94 e 269/94, ambos de 25 de Outubro, surgiram em complemento do DL nº 267/94, também de 25 de Outubro, e das alterações que este introduziu no regime da PH e vieram estabelecer regras “sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o CC ou com carácter regulamentar”, alargando a competência da assembleia de condóminos.(9)

A Administração do Condomínio

Universidade: Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa
Autora: Rita Gomes Faria Leitão

Título: Um olhar sobre o regime das deliberações das assembleias de condóminos

Orientador: Prof. Dr. Pedro Caetano Nunes

Data: Março 2019

1. A administração do condomínio

Nos termos do art. 1430º, o condomínio possui dois órgãos administrativos, necessários à organização do exercício administrativo e, por isso, obrigatórios: a assembleia de condóminos, órgão colegial deliberativo, e um administrador do condomínio, órgão executivo e representativo, que tem como principal função executar as deliberações tomadas pelo primeiro.(1)

Ambos se destinam à administração das partes comuns do edifício (art. 1430º do CC), subtraindo-se tal responsabilidade da esfera individual de cada condómino.(2)

Assim, a assembleia de condóminos exerce a actividade principal, uma vez que o administrador é, no essencial, um executor das deliberações tomadas por aquela, não dispondo de qualquer poder de decisão, (3) mas apenas, como se disse, de um poder representativo (4) que tem como limite o necessário para realizar o interesse colectivo, vertido pela primeira.(5)

Glossário do Condomínio - L

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Legitimidade do administrador

Nos termos do art. 1437º do CC, é a possibilidade do administrador agir em juízo. Este preceito afigura-se referir-se mais à capacidade judiciária do administrador do que à legitimidade em relação à lide. No entanto, na sua aplicação concreta, elimina possíveis dúvidas sobre se aquele pode recorrer à via judicial no exercício das suas atribuições.

Licença de construção

A licença de construção é a permissão concedida pela CM para se poder construir, reedificação ou conservação um determinado imóvel, com as características possíveis que reflete os projectos, entretanto aprovados, nos termos da lei.

Limites materiais

Balizamento da expressão «fracção autónoma», mantida na lei para individualizar a parte do edifício que pode ser utilizada, para os fins que lhe foram assinalados sem dependência de qualquer das outras que completam a mesma construção e é, por isso, susceptível de se tornar objecto de propriedade singular.

Glossário do Condomínio - I

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Impugnação

É o acto de oposição facultado aos condóminos para que estes, através da apresentação de um conjunto de argumentos que elenquem as razões do motivo da sua falta de concordância, contestem legalmente uma qualquer decisão da assembleia dos condóminos, contrária à lei ou ao regulamento do condomínio (art. 1433º/1 do CC).

Impugnação - Legitimidade

A letra do art. 1433º do CC elimina possíveis dúvidas quanto aos titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia dos condóminos, afirmando expressamente que ele assiste apenas aos condóminos que as não tenham aprovado (i.e., que tenham votado contra ou que tenham estado ausentes).

Impugnação - Prazos

Os prazos fixados nos nº 2, 3 e 4 do art. 1433º são de caducidade e estão, portanto, sujeitos às regras dos art. 328º e seguintes do CC. E porque se trata de matéria abrangida pela livre disponibilidade das partes, a caducidade não é de conhecimento oficioso (cfr. art. 333º do CC)

Inovações

O preâmbulo do DL 40 333 sugeria que inovações seriam aquelas que tivessem em vista um aumento das vantagens ou benefícios inerentes à utilização do prédio - e de facto, assim é. Deste modo, pode-se considerar como inovações todas as obras que, recaindo em coisas próprias ou em coisas comuns, constituam uma alteração do prédio, tal como originalmente foi concebido, com o fim de proporcionar a um, a vários, ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, ou melhores benefícios, ainda que só de natureza económica (art. 1435º do CC).

Inscrição Matricial

Consta da Caderneta Predial ou Certidão Matricial. É um documento emitido e autenticado pelas Finanças, com validade de 12 meses, que identifica o imóvel e as respectivas características. Este documento pode ser obtido, pelo proprietário do imóvel, de forma presencial ou online nas Finanças e não tem qualquer custo.

Instalação sanitária complementar

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório

Instalação sanitária completa

A instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche

Inventário judicial

É aquele em que se utiliza a via judicial para que os herdeiros possam regularizar a situação de um prédio urbano insusceptível de integrar, por virtude de o exceder, o quinhão de cada herdeiro, mas capaz de proporcionar a divisão em fracções autónomas, que em PH, poderão satisfazer cada um desses quinhões, com aprazimento dos respectivos interessados.