Deliberações que enfermam de invalidade

O art. 1º, nº 4, do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, consagra o princípio da força vinculativa das deliberações da assembleia de condóminos. Nos termos deste preceito, as deliberações validamente aprovadas e exaradas em acta constituem uma espécie de lei interna do condomínio — de cumprimento obrigatório para todos os sujeitos que com ele se relacionam —, desde que não hajam sido impugnadas através dos mecanismos legalmente previstos: o regime da anulabilidade, previsto no art. 1433.º do Código Civil (CC), ou o regime geral da nulidade, consagrado no art. 286.º do mesmo diploma.Este poder vinculativo não se limita aos condóminos que votaram favoravelmente as propostas aprovadas. 

Obriga igualmente aqueles que, presentes na assembleia, votaram contra, bem como os condóminos ausentes que sejam discordantes das decisões tomadas. Mais ainda, e salvo excepções legalmente previstas, as deliberações válidas estendem naturalmente os seus efeitos a futuros adquirentes de fracções autónomas e a terceiros titulares de direitos sobre as mesmas — como usufrutuários, arrendatários ou titulares de direitos de uso e habitação —, vinculando todos aqueles que, a qualquer título, passem a integrar a organização condominial.

Nesta conformidade, a única restrição à força vinculativa da acta, prende-se com a susceptibilidade das deliberações aprovadas pelos condóminos enfermarem de vícios que cuminem na nulidade, ineficácia ou inexistência das mesmas.

São nulas as deliberações que violem normas de carácter imperativo — isto é, normas que visam a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública, não susceptíveis de derrogação pela vontade colectiva dos condóminos, por mais qualificada que seja. A nulidade é o vício mais grave e produz os seus efeitos a todo o tempo, sendo invocável por qualquer interessado, sem sujeição a qualquer prazo de caducidade — ao contrário do que sucede com a anulabilidade, cujo regime, previsto no art. 1433.º do CC, estabelece prazos perentórios para a respetiva invocação. As deliberações nulas não se confundem, portanto, com as deliberações anuláveis, e o regime de umas não é aplicável às outras.

São ineficazes as deliberações que versem sobre matérias relativamente às quais a assembleia de condóminos não dispõe de competência. É o caso, designadamente, das deliberações que incidam sobre a propriedade individual e exclusiva de qualquer condómino ou que invadam o domínio da administração individual que cada proprietário exerce sobre a sua fracção autónoma. Nestas situações, a deliberação não vincula o condómino cujos direitos foram afectados: enquanto este não ratificar o acto, poderá arguir o respetivo vício a todo o tempo, quer por via de exceção em processo judicial, quer através de acção meramente declarativa.

São juridicamente inexistentes as deliberações adoptadas à margem do processo deliberativo legalmente previsto para a assembleia de condóminos — por exemplo, as que forem tomadas sem que a assembleia tivesse sido regularmente convocada ou reunida —, bem como aquelas em que participaram e votaram pessoas estranhas ao condomínio ou desprovidas de legitimidade para o efeito. A inexistência jurídica é igualmente de invocar quando a deliberação ultrapasse os limites das competências da assembleia de condóminos, situação que, nos casos mais graves, pode conduzir à negação do próprio ato enquanto manifestação de vontade juridicamente relevante.

O quadro legal vigente assenta, assim, numa premissa de segurança e estabilidade: as deliberações validamente aprovadas em assembleia de condóminos têm força de lei interna, vinculando todos os sujeitos relacionados com o condomínio. Porém, esta força não é irrestrita — as deliberações que violem normas imperativas, que ultrapassem a esfera de competência da assembleia ou que sejam adoptadas em desconformidade com os requisitos procedimentais essenciais ficam sujeitas, respetivamente, aos regimes da nulidade, da ineficácia e da inexistência jurídica, os quais operam como mecanismos de controlo da legalidade das decisões coletivas e de tutela dos direitos individuais dos condóminos e de terceiros.