Vícios na convocação

As eventuais irregularidades do procedimento de convocação - e, em particular, as atinentes à observação do prazo e à iniciativa da convocação - não podem dar lugar senão a deliberações contrárias à lei e, como tal, sujeitas a anulação.

Nas deliberações resultantes de assembleias irregularmente convocadas há uma violação lateral da lei, através do processo formativo da assembleia. Serão, por isso, de acordo com o regime - regra, deliberações meramente anuláveis.

O desrespeito dos limites impostos pela lei importa a anulabilidade da decisão adoptada, com a consequência de que, não sendo esta tempestivamente impugnada, o vício de que é afectada considera-se sanado.

É inválida a deliberação da assembleia tomada sem contraditório, ao menos formal, de todos os interessados, pois não se pode dizer que haja deliberação se não está constituída a massa deliberante, isto é, até que cada um esteja em posição de participar na formação da vontade comum (com o seu voto, as suas sugestões ou observações) ou, ainda, que esteja em posição de eventualmente exercer os seus direitos como dissidente ou como ausente.

A falta de convocação de um condómino afecta a própria validade da deliberação, sem que se possa aduzir que o voto do condómino não convocado não tem influência no resultado da votação.

Deliberações nulas, anuláveis, ineficazes e inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. Para cada uma destas figuras, já fui de arrazoar, no entanto, no presente escrito, serão elencados alguns exemplos concretos.

São nulas as deliberações que:

• Autorizam a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o nº 1 do art. 1421º considera forçosamente comuns;
• Suprimem as limitações impostas ao exercício dos direitos a que alude o nº 2 do art. 1422º;
• Eliminam a faculdade, atribuída pelo art. 1427º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício;
• Suprimem, por maioria, o direito conferido pelo nº 1 do art. 1428º;
• Dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no nº1 do art. 1429º
• Alterem as regras atinentes ao funcionamento da assembleia dos condóminos (nº 3 e 4 art. 1432º);
• Retirem a legitimidade do administrador (art. 1437º)
• Suprimem os recurso dos actos do administrador a que alude o art. 1438º;
• Afectam as receitas resultantes de contratos de locação a fins não autorizados por todos os condóminos;

Deliberações inexistentes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações inexistente.

A inexistência jurídica é uma categoria autónoma, diversa da ineficácia. A doutrina e jurisprudência têm vindo a defender autonomia do vício de inexistência do acto jurídico.

O sentido amplo da eficácia não abrange a categoria da inexistência do negócio. Há que separar claramente a inexistência da ineficácia negocial, devendo assim contrapor-se aos casos em que o negócio existe mas é de alguma sorte ineficaz, aqueles em que nem sequer se pode dizer que exista. Assim, Rui Alarcão, A confirmação dos negócios anuláveis, Atlântida Editora, Coimbra, 1971, pág. 33. No mesmo sentido, Luís Carvalho Fernandes, Teoria Geral, II, pág. 279.

A inexistência "não é a problemática do nada, mas de um certo quid de facto que, tendo a aparência de uma deliberação, não preenche todavia a facti species legal do conceito (assim, Pinto Furtado, Deliberações dos sócios, Almedina, Coimbra, 1993, pág. 225). Podemos considerar inexistente uma deliberação escrita que não tenha sido submetida à apreciação, discussão e votação dos condóminos na assembleia, ou a deliberação tomada por não condóminos.

Distribuição das receitas

Dimana do art. 1436º, al. b) que é função do administrador "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano", e da al. d) do CC, "cobrar as receitas" do condomínio. Atenta a natureza destas receitas, as mesmas não se confundem com as "quotas-partes" pagas pelos condóminos para fazer face às despesas aprovadas (cfr. al. e)). As receitas referem-se aos proventos que resultem da locação de partes comuns.

Nos termos do art. 1424º, nº 1, do CC, «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.» A conjugação dos nºs 1 e 2 com o art. 1418º, nºs 1 e 2, inculcam que a expressão «salvo disposição em contrário» abarca tanto disposições legais com disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha, não abrangendo outras deliberações dos condóminos (cfr. Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, p. 259).

Regulamento Geral do Ruído

DL 9/2007 de 17/1 - Aprova o Regulamento Geral do Ruído e revoga o regime legal da poluição sonora, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 292/2000, de 14 de Novembro.

Contém as seguintes alterações: Rect. nº 18/2007 de 14/e e DL nº 278/2007 de 01/08.

CAPÍTULO I
Disposições gerais

 

Artigo 1.º
Objecto

O presente Regulamento estabelece o regime de prevenção e controlo da poluição sonora, visando a salvaguarda da saúde humana e o bem-estar das populações.

Artigo 2.º
Âmbito 

 

1 - O presente Regulamento aplica-se às actividades ruidosas permanentes e temporárias e a outras fontes de ruído susceptíveis de causar incomodidade, designadamente:
a) Construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de edificações;
b) Obras de construção civil;
c) Laboração de estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços;
d) Equipamentos para utilização no exterior;
e) Infra-estruturas de transporte, veículos e tráfegos;
f) Espectáculos, diversões, manifestações desportivas, feiras e mercados;
g) Sistemas sonoros de alarme.
2 - O Regulamento é igualmente aplicável ao ruído de vizinhança.
3 - O presente Regulamento não prejudica o disposto em legislação especial, nomeadamente sobre ruído nos locais de trabalho, certificação acústica de aeronaves, emissões sonoras de veículos rodoviários a motor e de equipamentos para utilização no exterior e sistemas sonoros de alarme.
4 - O presente Regulamento não se aplica à sinalização sonora de dispositivos de segurança relativos a infra-estruturas de transporte ferroviário, designadamente de passagens de nível.