Limitações a que os condóminos estão sujeitos

 A regra geral, formulada no art. 1420º do CC, é a de que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence.

Em princípio, portanto, ele goza essa fracção como qualquer outro proprietário singular pode fruir a coisa de que é dono.

Segundo o art. 1305º do CC, "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem", contudo, sendo este um direito pleno, não é absoluto, porquanto, tem de ser exercido "dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".

O direito de propriedade não é pois, como se disse, absoluto, porquanto está este limitado pela função social ou económica que desempenha.

No caso da PH, a sua peculiar fisionomia requer especial atenção à interdependência dos condóminos no uso e fruição do prédio, com relevo para a comodidade e tranquilidade destes e para a sua segurança e a do próprio edifício,

Daí que, para além das restrições que de um modo geral a lei assinala ao direito de todo o proprietário, se torne indispensável a imposição de outras que atendam àquelas circunstâncias, sem que isso leve a desvirtuar o domínio pleno do condómino, pois se trata apenas de manifestação do princípio consignado naquele art. 1305º.

É precisamente a essas restrições que este artigo se refere.

Em lugar de formulação genérica e de certo modo vaga que fora dada no art. 12º do DL 40 333, o nº 1 deste art. 1422º veio dispor, de forma objectiva, que os condóminos sofrem as limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários das coisas imóveis, consoante esteja em causa o exercício do seu direito sobre a fracção autónoma ou sobre as partes comuns.

O facto de o preceito não se ter referido, como fazia a lei anterior, ao bem de todos a dever nortear o exercício do direito dos condóminos não quis significar desatenção a essa circunstância, pois é ela uma das que se devem ter em conta por exigência da regra geral do art. 334º, que taxa de ilegítimo o exercício de um direito"quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".

A estas circunstâncias devem, pois, os condóminos atender sempre e como regra geral ao exercerem o seu direito quer como proprietários singulares, quer como comproprietários.

 De um modo especial, e naquela primeira qualidade, devem observar as regras dos seguintes preceitos:

Artigo 1346.º
(Emissão de fumo, produção de ruídos e factos semelhantes)

O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.

Nota: A expressão "prédio vizinho", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "fracção vizinha", seja ela contígua ou situada no mesmo edifício.

Artigo 1347.º
(Instalações prejudiciais)

1. O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei.
2. Se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a construção ou manutenção deles, a sua inutilização só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo.
3. É devida, em qualquer dos casos, indemnização pelo prejuízo sofrido.

Nota: A expressão "no seu prédio", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "no interior da sua fracção", englobando esta a área habitacional, garagem, arrecadações. etc..

Artigo 1348.º
(Escavações)

1. O proprietário tem a faculdade de abrir no seu prédio minas ou poços e fazer escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
2. Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietários vizinhos serão indemnizados pelo autor delas, mesmo que tenham sido tomadas as precauções julgadas necessárias.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1349.º
(Passagem forçada momentânea)

1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.
2. É igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem; o proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ao seu dono.
3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.

Artigo 1350.º
(Ruína de construção)

Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos, nos termos do artigo 492.º, as providências necessárias para eliminar o perigo.

Artigo 1351.º
(Escoamento natural das águas)

1. Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que, naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
2. Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar, sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de escoamento, nos casos em que é admitida.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1352.º
(Obras defensivas das águas)

1. O dono do prédio onde existam obras defensivas para conter as águas, ou onde, pela variação do curso das águas, seja necessário construir novas obras, é obrigado a fazer os reparos precisos, ou a tolerar que os façam, sem prejuízo dele, os donos dos prédios que padeçam danos ou estejam expostos a danos iminentes.
2. O disposto no número anterior é aplicável, sempre que seja necessário despojar algum prédio de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com prejuízo ou risco de terceiro.
3. Todos os proprietários que participam do benefício das obras são obrigados a contribuir para as despesas delas, em proporção do seu interesse, sem prejuízo da responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos.

Destas sortes, como comproprietários, os condóminos estão sujeitos à regra geral do nº 1 do art. 1406º do CC, em razão do que, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer deles "é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito".