Caducidade do contrato de arrendamento: viuvez

Direito a novo arrendamento por parte de viúva

O Tribunal da Relação de Lisboa apreciou o eventual direito de uma viúva a arrendar o mesmo apartamento onde vivera com o seu marido, filho do arrendatário falecido.

Este tribunal decidiu que tem direito a um novo arrendamento a esposa do filho do primeiro arrendatário, após a morte do mesmo e a consequente caducidade do contrato. Trata-se de um direito que, até 1990, não dependia sequer de qualquer comunicação ao senhorio, podendo por isso ser invocado em sede de contestação da ação que fosse movida pelo senhorio para entrega da casa.

A lei prevê que o arrendamento se transmita para o cônjuge sobrevivo do respetivo titular e, posteriormente, para os seus parentes ou afins.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - I

O prazo de renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais

Rita Xavier de Brito e André Hüsgen

Advogados da Área de Imobiliário e Urbanismo

Uría Menéndez-Proença de Carvalho

O presente artigo analisa um acórdão proferido recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que interpreta a nova redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil (conferida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro), atinente ao regime aplicável à renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais. A referida norma legal tem sido objeto de interpretações divergentes pela jurisprudência portuguesa. Todavia, a nosso ver, esta decisão do STJ, ao invés de mitigar as dúvidas existentes, vem reforçar o estado de incerteza e insegurança jurídicas que vigora nesta matéria.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - II

3. Fundamentação do STJ

O STJ fundamenta a sua decisão recorrendo à doutrina e admite, de início, ser “entendimento dominante” que a lei permite às partes excluírem a renovação automática do contrato, mas que, de igual modo, impõe que “caso seja clausulada a renovação, esta tem como período mínimo uma renovação pelo período de 3 anos”.

Porém, o STJ sugere uma interpretação restritiva da norma, citando, nesta matéria, profusamente a posição do Conselheiro J. Pinto Furtado:

O Conselheiro Pinto Furtado (In Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 651 a 653.) faz uma interpretação um pouco mais restritiva deste normativo [artigo 1096.º, n.º 1] e em conjunto com o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, ao considerar que esta renovação de três anos apenas ocorre na primeira renovação, permitindo a liberdade contratual outro clausulado. Posiciona-se assim este autor, “Se, pois, se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos (o que é legítimo – arts. 1095-2 e 1096-1), o que resulta, quanto a nós, do disposto no art. 1097-3 — e insiste-se — é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis (o que é legítimo – n.º 1 do presente artigo). [sublinhado nosso]

Obras de conservação ordinária e extraordinária

O contrato de arrendamento é um contrato oneroso, bilateral e sinalagmático, consistindo a prestação contratual do senhorio em conceder o gozo efectivo, posto que temporário, do prédio, a que corresponde a contraprestação do inquilino de pagar a renda acordada. O senhorio tem assim, como obrigação principal decorrente da celebração de um contrato de arrendamento é a obrigação positiva, a de assegurar ao inquilino o gozo do prédio arrendado, para o fim a que ele se destina – al. b) do art. 1031º, do CC, através da realização de obras de reparação e conservação, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Daqui decorre que, como refere Antunes Varela, “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro” (in Rev. Legisl. e Jurisprudª., Ano 100, pág. 381).

Por sua vez, o art. 12º do RAU impõe ao senhorio o encargo de fazer as obras de conservação ordinária, que são, além de outras, “as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração” - cfr. a al. c) do nº 2 do art. 11º. Assim, estão excluídas daquele conceito apenas as obras destinadas a reparar as “pequenas deteriorações” que o inquilino pode realizar no prédio arrendado, “quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade” – cfr. art. 1073º do CC e 4º, nº 1, do RAU – e as obras necessárias à reposição do prédio no estado em que ele foi recebido pelo arrendatário, e que não constituam deteriorações inerentes a uma prudente utilização, nos termos do disposto no art. 1043º, nº 1, do CC.

Indemnização por danos no arrendado

Um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional (arts. 1022º, 1023º e 1067º do Código Civil), embora de acordo com respetivo programa contratual o negócio firmado entre as partes envolva o arrendamento do imóvel propriamente dito, também pode incluir o aluguer do recheio (mobiliário) existente no interior da fração autónoma que constitui objecto mediato desse contrato.

Quando o arrendamento para habitação seja acompanhado do aluguer do respetivo recheio ao mesmo locatário, considera-se (mais precisamente, presume-se) arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo, ou seja, trata-se de um contrato unitário, sujeito ao regime do arrendamento para habitação e não como dois contratos cumulativos.

Destarte, a relação contratual estabelecida entre as partes pode desde logo assumir uma natureza complexa porque pode reunir e compreender dentro de si espécies diferentes de locação (por conseguinte, estamos face a um contrato dito misto), sendo que quanto ao regime aplicável rege, nessa circunstância, o preceituado no art. 1065º do CC, nos termos do qual «A locação de imóveis mobiliados e seus acessórios presume-se unitária originando uma única renda e submetendo-se à presente secção».