Falta de personalidade judiciária do Condomínio

Os art. 12º e 13º do CPC conferem a entidades que não dispõem de personalidade e capacidade jurídica a possibilidade de litigarem em tribunal, abarcando, entre outras, a situação do condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador previstos no art. 1437º do CC.

Deste preceito resulta claro que o administrador da PH, na execução das funções que lhe pertencem ou quando munido de autorização da AG – relativamente a assuntos que, exorbitando da sua competência, cabem, todavia, na competência desta assembleia – pode accionar terceiros ou qualquer dos condóminos, ou por eles ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

A PH tem como órgãos administrativos a assembleia de condóminos (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo) a quem cabe a administração das partes comuns do edifício, conforme dispõe o art. 1430. do CC.

O administrador é um dos órgãos do condomínio, investido nas funções executivas pela assembleia de condóminos. Cumpre-lhe, nomeadamente, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e executar as deliberações da assembleia de condóminos (art. 1436º, al. f) e h), do CC)

Nos termos do disposto no art. 1437º, nº 1 do CC, o administrador pode agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

Apreciemos a realização de obras que, alegadamente, constituem inovações e alterações estruturais, sem que tenha sido obtida autorização da Assembleia de Condóminos, visando a acção a defesa da propriedade comum.

Tal questão, está, indubitavelmente, para além da administração ordinária e não está, por isso, no âmbito das funções que pertencem ao administrador do condomínio, pertencendo à Assembleia dos condóminos a decisão sobre a oportunidade de instaurar ou não a acção judicial contra o(s) Condómino(s). Efectivamente, não estamos perante uma situação cuja resolução se possa integrar nas funções ou poderes do administrador do condomínio, previstas no art. 1436º e 1437º do CC.

A instauração de uma acção judicial com as características da presente implica a ponderação de vários factores, desde a escolha do mandatário e respectivos honorários, ponderação das despesas judiciais a pagar, avaliação do interesse na acção, possibilidade de prévia negociação da reposição do espaço comum, etc.

Assim, afigura-se que o Autor (condomínio representado pelo seu administrador), não pode instaurar a acção sem a autorização da Assembleia de todos os condóminos.

Como bem explica Sandra Passinhas [“A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, 2ª edição, pág. 339], quando o art. 1437º se refere a “legitimidade para agir em juízo” do administrador, não se refere a uma legitimidade processual - que consiste no interesse directo em demandar, é um pressuposto processual que só em concreto pode ser determinado – mas à legitimidade ad processam, ou seja, à capacidade processual.

Assim, a representação em juízo do condomínio, dentro das atribuições fixadas no art. 1437º cabe, inderrogavelmente, ao administrador. Fora do âmbito das suas funções, o administrador apenas tem poder para agir em Juízo quando autorizado pela assembleia. Destarte, faltando nos autos a competente deliberação da assembleia de condóminos e não bastando o mero conhecimento da pendência ou da futura instauração da acção, há que concluir pela falta de capacidade judiciária do administrador.

Poder-se-á invocar que caso o Tribunal considere necessária a deliberação do condomínio, fixará prazo para suprir este requisito.

Diz-nos o nº 1 do art. 29º do CPC que “se a parte estiver devidamente representada, mas faltar alguma autorização ou deliberação exigida por lei, é designado o prazo dentro do qual o representante deve obter a respectiva autorização ou deliberação, suspendendo-se, entretanto, os termos da causa”.

Esta é uma questão de suprimento da incapacidade: a parte pode estar em juízo, mas não dispõe de autorização ou deliberação que devesse obter para exercer a sua representação. Contudo, a personalidade judiciária constitui um pressuposto processual que, pela sua natureza, não é em regra susceptível de ser sanado.

Efectivamente, não obstante o legislador ter previsto, a título excepcional, no art. 14º do CPC o suprimento da falta de personalidade judiciária das sucursais, agências, filiais, delegações ou representação, situações previstas no art. 13º, com a intervenção da administração principal e a ratificação ou repetição do processado, nada diz quanto ao condomínio. E, não o diz porquanto atribuição de personalidade judiciária ao condomínio é também excepcional encontrando-se prevista, apenas nos termos da al. e) do art. 12º do CPC relativamente às acções que se inserem nas funções e poderes do administrador, o que não é manifestamente o caso. Impõe-se, pois, concluir que a sanação da falta não é possível, o que determina a absolvição dos réus da instância, nos termos do disposto no art. 278º nº 1 al. c) do CPC.

Nesta factualidade, porque a lei confere personalidade judiciária ao Condomínio e não ao Administrador, que é seu mero representante, é em nome do condomínio que as ações devem correr. Questão diferente é a de saber se o Administrador tem capacidade para decidir, por si só, demandar, ou se carece de deliberação da Assembleia de Condóminos.

A al. g), do nº 1, do art. 1436º do CC dispõe o seguinte: “São funções do administrador: … g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”. Defende Sandra Passinhas que, a al. g), do nº 1, do art. 1436º do CC “deverá ser objecto de uma interpretação extensiva, de acordo com o carácter orgânico da figura do Administrador, da sua posição na organização administrativa e do carácter autónomo da sua actividade.”

Ora, parece que não fará sentido o administrador ver que o prédio está a ser afectado nas suas estruturas e virar as costas dizendo que não tem funções legalmente previstas para reagir. Dessa forma, convocará uma assembleia, que funcionará, na melhor das hipóteses, duas semanas depois, após o que poderá reagir.”

Nos tempos que correm, com a rapidez que acontecem os factos, interpretar a norma da al. g) do nº 1, do art. 1436º do CPC, no sentido em que actos conservatórios são meramente formais, é equivalente a dizer que não cabe ao Tribunais condenar a cumprir a lei. A Justiça, tem um papel social muito importante, ao qual tem vindo a escapar, em Portugal, escondendo-se atrás da lei, assumindo a primazia da interpretação literal e esquecendo que estas condutas se repercutem no comportamento social.

Dificilmente se compreende como poderia o administrador ter legitimidade para estar em juízo, a representar interesses do condomínio, sendo que o próprio condomínio não poderia, quando é certo que tenha capacidade judiciária, neste sentido, veja-se o transcrito no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 19.04.2005: “A..., em S. Martinho do Porto, demandou, na comarca de Alcobaça, B..., para que seja condenado na reconstituição natural da situação que existia antes das obras que ele efectuou no prédio, por alegadamente terem violado os direitos dos condóminos. Na contestação, além do mais, foi arguida a ilegitimidade do autor. Houve resposta e, no saneador, o sr. juiz julgou procedente a excepção e absolveu o réu da instância.”

É certo, não foi junta deliberação que autorizasse o poder de agir em juízo. No entanto, não se vê a necessidade da existência de uma Assembleia de Condóminos que delibere a atribuição de poderes a advogado, quando, no exercício das funções de administrador, o Condomínio propõe a acção, que, pela sua natureza, é de patrocínio judiciário obrigatório.

Ora, como já vimos, o administrador tem legitimidade para interpor a acção, sem necessidade de uma deliberação de condóminos expressa, uma vez que invoca que as alterações introduzidas pelas obras levadas a cabo pelos condóminos, comprometem a segurança do edifício, estando, por isso, inserida nas funções de administrador.