Pluralidade de administradores

O administrador tem de ser uma única pessoa, ou se podem existir no condomínio vários administradores? Ou seja, o administrador poderá ser um órgão plural (como é a assembleia de condóminos) ou, pelo contrário, à unidade do órgão corresponde a unicidade do titular do órgão? 

 

Por exemplo, é lícito à assembleia privar o administrador de algumas das suas funções e atribuir a outra pessoa a manutenção ordinária das partes comuns, a administração de uma parte específica do edifício (v.g. no caso de o edifício ser composto por várias torres), ou ainda a administração de um serviço específico, como o aquecimento central? 

 

A considerar-se a resposta positiva, no âmbito das suas funções este co-administrador deve convocar a assembleia de condóminos, elaborar os orçamentos, cobrar as receitas e efectuar as despesas, prestar contas, ou seja, agir como um verdadeiro administrador, munido de poderes negociais e processuais.

Não é de admitir a existência de vários administradores num edifício constituído em propriedade horizontal, embora se pudesse aceitar que certas funções do administrador são compatíveis com a pluralidade de titulares, já que são, por assim dizer, divisíveis, como a convocação da assembleia de condóminos ou a elaboração do orçamento das despesas e das receitas relativas a cada ano (o que cada administrador faria relativamente ao assunto de que estivesse encarregado), não é o que acontece com a maior parte das funções do administrador, de que resulta a necessidade de unidade. 

Deliberações ineficazes

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações ineficazes.

Nos termos do art. 1433º, nº 1 do CC, as deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, A sanção cominada é, portanto, a anulabilidade das deliberações. A lei não se refere às deliberações nulas, nem às ineficazes que seguem o regime geral. Temos assim, em matéria das deliberações da assembleia dos condóminos, de distinguir os vícios que ferem as deliberações de nulidade daquelas que as enfermam de anulabilidade: estas últimas são sanáveis com deliberações sucessivas e a invalidade deve ser feita valer no prazo estabelecido pelo art. 1433º do CC.

São ineficazes as deliberações lesivas, que suprimam ou quartem direitos especiais protegidos por lei dos condóminos sem o consentimento dos respectivos titulares, nomeadamente, na aprovação do regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas; na proibição dos condóminos poderem ter animais de estimação, nomeadamente, canídeos ou felídeos no interior das respectivas fracções autónomas, ou na afectação exclusiva de partes comuns a um ou a alguns condóminos.

Deliberações nulas

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações nulas.

Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado nos termos do art, 286º CC. Se assim não fosse, estaria nas mãos dos condóminos derrogar os preceitos em causa; bastaria que, após a aprovação das deliberações, nenhum deles as impugnasse. Por exemplo, a assembleia poderia autorizar a divisão das partes necessariamente comuns do edifício (cfr. art. 1421º, nº 1 CC) ou, desrespeitando o art. 1429º, poderia dispensar o seguro contra o risco de incêndio ou suprimir o recurso dos actos do administrador, apesar do disposto no art. 1438º do CC.

Se a anulabilidade fosse aplicável a todas as deliberações desconformes com os preceitos legais, isso significaria estar nas mãos dos condóminos a produção de quaisquer efeitos jurídicos através de deliberações da assembleia, efeitos esses que estabilizariam, caso nenhum condómino viesse a impugnar judicialmente o acto em causa, dentro do curto preza estabelecido (cfr. para as sociedades, Lobo Xavier, Anulação de deliberação social e deliberações conexas, Atlântida Editora, Coimbra, 1975).

Deliberações anuláveis

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações anuláveis.

 

São anuláveis, nos termos do nº 1 do art. 1433º do CC, as deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e ao presente regulamento. Decorridos os prazos consagrados no preceito anterior sem que seja suscitada a anulabilidade das deliberações, ocorre a prescrição da mesma por falta de tempestiva impugnação que invalide as deliberações que enfermam de vícios.

O art. 1433º, nº 1, do CC, segundo o qual são anuláveis as deliberações da assembleia contrárias a regulamentos anteriormente aprovados, a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, é inaplicável às deliberações que violem preceitos de natureza imperativa e às deliberações que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia dos condóminos.

 

Estas deliberações, estão sujeitas ao regime da nulidade e podem ser impugnadas a todo o tempo, nos termos do art. 286º do Código Cível.

Fidelidade da acta

Quanto à fidelidade da redacção da acta e à falta de assinatura de todos os condóminos presentes, dispõe o art. 1º nº 1 do DL 268/94, de 25 de Outubro, que «são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.»

A título meramente ilustrativo, imagine-se uma acta está assinada por oito dos condóminos então proprietários de fracções no edifício, apenas não estando assinada por dois – sendo que consta da acta que a anterior foi lida, tendo então ocorrido a recusa de assinatura por parte daqueles. Ora, a lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação (Em sentido idêntico, vide o Acórdão da Relação do Porto de 15.11.2007, no Proc. 0733938, publicado em www.dgsi.pt.).

Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia – art. 1432º nº 3 do Código Civil – cabendo então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433º nºs 2, 3, 4 e 5 do Código Civil (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).