DL 268/94 de 25/10

DL n.º 268/94, de 25 de Outubro

Regime da Propriedade Horizontal(versão actualizada)

Versões do diploma:

- 3ª versão - a mais recente (Lei n.º 8/2022, de 10/01)
- 2ª versão (DL n.º 81/2020, de 02/10)

- 1ª versão (DL n.º 268/94, de 25/10)

Sumário:

Estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal

_____________________

DL n.º 268/94, de 25 de Outubro

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.

Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Glossário de latinismos - J

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições das principais expressões latinas usadas no domínio do Direito.

judex damnatur, ubi nocens absolvitur

«O juiz é condenado quando o culpado é absolvido.»

juízo ad quo

Juízo qual se recorre.

jure et facto

«De direito e de facto.»

juris et de jure

«De direito e por direito. »Estabelecido por lei e considerado por esta como verdade.

Documento instrutório para EP ou DPA de alienação da Fração Autónoma

CÓDIGO DO NOTARIADO

DL n.º 207/95, de 14 de Agosto

((Ultima actualização: Lei n.º 45-A/2024, de 31/12))

TÍTULO II

Dos actos notariais

CAPÍTULO I

Disposições gerais

SECÇÃO II

Requisitos dos instrumentos notariais

SUBSECÇÃO II

Requisitos especiais

Artigo 54.º

Menções relativas ao registo predial

1 - )...)

2 - (...) 

3 - Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo.

4 - (...)

5 - (...)

6 - (...) 

AcTRL 18.10.18: Exoneração e nomeação judicial

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de publicação: 18-10-2018

Processo: 6629/18.3T8LSB.L1-2

Relatora: Laurinda Gemas

Descritores:

Administração do condomínio

Exoneração judicial de administrador

Sumário

I - O pedido de nomeação judicial de administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia, seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador. Não sendo alegados tais factos essenciais, a petição inicial é inepta quanto a esse pedido. E nada indicando que ocorre uma tal situação de facto, sempre faltará o interesse em agir.

II - A ação de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055.º, n.º 3, aplicável por via do art. 1056.º, ambos do CPC.

III - Nessa ação, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

IV - Verificando-se apenas algumas insuficiências e imprecisões na exposição da matéria de facto, não pode ser proferido despacho de indeferimento liminar.

Texto integral: vide aqui

AcSTJ 9.6.87: Pátios

Emissor: Supremo Tribunal de Justiça

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 09 de Junho de 1987

Processo: 074769

Relator: Gama Prazeres

Descritores:

PROPRIEDADE HORIZONTAL

PARTE COMUM

PRESUNÇÕES

PROVAS

Sumário:

I - A enumeração n. 1 do artigo 1421 do Codigo Civil das partes comuns de edificio em propriedade horizontal e imperativa e nela cabem, alem das que integrem a sua estrutura, as que, transcendendo o ambito restrito de cada fracção, revestem interesse colectivo.

II - Os patios estão incluidos na presuntiva do n. 2 alinea a) do mencionado artigo.

III - O logradouro e necessaria e forçosamente coisa comum, ao passo que um patio so presuntivamente o sera, e so não o sendo, se se ilidir a presunção, por ter sido atribuido a determinada fracção na escritura constitutiva da propriedade horizontal ou por haver sido adquirido, individualmente atraves de actos possessorios.

IV - Um patio não esta abrangido na alinea c) do citado n. 2, disposição generica que apenas abarca as coisas não discriminadas nas alineas anteriores e que não tiverem sido afectadas ao uso exclusivo de um dos condominos.

Multar os ausentes da Assembleia

A comparência dos condóminos nas assembleia gerais anuais ou em assembleias gerais extraordinárias não deve ser encarada como um simples direito dos condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, mas antes como um dever essencial.

Acontece porém, que actualmente verifica-se um grande absentismo nas reuniões condominiais, seja porque os condóminos têm dificuldade em conciliar o seu tempo, seja pela eventual conflitualidade normalmente associada às mesmas, dificultando sobremaneira que se logre obter o necessário quórum constitutivo, quer em primeira ou segunda convocação, e inclusive deliberativo, quando são requeridas maiorias qualificadas para se aprovarem determinados assuntos.

A legislação em geral, e a do regime da propriedade horizontal em particular, não obriga os condóminos a comparecerem nas assembleias, nem prevê a aplicação de uma qualquer sanção pelas ausências. Destarte, os condóminos têm o direito de não comparecer nas assembleias de condomínio, ainda que as suas decisões sejam relevantes.

Glossário de latinismos - I

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições das principais expressões latinas usadas no domínio do Direito.

improbus litigator

«Litigante desonesto». O que entra em demanda sem direito, por ambição, malícia ou emulação.

improbus litigator

«Litigante desonesto». O que entra em demanda sem direito, por ambição, malícia ou emulação.

in casu

«No caso em apreço»; em julgamento.

in pari causa

«Em causa semelhante».

AcTRL 27.1.22: Artigo 1438º-A

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 27 de Janeiro de 2022

Processo: 20572/19.5T8SNT-B.L1-2

Relator: Pedro Martins

Descritores:

• Caso julgado;
• Autoridade do caso julgado;
• Fundamentos da decisão;
• Art. 1438-A do CC – necessidade de constituição da propriedade horizontal; condomínio;
• Acta;
• Título executivo

Sumário:

I – O caso julgado não se estende aos fundamentos da decisão, salvo situações excepcionais que não se verificam no caso dos autos.

II – A aplicação do art. 1438-A do CC, implica a constituição da propriedade horizontal.

III – Por isso, um conjunto de fracções englobadas num centro comercial, sendo as fracções apenas partes de cada um de quatro edifícios contíguos constituídos em propriedade horizontal, não constitui, sem mais, um condomínio.

IV – As deliberações dos proprietários do conjunto daquelas fracções de um centro comercial não constituem o título executivo previsto nos artigos 6 do DL 268/94 e 703/1-d do CPC.

Texto integral: vide aqui

Acessibilidade a espaços públicos, equip. colectivos e edif. públicos e habitacionais

Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de Agosto 

Artigo 9.º

Instalações, edifícios, estabelecimentos e espaços circundantes já existentes 

1 - As instalações, edifícios, estabelecimentos, equipamentos e espaços abrangentes referidos nos nºs 1 e 2 do artigo 2.º, cujo início de construção seja anterior a 22 de Agosto de 1997, são adaptados dentro de um prazo de 10 anos, contados a partir da data de início de vigência do presente decreto-lei, de modo a assegurar o cumprimento das normas técnicas constantes do anexo que o integra. 

2 - As instalações, edifícios, estabelecimentos, equipamentos e espaços abrangentes referidos nos nºs 1 e 2 do artigo 2.º, cujo início de construção seja posterior a 22 de Agosto de 1997, são adaptados dentro de um prazo de cinco anos, contados a partir da data de início de vigência do presente decreto-lei. 

3 - As instalações, edifícios, estabelecimentos, equipamentos e espaços abrangentes referidos nos nºs 1 e 2 do artigo 2.º que se encontrem em conformidade com o disposto no Decreto-Lei n.º 123/97, de 22 de Maio, estão isentos do cumprimento das normas técnicas anexas ao presente decreto-lei. 

4 - Após o decurso dos prazos estabelecidos nos números anteriores, a desconformidade das edificações e estabelecimentos aí referidos com as normas técnicas de acessibilidade é sancionada nos termos aplicáveis às edificações e estabelecimentos novos. 

Do suprimento da deliberação da maioria legal dos comproprietários

Código de Processo Civil

ANEXO - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

LIVRO V - Dos processos especiais

TÍTULO XV - Dos processos de jurisdição voluntária

CAPÍTULO IV - Processos de suprimento

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Artigo 1000.º

Suprimento de consentimento no caso de recusa

1 - Se for pedido o suprimento do consentimento, nos casos em que a lei o admite, com o fundamento de recusa, é citado o recusante para contestar.

2 - Deduzindo o citado contestação, é designado dia para a audiência final, depois de concluídas as diligências que haja necessidade de realizar previamente.

3 - Na audiência são ouvidos os interessados e, produzidas as provas que forem admitidas, resolve-se, sendo a resolução transcrita na ata da audiência.

4 - Não havendo contestação, o juiz resolve, depois de obter as informações e esclarecimentos necessários.

AcTRL 19.1.17: Alteração comparticipações

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa
Tipo: Acórdão

Processo nº: 414/15.1T8SCR.L1-2

Data: 19 de Janeiro de 2017

Relator: Pedro Martins

Sumário:

I. Da descrição de factos provados relevantes não deve constar o resultado da comparação de dados de facto, mas sim os dados de facto que permitam a comparação.

II. A segunda reunião da assembleia de condóminos não pode ser marcada para o mesmo dia da primeira.

III. No entanto, os condóminos que participarem na nova assembleia não podem pedir, com fundamentos relativos à convocação, a anulação das deliberações aí tomadas.

IV. Também não tem legitimidade para pedir a anulação de deliberações, o condómino que as aprovou.

AcTRL 23.5.19: Identificação e citação da administração do condomínio

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa
Tipo: Acórdão
Data de Publicação: 23.05.2019
Processo: 1550/15.0T8CSC
Relator: Pedro Martins

Descritores:

• Absolvição da instância de um de vários réus sem observância do contraditório;
• Notificação aos outros réus;
• Prazo para a contestação;
• Identificação e citação da administração do condomínio;
• Nulidades processuais.

Sumário:

I- O tribunal não pode absolver da instância um de vários réus, por verificação de uma excepção dilatória inominada, sem ouvir a autora ou os outros réus, para mais se se entende que havia uma situação de litisconsórcio necessário passivo entre os vários réus. Se o fizer, incorre em violação do princípio da proibição das decisões-surpresa (art. 3/3 do CPC).

AcTRL 15.2.07: Actas - Assinaturas

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 15 de Fevereiro de 2007

Processo: 9207/2006-2

Relator: Jorge Leal

Descritores:

• Embargo de executado
• Assembleia de condóminos
• Actas
• Título executivo
• Irregularidades

Sumário:

I – A decisão em que se ajuíza que o documento apresentado pelo exequente não reúne os requisitos formais exigidos por lei para ter a força de título executivo constitui caso julgado meramente formal, ou seja, apenas é vinculativa no processo em que foi formulada.

II – Para os efeitos referidos em I, constituem processo diverso, relativamente à execução inicial, embargos de executado deduzidos contra execução instaurada em cumulação sucessiva.

III – Embora a sua falta não afecte a validade das deliberações da assembleia de condóminos, a acta é a única forma admissível para provar tais deliberações, pelo que a sua ausência torna-as ineficazes, em termos tais que, embora no ponto de vista teórico a acta se apresente como uma formalidade ad probationem, na prática a sua omissão tem a consequência prevista no art.º 364º nº 1 do Código Civil (não pode ser substituída por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior).

IV – Se tiver sido lavrada acta, mas faltarem as assinaturas de alguns dos intervenientes na assembleia de condóminos, ocorrerá uma irregularidade que o tribunal apreciará casuisticamente, com base na análise do documento e nos demais elementos pertinentes obtidos, nomeadamente outros elementos de prova, para dar ou não como demonstrada a situação factual que o documento se destina a comprovar.

Texto integral: vide aqui

AcTRG 2.5.24: usucapião de parte comum

Emissor: Tribunal da Relação de Guimarães

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 02 de Maio de 2024

Processo: 290/20.2T8PTL.G1

Relatora: Gonçalo Oliveira Magalhães

Descritores:

• Divisão de coisa comum
• Usucapião
• Destaque

Sumário:

I- Apesar de o direito de propriedade incidir, em regra, sobre a totalidade da coisa (certa, determinada e autonomizada juridicamente), nada obsta a que exista posse em termos de direito de propriedade sobre a parte de um prédio ainda não autonomizada, mas suscetível de vir a sê-lo.

II- Ocorrendo uma situação dessas, é de admitir, em termos gerais, a possibilidade de aquisição por usucapião da parte do prédio sobre a qual recai a posse, ainda que não tenha ocorrido o prévio destaque da mesma.

III- Não pode, no entanto, prescindir-se da observância das regras urbanísticas que impunham, no momento em que teve início a posse, as condições para que aquela operação pudesse ser realizada.

IV- A observância de tais regras apresenta-se assim como um facto constitutivo do direito à aquisição por usucapião de uma parcela de terreno que será, por essa via, autonomizada do prédio de que fazia parte.

Texto integral: vide aqui

Desenvolvimento urbano

Tal como ocorre com o desenvolvimento territorial, o desenvolvimento urbano pode ser entendido como a evolução de uma área (urbana) específica ou como as múltiplas actividades que contribuem para o desenvolvimento dessa área. 

A promoção do desenvolvimento urbano significa pois, agir com vista à melhoria dos vários potenciais - económico, social, ambiental e cultural - das cidades e das áreas urbanas.

Destarte, o desenvolvimento urbano envolve um largo espectro de políticas públicas baseadas em conhecimento de origem multidisciplinar. O envolvimento da sociedade civil através de acções participativas e parcerias é também essencial para abordar as questões complexas do desenvolvimento urbano. 

Recentemente, os objetivos de sustentabilidade e de promoção da inclusão e coesão sociais tornaram-se centrais nas estratégias de desenvolvimento urbano.

Instalação de CCTV

Instalação de Câmaras de Videovigilância em Condomínios em Portugal

A instalação de câmaras de videovigilância em áreas comuns, como entradas e corredores internos de edifícios residenciais, é permitida em Portugal desde que sejam seguidas as normas estabelecidas pela legislação nacional e pelo Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados (RGPD). Aqui estão os requisitos e os artigos legais aplicáveis:

1. Consentimento Unânime dos Condóminos e Arrendatários

Requisito: Para instalar câmaras em áreas comuns, é necessário obter aprovação unânime de todos os condóminos e arrendatários.

Base Legal: Código Civil (Propriedade Horizontal) exige consentimento unânime para intervenções que possam afetar a privacidade dos residentes.

Nota: O consentimento pode ser obtido por escrito ou em assembleia de condóminos. Se algum condómino ou arrendatário retirar o consentimento, o sistema deverá ser removido.

Vídeo-vigilância: meio de prova

Vamos imaginar o seguinte cenário meramente ilustrativo:

Certa noite, um jovem acercou-se de um prédio e, por meio não concretamente apurado, logrou abrir o portão de acesso à garagem individual do condomínio, que se encontrava trancado, donde retirou, fazendo-os seus, alguns objectos.

Agiu o jovem meliante no propósito de se apropriar dos referidos objectos, que sabia não lhe pertencerem, ciente de que actuava contra a vontade dos respectivos donos, e agiu livre, voluntária e conscientemente, bem sabendo serem as suas condutas proibidas e punidas por lei.

Conjugados os depoimentos dos ofendidos e a recolha e visualização das imagens de videovigilância não resultaram dúvidas quanto aos factos acima dados como provados, sendo o jovem cabalmente identificado, como sendo a pessoa que inicialmente entra no espaço de garagens e ali faz a pesquisa de bens e que, posteriormente se retira do local, já com os objectos furtados.

Quid Juris?

Vídeo-vigilância - Legislação

É permitida a utilização de videovigilância por particulares (pessoas singulares ou colectivas) como meio de segurança dissuasor da prática de ilícitos criminais. 

É permitida a utilização de video-vigilância por particulares (pessoas singulares ou colectivas) como meio de segurança e/ou com o objectivo de dissuadir a prática de ilícitos criminais, protegendo pessoas e bens, contanto sejam cumpridas as regras tendentes a salvaguardar a privacidade alheia.

Destarte, a instalação deste equipamento deve ter como limite a propriedade do particular, sendo vedada a captação de imagens de locais públicos ou de terceiros, excepto se for estritamente necessário para a protecção da propriedade. 

De salientar que é obrigatório sinalizar a área com um aviso informativo sobre a existência do sistema de captação de imagem acompanhado de pictograma adequado. O incumprimento desta regra, implica a aplicação de uma coima que pode variar entre os 300 e os 1 500 euros, para particulares; e de 7 500 a 37 500 euros no caso de empresas.

AcTRC 3.10.24: Direito preferência

Emissor: Tribunal da Relação de Coimbra

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 03 de Outubro de 2024

Processo: 3796/23.8T8GMR.G1

Relatora: Fernanda Proença Fernandes

Descritores:

• Direito de preferência do arrendatário
• Arrendamento comercial
• Prédio não constituído em propriedade horizontal

Sumário:

I. Ao abrigo do disposto pelo art. 1091º do Cód. Civil, na redacção da Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro, ao arrendatário comercial de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal não assiste direito de preferência na venda do prédio, que apenas é reconhecido ao arrendatário de fracção autónoma ou da totalidade do prédio.

II. A construção normativa que melhor acolhe o direito do preferente é aquela que configura a notificação do obrigado à preferência, como uma verdadeira proposta contratual que, contendo todos os elementos necessários à decisão do preferente, uma vez aceite se torna vinculativa.

III. A tutela da eventual confiança frustrada da autora não se obtém pelo reconhecimento indevido de um direito de preferência que não obtém acolhimento legal.

Texto integral: vide aqui

Responsabilidade do administrador

Nos termos do art. 500º do CC, para que se verifique responsabilidade objectiva do administrador (comitente), impõem-se os seguintes requisitos:

• Existência de uma relação de comissão, traduzida num vínculo de autoridade e subordinação respetivas. 

Exige-se que uma pessoa (in casu, a assembleia dos condóminos) tenha encarregado outra (o administrador), gratuita ou onerosamente, de uma comissão ou serviço (a administração do condomínio), consistindo (num acto isolado ou) numa actividade duradoura. 

O que importa é que o comissário (administrador), nomeado ou aceite pelo comitente (assembleia), se encontre numa relação de subordinação ou dependência quanto a este último (art. 1430º/1 CC), de maneira que ele possua o direito, não só de dar-lhe ordens ou instruções precisas sobre a finalidade e os meios de execução da comissão, mas também de fiscalizar directamente o seu desempenho (art. 1436º CC). 

Concebe-se este requisito fora de um contexto negocial (art. 1435º CC). No entanto, nos demais casos, ocorre as mais das vezes alicerçado num contrato de trabalho, que se caracteriza precisamente pela subordinação de uma das partes à outra.