Da responsabilidade da administradora, por si, e não como representante

Quando há um condomínio há também uma administração do condomínio.

Do disposto no art. 1427 do CC, a contrario, decorre que o administrador do condomínio deve levar a efeito reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, sendo elas as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Esta norma tem a redacção da Lei 8/2022, que só entrou em vigor em 10/04/2022, depois da propositura da acção, mas o mesmo resultava da redacção anterior que apenas não esclarecia expressamente o que é que eram reparações indispensáveis e urgentes.

Do art. 1436/f) [igual à alínea g) na redacção da Lei 8/2022] decorre que o administrador do condomínio deve realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, ou seja, “os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial.”

Sobre este dever/função do administrador, veja-se Sandra Passinhas, por exemplo nas páginas 311-315 (donde se retirou a passagem acabada de citar); e Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao CC, Direito das Coisas, UCP/FD/UCE, Out2021, pág. 467, e o ac. do TRL de 22/10/2015, 1617/11.3TJLSB.L1-6. Também Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, mesmo comentário, páginas 471-480 e 524-525, referem que “deve entender-se que se encontram também abrangidos pela presente previsão os actos materiais que estejam relacionados instrumentalmente com estes bens, na linha da autorização enunciada pelo artigo 1427 do CC”).

É certo que estes últimos autores (Ana Antunes / Rodrigo Moreira, Comentário 2021, pág. 425) acabam por aceitar a distinção entre actos de administração ordinária e actos de administração extraordinária, e quanto a estes entendem que é à assembleia de condomínios que cabe a determinação dessa realização, caso em que o administrador deve levar o assunto à assembleia de condóminos, para o que a deve convocar.

De tudo isto decorre a responsabilidade da administração do condomínio por força do art. 492/2 do CC, pelo menos quando os danos forem devidos exclusivamente a defeito de conservação e estes fossem urgentes e pudessem ser realizados com despesas pouco expressivos ou, não o sendo, isto é, se pudessem ser qualificados como actos de administração extraordinária, por não ter a administração convocado a assembleia de condóminos para que ela deliberasse sobre eles.

Não tem, por isso, razão, ré administração quando excepciona a sua ilegitimidade passiva, nem o saneador recorrido quando diz, em termos genéricos que a “decisão sobre a realização de obras não compete ao administrador, mas, sim, à assembleia de condóminos (artigo 1436º/d) e h) do Código Civil) ”.

E muito menos o saneador tem razão em dizer que “seria sempre abusivo, e violador do princípio básico do contraditório (CPC 3.º/1), condenar a administração do condomínio a realizar obras sem que os condóminos fossem ouvidos, ou sem que se se pudessem pronunciar quanto à necessidade e valor das mesmas”, porque (i) as obras podem ser de administração ordinária e urgentes e se for o caso a administração pode ser condenada a fazê-las pelo tribunal; (ii), se não for o caso, isto é, se forem de administração extraordinária, quem será condenado a fazer as obras será o condomínio e é nesta acção e na subsequente execução que o condomínio terá o direito de se defender.

Para responsabilizar a administração também se tem visto invocar o disposto no art. 493/1 do CC, pressupondo-se também que o administrador tem o edifício em seu poder. Ana Antunes / Rodrigo Moreira, comentário 2021, pág. 525, referem, nesse sentido, para além do ac. do TRP de 23/04/2018, proc. 972/14 (já citado pelos autores nesta acção – acórdão este que se refere de facto à responsabilidade do administrador mas não parece que o faça por esta via do art. 493/1 do CC), ainda três acórdãos no sentido de imporem ao administrador um dever de vigilância, mas todos estes três acórdãos estão a falar da responsabilidade do Condomínio ou da sua seguradora, embora se refiram ao administrador 

• o ac. do TRE de 11/05/2006, 676/06-3, está a falar do administrador do condomínio como representante do Condomínio – tanto que foi o Condomínio (representado pelo administrador) que foi condenado; 
• o ac. do TRG de 15/02/2018, 1249/15.7T8VCT.G1, para além disso põe em alternativa o ter a coisa em seu poder e ter o encargo da vigilância (“II - O nº 1 do artº 493º do CC apenas exige a detenção material da coisa causadora do dano ou um dever de vigilância da parte do imputado responsável […]”), quando a norma não permite falar em alternativa já que diz: “1. Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar […]”; 
• o ac. do TRP de 22/01/2015, 355/12.4TBSJM.P1, já citado acima, enquadra a responsabilidade do condomínio – não do administrador – no art. 493/1 do CC, e pressupondo que o Condomínio está em poder da coisa).

De qualquer modo, se se aceitar que assim é, então a responsabilidade do administrador também tem base legal nesta norma.

Esta responsabilidade do administrador do condomínio foi feita agora constar (pela Lei 8/2022) expressamente do art. 1436/3 do CC: o administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […]”

Mas, como se vê, essa responsabilidade já se retirava anterior do art. 492/2 e eventualmente do art. 493/1 do CC, como, apenas por exemplo, se pode ver no ac. do TRP de 2018 citado pelos autores já na petição inicial, e, com várias distinções, no comentário 6 de Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, ao art. 1436 do CC, antes da nova redacção, Direito das Coisas, UCP/FD/UCE, Out2021, pág. 529, e a vária doutrina e jurisprudência aí referidas. Daí que nos trabalhos preparatórios da Lei, o referido parecer da PGR diga que “A proposta […] remete, em termos genéricos, para a responsabilidade civil e criminal, em caso de incumprimento pelo administrador das funções que lhe são cometidas. O que, apesar de não se entender por necessário, não nos levantará questões de conformidade legal ou constitucional de assinalar.”