A propriedade plural nos empreendimentos turísticos - II

 VII. A transmissão das frações e a oponibilidade do contrato de exploração ao adquirente

Um dos aspetos mais relevantes do regime da propriedade plural para efeitos de circulação jurídica das fracções é o da oponibilidade do contrato de exploração turística ao adquirente. O adquirente do direito sobre lote ou de fracção autónoma em empreendimento turístico, com base no qual tenha sido conferido à entidade exploradora o título de exploração do empreendimento, sucede nos direitos e obrigações do transmitente daquele direito perante a entidade exploradora.

Esta transmissibilidade das obrigações ao adquirente — que reforça a natureza propter rem das obrigações inerentes à fracção turística — tem consequências práticas significativas, designadamente em sede de venda executiva: não especificar que se trata de venda de imóvel integrado em empreendimento turístico parece fundamento para que o proponente justifique o desinteresse pelo bem, e o contrato de exploração turística é oponível aos eventuais adquirentes na venda executiva.

VIII. O regime fiscal: IVA e a problemática da recuperação do imposto

A dimensão fiscal da propriedade plural é particularmente complexa, em especial no que respeita à recuperação do IVA suportado na fase de construção do empreendimento.

Se nos casos de empreendimentos destinados a serem propriedade da entidade exploradora que contrate a construção não se colocam normalmente questões relacionadas com a recuperação do IVA suportado — já que tais empreendimentos ficarão claramente afectos a actividades hoteleiras, que são sujeitas a IVA e conferem o direito à dedução do imposto —, já nos casos de empreendimentos turísticos em propriedade plural cujas unidades de alojamento se destinem a venda, a recuperação do IVA suportado com o projecto e a construção enfrenta normalmente mais dificuldades. De facto, nestes casos, a transmissão das unidades de alojamento aos respectivos adquirentes encontra-se normalmente isenta de IVA, não conferindo, portanto, o direito à dedução do IVA suportado com a construção.

A solução para este problema passa pela renúncia à isenção de IVA, ao abrigo do DL nº 21/2007, de 29 de Janeiro, que exige que o adquirente seja sujeito passivo de IVA e que o imóvel fique afeto a atividade sujeita a este imposto. Na medida em que as unidades de alojamento em empreendimentos turísticos estão permanentemente em regime de exploração turística, e que os proprietários participam nos resultados da exploração da unidade de alojamento, realizando operações sujeitas a IVA, não se deveriam colocar dúvidas acerca da possibilidade de renunciar à isenção de IVA, desde que se verifiquem os demais requisitos.

Subsiste, contudo, um risco prático relevante: os contratos de exploração normalmente celebrados neste tipo de situações preveem a possibilidade de os proprietários fazerem uma utilização pessoal das unidades de alojamento, o que poderia fazer concluir que tais unidades não se encontram permanentemente afectas à exploração turística e, portanto, a uma actividade sujeita a IVA. Os contratos de exploração turística devem, assim, ser cuidadosamente estruturados de forma a evitar quaisquer dúvidas sobre a afectação das unidades a uma atividade tributada em IVA.

IX. Distinção face a institutos afins: PH, time-sharing e alojamento local

A propriedade plural distingue-se de três institutos com os quais frequentemente se confunde:

Da propriedade horizontal distingue-se pela sua finalidade específica — a exploração turística permanente e unificada —, pela obrigatoriedade de celebração de contrato de exploração turística, pelas restrições acrescidas ao direito de propriedade, pela existência de prestação periódica em vez de quota condominial, e pela concentração obrigatória das funções de exploração e administração numa única entidade. O regime da propriedade horizontal aplica-se subsidiariamente, nos termos do art. 52º do RJIFET.

Do time-sharing — também designado direito real de habitação periódica — distingue-se essencialmente pela natureza do direito: na propriedade plural, cada proprietário é titular de um direito de propriedade pleno sobre a fracção, ainda que com as restrições de uso acima descritas; no time-sharing, o titular é proprietário de um direito de fruição por período determinado do ano, sem titularidade dominial da fracção.

Do alojamento local distingue-se pelo enquadramento normativo — o alojamento local é regulado pelo DL nº 128/2014, de 29 de Agosto, e destina-se à prestação de serviços de alojamento a turistas em estabelecimentos não integrados no sistema de empreendimentos turísticos — e pela ausência do quadro organizativo típico da propriedade plural: não há título constitutivo, não há entidade exploradora obrigatória nem prestação periódica de natureza legal.

Conclusão

A propriedade plural nos empreendimentos turísticos é um instituto jurídico de grande riqueza e complexidade, que combina elementos do direito real, do direito contratual, do direito administrativo e do direito fiscal numa estrutura especificamente desenhada para responder às necessidades do turismo residencial de qualidade. A estruturação correcta de empreendimentos turísticos em regime de propriedade plural pode permitir, em geral, a recuperação da generalidade do IVA suportado com os mesmos, embora introduza alguma complexidade acrescida na comercialização e desenvolvimento deste tipo de empreendimentos.

O regime vigente coloca o interesse público na manutenção e qualidade da oferta turística em posição de prevalência sobre o exercício pleno do direito de propriedade individual, impondo ao proprietário da fracção restrições de uso e obrigações de contribuição que não têm paralelo no regime condominial comum. Esta opção de política legislativa — que tem correspondência nos ordenamentos de outros países com forte vocação turística, como Espanha e França — reflecte a consciência de que a sustentabilidade dos empreendimentos turísticos de qualidade depende da unidade e continuidade da exploração, não podendo ser comprometida pelos interesses pontuais de cada proprietário individualmente considerado.

Referências:

Legislação:

• DL nº 39/2008, de 7 de Março — Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (RJIFET), disponível em https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/39-2008-247248
• DL nº 228/2009, de 14 de Setembro — primeira alteração ao DL 39/2008, disponível em https://dre.tretas.org/dre/260404/decreto-lei-228-2009-de-14-de-setembro
• DL nº 21/2007, de 29 de Janeiro — Regime de renúncia à isenção de IVA nas transmissões e locações de imóveis, disponível em https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/21-2007-518046 
• DL nº 128/2014, de 29 de Agosto — Regime jurídico do alojamento local, disponível em Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

Doutrina

• Pedro Ferreirinha (VdA), «Os Condomínios Turísticos», Vida Judiciária, n.º 190, julho/agosto 2015, disponível em https://www.vda.pt/xms/files/v1/Publicacoes/2015/VidaJudiciaria_PF.pdf
• António Castro Caldas / Filipe Romão (Uría Menéndez), «Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural e IVA», Vida Imobiliária, n.º 159, disponível em https://www.uria.com/pt/publicaciones/3123-empreendimentos-turisticos-em-propriedade-plural-e-iva
• Uría Menéndez, «Novo regime jurídico relativo à instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos», disponível em https://www.uria.com/pt/publicaciones/1923-novo-regime-juridico-relativo-a-instalacao-exploracao-e-funcionamento-dos-empre

Jurisprudência

• Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proc. n.º 4356/10.9TBPTM.E1, de 16 de janeiro de 2014 — fixação unilateral da prestação periódica, disponível em www.dgsi.pt
• Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 653-13.0TVLSB.L1-8, de 12 de março de 2015, disponível em www.dgsi.pt
• Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proc. n.º C747AF151B5ACAAA802582BA002EE16B — constituição da propriedade plural, disponível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/-/C747AF151B5ACAAA802582BA002EE16B