A propriedade plural nos empreendimentos turísticos - I

Regime jurídico, estrutura de funcionamento e implicações práticas

I. Noção e enquadramento normativo

A propriedade plural nos empreendimentos turísticos — frequentemente designada no mercado imobiliário como «condomínio turístico» — constitui uma das formas jurídicas mais complexas e específicas do direito imobiliário português, situando-se na confluência entre o regime da propriedade horizontal, o direito do turismo e o direito fiscal.

A expressão «condomínios turísticos» é normalmente utilizada para referir o que, do ponto de vista legal, corresponde aos empreendimentos turísticos em propriedade plural. Do ponto de vista normativo, nos termos do art. 52º do Regime Jurídico da Instalação, Funcionamento e Exploração dos Empreendimentos Turísticos (RJIFET), constante do DL nº 39/2008, de 7 de Março, os empreendimentos turísticos podem ser constituídos em propriedade plural, caso em que tais empreendimentos compreendem lotes e/ou fracções autónomas de um ou mais edifícios, podendo as respectivas unidades de alojamento constituir-se como fracções autónomas e ser detidas por diferentes proprietários.

No capítulo da exploração e funcionamento, o DL 39/2008 consagrou um novo paradigma de exploração dos empreendimentos turísticos, assente na unidade e continuidade da exploração por parte da entidade exploradora e na permanente afectação à exploração turística de todas as unidades de alojamento que compõem o empreendimento, independentemente do regime de propriedade em que assentam e da possibilidade de utilização das mesmas pelos respetivos proprietários.

O diploma sofreu relevantes alterações através do DL nº 228/2009, de 14 de Setembro, dos DL nº 14/2014, de 23 de Janeiro, e 128/2014, de 29 de Agosto, mantendo-se, porém, inalterado o paradigma fundamental da propriedade plural e da exploração turística unificada.

II. Estrutura típica: promotor, entidade exploradora e proprietários

Nos empreendimentos turísticos em propriedade plural, ao contrário do que sucede nos empreendimentos construídos e explorados pela mesma entidade, os empreendimentos são normalmente construídos por um promotor que, posteriormente, comercializa as unidades de alojamento e, por outro lado, explora o empreendimento enquanto um todo, celebrando contratos de exploração turística com os proprietários das unidades de alojamento para o efeito.

Esta estrutura triangular — promotor/construtor, entidade exploradora e proprietários das fracções autónomas — é o traço mais característico da propriedade plural e a principal fonte das complexidades jurídicas, fiscais e operacionais que lhe são inerentes. A separação entre a titularidade do direito de propriedade e o exercício da exploração turística é, ao mesmo tempo, o fundamento e o limite do modelo: o proprietário é dono da fracção, mas não pode explorá-la directamente nem impedir que a entidade exploradora o faça.

III. O título constitutivo: ato fundador com eficácia erga omnes

O título constitutivo é o documento central da propriedade plural, assumindo uma função análoga à do TCPH, mas com especificidades decorrentes da natureza turística do empreendimento. O título constitutivo passou a estar sujeito a registo junto da CRP competente, sendo o mesmo condição para a celebração de quaisquer contratos-promessa de transmissão dos lotes ou fracções autónomas que componham o empreendimento turístico.

O título constitutivo deve conter obrigatoriamente as seguintes menções: a identificação da entidade exploradora do empreendimento; a identificação e descrição física e registral das várias frações autónomas ou lotes, por forma a que fiquem perfeitamente individualizadas; o valor relativo de cada fração autónoma ou lote, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do empreendimento; o fim a que se destina cada unidade de alojamento; os serviços de utilização comuns; o montante da prestação periódica e os deveres dos proprietários relativos a esta; os critérios de fixação da referida prestação e o modo de resolução de conflitos entre eles.

Do título deve constar um regulamento de administração que disponha sobre a conservação, fruição e funcionamento das unidades de alojamento do empreendimento, das suas instalações e dos equipamentos e serviços de utilização comum.

A consequência da inobservância das formalidades exigidas para a transmissão das fracções é especialmente severa: deve fazer parte integrante dos contratos-promessa de transmissão, bem como dos contratos de transmissão de propriedade de lotes ou fracções autónomas que integrem o empreendimento turístico em propriedade plural, uma cópia simples do título constitutivo devidamente aprovado e registado, cópia simples do contrato de exploração turística, bem como a indicação do valor da prestação periódica devida pelo titular daqueles lotes ou frações autónomas no primeiro ano, nos termos do título constitutivo, sob pena de nulidade do contrato.

IV. O contrato de exploração turística e as restrições ao direito de propriedade

A separação entre propriedade e exploração que caracteriza a propriedade plural implica a celebração de um contrato de exploração turística entre cada proprietário e a entidade exploradora. A entidade exploradora deverá obter de todos os proprietários um título jurídico que a habilite à exploração da totalidade das unidades de alojamento, o qual deverá, designadamente, prever os respetivos termos de exploração turística e as condições de utilização das mesmas pelos proprietários.

Este título é normalmente um contrato de exploração turística onde, para além de acordarem nos termos da divisão do resultado dessa exploração, as partes acordam nas condições de utilização da fração pelo seu proprietário.

O direito de propriedade sobre uma fracção em empreendimento turístico apresenta, assim, um conteúdo significativamente mais restrito do que o de uma fracção autónoma em condomínio residencial comum. Agravaram-se as obrigações dos proprietários, incluindo as seguintes: não dar utilização à unidade de alojamento que seja diversa da prevista no título constitutivo; não alterar a sua volumetria ou a sua configuração arquitectónica exterior; não praticar quaisquer actos ou realizar obras que afectem a unidade urbanística do empreendimento, que prejudiquem o funcionamento ou utilização de instalações comuns, ou que afectem a tipologia ou categoria do empreendimento; não impedir a realização de obras de manutenção e conservação na unidade de alojamento pela entidade exploradora; bem como não realizar obras na unidade de alojamento sem a autorização prévia da entidade administradora do empreendimento.

A entidade exploradora do empreendimento deve ter acesso às unidades de alojamento do empreendimento, a fim de proceder à respetiva exploração turística, prestar os serviços de utilização comum e outros previstos no título constitutivo, proceder às vistorias convenientes para efeitos de conservação ou de executar obras de conservação ou reposição.

V. A prestação periódica: natureza, conteúdo e privilégio creditório

A prestação periódica é um dos elementos mais relevantes e, simultaneamente, mais litigados do regime da propriedade plural. Trata-se da contribuição obrigatória de cada proprietário para as despesas de manutenção, conservação e funcionamento do empreendimento, correspondendo funcionalmente à quota condominial do regime da PH, mas com especificidades próprias do contexto turístico.

Esta prestação destina-se a fazer face às despesas de manutenção, conservação e funcionamento do empreendimento, incluindo das unidades de alojamento, das instalações e equipamentos de utilização comuns e dos serviços de utilização comuns do empreendimento, bem como a remunerar os serviços de recepção permanente, segurança e limpeza das unidades de alojamento e das partes comuns do empreendimento e, finalmente, a remunerar a entidade administradora, o revisor oficial de contas e o que demais se previr no título constitutivo do empreendimento.

A percentagem da prestação periódica destinada a remunerar a entidade administradora do empreendimento não pode ultrapassar 20% do valor total.

Quanto à sua fixação, os critérios para a fixação do montante dessa prestação periódica podem ser fixados no título constitutivo e mais tarde alterados pela assembleia de proprietários. O que significa que, quando o título constitutivo não contenha quaisquer critérios para a sua fixação, terá de ser a assembleia de proprietários a fazê-lo e nunca a entidade administradora do empreendimento. Este entendimento foi confirmado pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido no processo nº 4356/10.9TBPTM.E1, de 16 de Janeiro de 2014, que concluiu que a administração do empreendimento não pode fixar unilateralmente o valor da prestação periódica, competindo essa determinação à assembleia de proprietários.

Quanto às garantias de pagamento, o legislador conferiu ao crédito por prestações periódicas um tratamento privilegiado: os créditos por prestações periódicas devidas à entidade administradora do empreendimento ou por obras de manutenção gozam de privilégio creditório imobiliário sobre a fração ou lote a que se referem. Este privilégio é graduado após os mencionados nos art. 746º e 748º do CC e os previstos em legislação especial.

VI. A entidade exploradora como administradora: acumulação obrigatória de funções

Nos empreendimentos turísticos em propriedade plural, a entidade exploradora é também, obrigatoriamente, a entidade administradora do empreendimento, concentrando assim a responsabilidade pelas tarefas relativas à exploração, manutenção e funcionamento do estabelecimento destinado a prestar serviços de alojamento, e por aquelas que normalmente competem ao administrador de um condomínio, nos termos do regime da PH, cabendo-lhe manter, cuidar e administrar os espaços, serviços, instalações e equipamentos comuns ou de utilização colectiva, ficando obrigada a prestar caução e a prestar contas aos proprietários, individualmente e em assembleia geral.

A entidade administradora do empreendimento está obrigada a prestar caução de boa administração e conservação a favor dos proprietários das fracções autónomas ou lotes, no valor equivalente a cinco vezes o valor anual das prestações periódicas devidas. Esta caução deverá ser prestada antes da celebração dos contratos de transmissão das fracções autónomas ou lotes que integrem o empreendimento sob pena de nulidade das mesmas.