Salvo disposição em contrário

Do disposto no nº 1 do art. 1424º CC, na redacção introduzida pela Lei 8/2022, de 10/01 (art. 9º do referido diploma e 12º CC), se bem que não obstante as alterações introduzidas face à redacção anterior, não se vê que as mesmas afastem a interpretação que já antes a jurisprudência e a doutrina vinham fazendo à disposição legal, resulta que:

Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

Mas que disposição em contrário será esta?

Apenas a disposição legal? Ou também os actos de autonomia privada, como os que decorrem do título constitutivo ou os que hajam sido introduzidos por regulamento do condomínio?

E a mera deliberação de condóminos?

A este respeito, defrontam-se posições distintas.

Rui Pinto Duarte considera que, da conjugação deste n.º 1 com o n.º 2 e, ainda, com o art.º 1418.º resulta que “salvo disposição em contrário” significa que os condóminos, por acto de autonomia privada, no título constitutivo (art.º 1428.º CC) ou no regulamento que se contenha nesse título podem alterar esta regra geral, mas já o não podem fazer através do regulamento não constante do título constitutivo da propriedade horizontal, nem, menos ainda, através de mera deliberação dos condóminos (in Código Civil Anotado, Vol. II, Coord. Ana Prata, 2017, p. 259 e 260, no mesmo sentido Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2001, p. 121).

Este entendimento é afastado por José António França Pitão e Gustavo França Pitão que entendem que o critério do n.º 1 pode ser afastado por deliberação da assembleia dos condóminos que reúna o voto de dois terços do valor total do prédio, uma vez que se está perante uma norma dispositiva (Condomínio e Propriedade Horizontal, 2.ª Ed., 2020, p. 207 e 208).

Segundo o entendimento que parece ser dominante, disposição em contrário será não apenas a norma legal, mas também o título constitutivo e o regulamento (vejam-se a doutrina e a jurisprudências citadas na nota 19 do ac. da Relação e secção do Porto, datado de 10.10.2022, no Proc. 1615/19.T8STS.P2)*.

Seja qual for o entendimento que se perfilhe a respeito deste n.º 1, a verdade é que o n.º 2 do mesmo preceito dispõe sobre o pagamento dos serviços de interesse comum.

No que respeita à instalação elétrica, uma coisa serão as despesas necessárias à manutenção e fruição da rede de eletricidade construída no prédio e outra a forma de comparticipação de cada condómino quanto à contraprestação do recebimento do serviço de fornecimento de energia.

Enquanto as primeiras entram na regra do n.º 1 do art.º 1424.º, já o pagamento do serviço de fornecimento de energia – serviço de interesse comum – cai na regra do n.º 2 daquele normativo, de modo que, tais despesas podem ficar a cargo dos condóminos na proporção da respetiva fruição, desde que se verifiquem dois requisitos:

- constando tal distribuição em disposição do regulamento do condomínio aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio;

- estarem tais despesas devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.

* De acordo com o disposto no nº 1 do artigo 1424º do Código Civil, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”

Na interpretação que se nos afigura dominante, esta previsão legal não é imperativa, na medida em que admite que o seu critério normativo seja afastado por disposição em contrário, entendendo-se constituir disposição em contrário para este efeito não só uma norma legal mas também o título constitutivo da propriedade horizontal e bem assim o regulamento do condomínio

Por isso, uma deliberação da assembleia de condóminos que viole o disposto no nº 1 do artigo 1424º do Código Civil enfermará de anulabilidade, em virtude da referida previsão legal não ser imperativa podendo ser afastada pelo título constitutivo da propriedade horizontal ou pelo Regulamento do Condomínio.

No entanto, no que respeita às previsões dos nºs 3 e 4 do artigo 1424º do Código Civil, atenta a inexistência de qualquer ressalva de disposição ou estipulação em contrário, há que concluir que têm natureza imperativa.

Neste sentido, na doutrina, vejam-se: 

• Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar, Coimbra Editora 1988, 5ª edição revista e actualizada, Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, página 223, anotação 2; 
• A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina 1998, Rui Vieira Miller, páginas 202 a 204; 
• Direitos Reais, Coimbra Editora 2008, José Alberto C. Vieira, página 731; 
• Lições de Direitos Reais, Quid Juris, 6ª Edição (actualizada e revista), 2009, Luís A. Carvalho Fernandes, página 390, primeiro e segundo parágrafo; 
• Código Civil Anotado, Volume III, 2ª Edição Revista e Actualizada, Reimpressão, Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora 2010, página 431, primeiro parágrafo da anotação 3 ao artigo 1424º do Código Civil; 
• Código Civil Anotado, Volume II, Almedina 2017, coordenação de Ana Prata, páginas 258 a 260, anotação 2 ao artigo 1424º do Código Civil; 
• Direitos Reais, Universidade Católica Portuguesa, 2017, Henrique Sousa Antunes, páginas 378 e 379; 
• Direito Civil, Direito das Coisas, Petrony 2018, Rui Januário, Filipe Lobo D´Avila e Luís de Andrade Pinhel, página 906 a 908; 
• Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, Universidade Católica Portuguesa 2021, página 461, anotação IV ao artigo 1424º do Código Civil; 

No mesmo sentido, na jurisprudência, vejam-se os seguintes acórdãos todos acessíveis na base de dados da DGSI: 

• acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 02 de maio de 2013, proferido no processo nº 2917/09.8TBMTJ.L2-6; 
• acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 22 de outubro de 2019, proferido no processo nº 1945/18.7T8LSB.L1-7; 
• acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 24 de outubro de 2019, proferido no processo nº 1037/17.6T8VCT.G1.