A fixação da permilagem de cada fração: critérios, limites e consequências jurídicas

A fixação da percentagem ou permilagem de cada fração autónoma no regime da propriedade horizontal: critérios, limites e consequências jurídicas

I. O enquadramento e relevância do tema

    O art. 1418º do CC, na redacção conferida pela Lei nº 8/2022, de 10/1, determina que o TCPH deve conter a especificação do valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Esta exigência, aparentemente de carácter meramente técnico, é, na verdade, uma das mais estruturantes de todo o regime da PH, porquanto é sobre ela que assentam a determinação das responsabilidades financeiras de cada condómino, a repartição dos encargos de conservação das partes comuns, o peso de cada voto nas assembleias de condóminos e, como se verá, um conjunto relevante de efeitos fiscais e patrimoniais.

    Não obstante esta centralidade, a lei é omissa — de forma notória —, sobre os critérios substantivos que devem presidir à fixação dessas percentagens ou permilagens. O legislador limitou-se a exigir que fossem fixadas e estabelidas as consequências da sua utilização, sem definir o método pelo qual devem ser determinadas. Esta lacuna — ou, mais rigorosamente, esta opção de não regulação — gera na prática uma diversidade de abordagens cujos fundamentos e limites importa examinar.

II. A natureza jurídica da percentagem ou permilagem

    A percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma não é uma mera grandeza aritmética: é do ponto de vista jurídico, a expressão quantitativa da quota-parte de cada condómino no conjunto das partes comuns do edifício e, reflexamente, a medida do seu grau de participação na vida colectiva do condomínio. Nesta dupla função — patrimonial e organizativa — reside a importância da fixação destes valores.

    Do ponto de vista patrimonial, a percentagem ou permilagem determina a fracção ideal de cada condómino nas partes comuns do edifício. As partes comuns pertencem, em compropriedade, a todos os condóminos, sendo a permilagem de cada um o critério que define a sua quota nessa compropriedade, nos termos do artigo 1420º do CC. Do ponto de vista organizativo e financeiro, a percentagem ou permilagem serve de base ao cálculo da contribuição de cada condómino para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e do pagamento dos serviços de interesse comum, nos termos do art. 1424º do CC — salvo disposição em contrário prevista no TCPH constitutivo ou após aprovada em assembleia nos termos do nº 2 do citado preceito normativo.

III. A quem cabe fixar a percentagem ou permilagem e em que momento

    A permilagem de cada fracção é fixada pelo autor do TCPH. Nos termos do art. 1417º do CC, a PH pode ser constituída por negócio jurídico, por usucapião, por decisão judicial ou por decisão administrativa. Na esmagadora maioria dos casos práticos, o TCPH é um instrumento notarial — habitualmente a escritura pública de constituição da PH ou a escritura de compra e venda do prédio com constituição simultânea do regime —, sendo as permilagens fixadas unilateralmente pelo proprietário-incorporador ou pelo conjunto dos proprietários originários.

    Esta origem unilateral tem uma consequência relevante: as permilagens são determinadas antes da venda das fracções e, por regra, antes de a assembleia de condóminos existir como órgão decisório. São, portanto, uma condição "pré-condominial" que vincula os futuros adquirentes sem que estes tenham, em regra, participado na sua elaboração. A lei não prevê qualquer direito de veto ou de negociação individual do adquirente sobre as permilagens estabelecidas no TCPH — cuja aceitação é pressuposta pela celebração do contrato de aquisição da fração.

IV. Critérios de fixação: o silêncio da Lei e a prática

    Como se referiu, o Código Civil não estabelece os critérios que devem presidir à fixação das permilagens. Esta omissão contrasta com o que sucede noutros ordenamentos europeus: em Espanha, a Ley de Propiedad Horizontal de 1960 refere expressamente que a quota de participação de cada piso ou local deve ser fixada em função do valor do imóvel, considerando a sua superfície útil em relação ao total do prédio, a sua situação, o seu uso e rendimento presumível; em França, o Code de la construction et de l'habitation e a doutrina elaborada em torno da loi du 10 juillet de 1965 desenvolveram um critério assente na consistência, na situação e no uso de cada parte privativa.

    Em Portugal, na ausência de norma expressa, a doutrina e a prática notarial consolidaram um conjunto de critérios que, não sendo legalmente obrigatórios, são amplamente utilizados como referência. O principal deles é o critério do valor relativo de mercado: cada fracção vale, em permilagem, o que o seu valor de construção representa em percentagem do valor total do prédio. Este critério é economicamente coerente — reflecte, não o que cada condómino efectivamente pagou ou poderia pagar pelo seu imóvel, que depende de factores puramente especulativos, mas a proporcionalidade representativa da fracção autónoma face ao prédio — e é compatível com a formulação legal do art. 1418º, que fala em «valor relativo de cada fração».

    Esta "valor" reflecte-se no preço da fracção, mas para estabelecer a referida proporcionalidade, o primeiro critério utilizado é o da área útil ponderada: a permilagem de cada fracção é calculada em função da sua área útil, ponderada por coeficientes que reflectem a localização no edifício (piso mais elevado tem, em regra, valor superior), a orientação solar, a existência de terraço, varanda ou logradouro privativo, equipamentos, qualidade dos materiais e obviamente, a tipologia. Este método tem a vantagem da objectividade e da verificabilidade, mas pode não reflectir adequadamente as diferenças de valor entre fracções, porquanto o construtor ou promotor imobiliário tem o livre arbítrio de decisão.

    Um outro critério, de uso mais restrito mas com relevância crescente em edifícios de uso misto, é o do rendimento ou utilização potencial: as fracções comerciais ou de serviços, com maior capacidade de geração de rendimento, podem justificar uma permilagem superior à que resultaria da mera área útil. Este critério é particularmente relevante quando o edifício inclui fracções de natureza diversa — habitação, comércio, escritórios, estacionamento — cujos valores de mercado por metro quadrado são substancialmente diferentes.

V. Limites e vícios na fixação das permilagens

    Embora o Código Civil não estabeleça critérios positivos para a fixação das permilagens, a doutrina tem identificado limites negativos que o autor do TCPH não pode ultrapassar. O primeiro e mais relevante é o da proporcionalidade razoável com o valor real das fracções: permilagens manifestamente desproporcionadas em relação ao valor objectivo das fracções — por exemplo, atribuindo a uma fracção de menor valor uma permilagem desproporcionadamente elevada, com o objectivo de diluir a capacidade de voto do respetivo adquirente ou de diminuir (ou no limite, isentar) o seu encargo nas despesas comuns — podem ser contestadas com fundamento em abuso de direito ou em vício da vontade, nos termos gerais do Código Civil.

    O segundo limite decorre do princípio da imutabilidade relativa do documento constitutivo: as permilagens fixadas no TCPH só podem ser alteradas por unanimidade de todos os condóminos, nos termos do art. 1419º do CC. Esta exigência de unanimidade — que a Lei n.º 8/2022 manteve, optando por não a flexibilizar — constitui, na prática, um obstáculo quase intransponível à correcção de permilagens incorrectas ou desproporcionadas, uma vez que qualquer condómino prejudicado pela alteração pode bloqueá-la. A única alternativa é a via judicial, mediante acção de impugnação do TCPH com fundamento em nulidade ou anulabilidade.

    A jurisprudência portuguesa tem admitido, em casos excepcionais, a impugnação judicial das permilagens fixadas no TCPH quando estas sejam manifestamente desproporcionadas e resultem de erro relevante sobre o valor das fracções ou de vício de vontade do adquirente. O STJ tem, no entanto, adoptado uma postura restritiva neste domínio, reconhecendo a dificuldade de sindicar judicialmente escolhas que, na ausência de critérios legais expressos, cabem em boa medida na esfera de discricionariedade do autor do título.

VI. Consequências jurídicas da permilagem

    A permilagem estabelecida no título constitutivo projecta os seus efeitos sobre múltiplos domínios da vida condominial, que importa sistematizar.

    No plano das despesas comuns, o art. 1424º do CC estabelece que as despesas relativas às partes comuns são repartidas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, salvo se o TCPH ou a assembleia — por maioria qualificada ou unanimidade, consoante os casos — estabelecer critérios distintos para determinadas categorias de despesas. A permilagem é, assim, o critério supletivo e tendencialmente universal de repartição das obrigações financeiras condominiais.

    No plano do direito de voto, o art. 1430º do CC consagra o princípio de que nas assembleias de condóminos as deliberações são tomadas por maioria de votos, sendo o voto de cada condómino proporcional ao valor da sua fracção. A permilagem é, assim, simultaneamente a medida da obrigação financeira e a medida do poder de decisão de cada condómino — o que cria, em edifícios com poucas fracções de grande dimensão, possibilidades de domínio por parte dos condóminos com maior permilagem.

    No plano fiscal, as permilagens têm relevância em sede de IMI — na medida em que o VPT de cada fracção é determinado de forma individualizada, podendo a permilagem servir de referência para a avaliação das partes comuns imputáveis a cada condómino —, em sede de IMT — onde a matéria colectável é aferida por referência ao VPT de cada fracção autónoma —, e em sede de IRC do condomínio — quando o mesmo aufira rendimentos que devam ser imputados aos condóminos na proporção das suas permilagens.

    No plano do fundo comum de reserva, a Lei n.º 8/2022 não alterou o critério de repartição das contribuições para este aforro, que continua a ser determinado pela permilagem de cada fracção, nos termos do art. 1424º do CC. A obrigatoriedade da constituição do fundo de comum de reserva e a fixação de uma dotação mínima anual correspondente a 10% do valor das quotas anuais reforçam a importância prática de permilagens correctamente calculadas, uma vez que erros neste cálculo se refletem, de forma directa e permanente, na equidade das contribuições de cada condómino.

VII. A questão do estacionamento, arrecadações e fracções mistas

    Um domínio de particular complexidade na fixação das permilagens é o das fracções de natureza mista ou acessória — designadamente os lugares de estacionamento e as arrecadações, que podem ser constituídos como fracções autónomas independentes ou integrados como parte de outra fracção. Quando constituídos como fracções autónomas, têm permilagem própria e geram obrigações financeiras e direitos de voto autónomos, o que pode criar distorções quando o respectivo proprietário não seja o proprietário da fracção habitacional à qual se destinam.

    A doutrina tem debatido se é admissível fixar uma permilagem irrisória para os lugares de estacionamento e arrecadações — com o objectivo de minimizar o encargo do respetivo proprietário nas despesas comuns — ou se tal configura um artifício incompatível com a relação de proporcionalidade que deve existir entre a permilagem e o valor real da fracção. A solução mais razoável, e que se afigura conforme com o espírito do art. 1418º do CC, é a de que a permilagem de cada fracção autónoma — incluindo as de estacionamento e arrecadação — deve reflectir o seu valor real de mercado em proporção com o valor total do prédio, sem que seja admissível a sua subvalorização intencional para finalidades estranhas à justa repartição dos encargos comuns.

VIII. Conclusão

    A fixação da percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma, nos termos do art. 1418º do CC, é uma operação de natureza simultaneamente técnica, patrimonial e jurídica, cujos critérios a lei portuguesa não define de forma expressa. Na prática, os critérios do valor de mercado relativo e da área útil ponderada são os mais utilizados, servindo de base a uma determinação que vincula os condóminos durante toda a vida do edifício e que é, na prática, imutável sem unanimidade.

    A ausência de critérios legais expressos é uma lacuna que o legislador deveria colmatar, sobretudo tendo em conta a crescente complexidade dos edifícios de uso misto e os litígios que as permilagens inadequadas ou desproporcionadas geram, tanto em sede condominial como em sede fiscal. Uma norma que estabelecesse, ainda que de forma indicativa e suplectiva, os factores a considerar na fixação das permilagens — superfície útil, localização no edifício, tipologia, valor de mercado estimado — contribuiria significativamente para a segurança jurídica dos condóminos e para a redução da conflitualidade neste domínio.