Arrendamento: denuncia contrato sujeita ao pagamento de rendas não vencidas?

A questão essencial é, em suma, a de se saber se o direito à denúncia de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, previsto no nº 3 do art. 1098º do CC, pode ser sujeito à obrigação de pagamento das rendas vincendas desde o momento de operação da denúncia até ao termo do prazo do contrato.

Dispõe essa norma que “(…), decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.”

No vertente caso, não está em discussão a inobservância do prazo de pré-aviso, nem qualquer erro procedimental que afecte a eficácia da denúncia do contrato. O que se pretende apreciar é a a obrigação prevista pelas partes no próprio contrato de arrendamento, nos termos da qual, para a hipótese de se verificar o termo antecipado do contrato por denúncia do arrendatário, se estabeleceu a favor do senhorio o direito de exigir o pagamento das rendas vincendas, desde a efectivação da denúncia até à data do termo da duração inicial do contrato, a título de compensação.

A questão implica que se pondere a natureza imperativa ou supletiva do teor da regra citada, a fim de que se determine se as partes têm o poder de, por convenção entre ambas, estabelecerem condicionamentos ao direito de denúncia de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, tal como este direito se encontra previsto no citado nº 3 daquele art. 1098º do CC.

Segundo o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 16/1/2026 (proc. nº 942/25.0T8PNF.P1), no qual se apreciou a validade de uma cláusula contratual segundo a qual, caso o arrendatário denunciasse antecipadamente um contrato de arrendamento habitacional, ficaria este obrigado a pagar à senhoria a totalidade das rendas que se venceriam até ao termo do prazo contratualmente estipulado, como se o contrato tivesse sido integralmente cumprido, entendeu o Tribunal que o direito de denúncia previsto no art. 1098º, nº 3, do CC tem natureza imperativa, visando assegurar ao arrendatário uma efectiva liberdade de desvinculação num contrato de execução duradoura.

Nesta factualidade, havendo em sede contratual uma cláusula que associe ao exercício desse direito à obrigação de pagamento das rendas vincendas até ao fim do contrato constitui uma limitação inadmissível porquanto é susceptível de tornar a denúncia economicamente onerosa e, na prática, dificultar ou impedir o seu exercício, sendo, por isso, nula, nos termos do art. 294º do Código Civil.

De salientar que o Acórdão esclareceu ainda que a invocação dessa nulidade pelo arrendatário não configura abuso de direito, uma vez que o exercício de um direito legalmente conferido não pode ser qualificado como contraditório ou excessivo na ausência de factualidade específica que o justifique.

É inquestionável – tal como ajuizou o tribunal – que a estipulação da obrigação em causa, de pagamento das rendas até ao fim do contrato, constitui uma significativa limitação ao direito de denúncia estabelecido na regra citada. É completamente diferente a liberdade de decisão do arrendatário para denunciar ou não o contrato (sem prejuízo do prazo de pré-aviso) consoante fique livre das correspondentes obrigações ou fique sujeito ao pagamento de todas as rendas que se venceriam até ao fim do respectivo prazo.

Ora, o que o legislador quis estabelecer, com a regra do art. 1098º/3 do CC, foi o direito à denúncia do contrato com eficaz liberdade de decisão. E é por isso que a tal conteúdo deste dispositivo, isto é, à previsão do direito à denuncia do contrato de arrendamento para habitação, estabelecido pelo legislador a favor do arrendatário, a jurisprudência vem reconhecendo natureza imperativa, o mesmo é dizer-se, uma impossibilidade de derrogação por vontade das partes.

Veja-se, a este propósito, o que consta do AcSTJ de 20/05/2021 (Proc. nº 192/19.5T8PVZ-A.P1.S1), citando o ac. do TRP que tinha por objecto” “A possibilidade de denúncia do contrato de arrendamento ou de oposição à prorrogação automática por parte do arrendatário, tal como acima concluímos, está abrangida pela regra da imperatividade.

Nesta linha de raciocínio, considera-se que a cláusula que impõe à arrendatária, sem justificação plausível, o pagamento de uma indemnização elevada, após a denúncia do contrato, correspondente às rendas que seriam devidas até ao seu termo, é susceptível de impedir, na prática, o livre exercício do direito de denúncia do arrendamento.

A cláusula em apreço na medida em que obsta, dificulta ou impede a cessação do contrato pela arrendatária, que seria obrigada, em contrapartida, a pagar à locadora, de uma só vez, as rendas vincendas, desrespeita a citada norma imperativa que consagra a denúncia e a oposição à renovação automática como formas de desvinculação da relação arrendatícia, sendo, por isso, nula (cfr. art. 294º do CC).”

Também no AcTRL de 20/02/2025 se acolhe o mesmo entendimento, com citação de outra jurisprudência, designadamente o AcTRC de 17.04.2012, nos seguintes termos: “Donde, conclui pela ilegalidade de tal cláusula, “porque, ao fazer depender o exercício do direito de denúncia do pagamento “do valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido”, a referida cláusula, por via indirecta, limita o direito de denúncia, sendo por isso contrária à ordem pública, entendida como “o conjunto de princípios fundamentais subjacentes ao sistema jurídico que o Estado e a sociedade estão interessados em que prevaleçam e que tem uma acuidade tão forte que prevalece sobre as convenções privadas” (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3º edição, pág. 551), estando, portanto, ferida de nulidade (art.º 280º, nº 2 do Cód. Civil)”.

Como lastro argumentativo de tal conclusão, enuncia, ainda, o referenciado no douto AcTRC 17/04/2012, relatado pelo ora Conselheiro Barateiro Martins, e citado no AcSTJ de 05/05/2016 (Salazar Casanova):

“Resulta, é certo, do princípio geral pacta sunt servanda (art.º 406º do CC) que as partes não podem livremente desvincular-se dos contratos celebrados, que o contrato deve ser pontualmente cumprido e que qualquer das partes, sem motivo, não pode furtar-se à realização das suas prestações; mas nos contratos de execução duradoura/continuada (de prestações permanentes ou duradouras cuja prestação não se esgota num só momento/instante) há que introduzir um princípio de não vinculação não indefinida de modo compulsório.

Efectivamente, a liberdade das partes não é conciliável com a perpetuidade dos vínculos contratuais, pelo que tem sempre que se aceitar a desvinculação incondicional duma das partes num contrato de execução continuada; uma vinculação eterna ou excessivamente duradoura violaria a ordem pública, pelo que os negócios de duração indeterminada ou ilimitada só não são nulos, por força do art.º 280º do CC, por se considerar que ficam sujeitos ao regime da livre denunciabilidade ad nutum.””.

Donde, conclui que estando “o contrato de arrendamento sujeito ao princípio da liberdade de desvinculação, imotivada, não é possível configurar a existência de uma cláusula penal, de valor equivalente ao total das rendas pelo tempo de duração do contrato, como sanção para a denúncia antecipada do contrato”.

Tal como afirmado na jurisprudência citada, entendemos que, num contrato de execução continuada e duradoura, como aquele que é causa de pedir nesta acção, o direito previsto pelo legislador, no prosseguimento do interesse de protecção da parte mais fraca – in casu o arrendatário- de desvinculação incondicional do próprio contrato não pode ficar dependente do pagamento de qualquer contrapartida, designadamente a de pagamento do valor das rendas que seriam devidas até ao fim do contrato.

O direito a denunciar o contrato nos termos fixados pelo legislador é estabelecido em termos imperativos, realizando interesses de ordem pública, que compreende “o conjunto de princípios fundamentais subjacentes ao sistema jurídico que o Estado e a sociedade estão interessados em que prevaleçam e que tem uma acuidade tão forte que prevalece sobre as convenções privadas (Mota Pinto, cit. supra). Entre eles sobressai o valor da liberdade contratual que, perante contratos de execução continuada ou duradoura, só se afirma se se garantir a possibilidade de desvinculação incondicional de, pelo menos, uma das partes, designadamente aquela que, na relação, mantiver uma posição mais frágil.

Assim, uma cláusula contratual que preveja limitações que impeçam ou dificultem significativamente o direito à denúncia do contrato viola a norma imperativa que consagra a denúncia como forma de desvinculação do contrato de arrendamento (cfr. art. 1098º/3 do CC), subsumindo-se à nulidade prevista no art. 294º do CC.