Caducidade do contrato de arrendamento: Pagamento benfeitorias

Direito ao pagamento de benfeitorias

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que, uma vez caducado o contrato de arrendamento devido à morte da senhoria usufrutuária, os arrendatários estão obrigados a entregar o locado, podendo, no entanto, retê-lo até receberem o pagamento a que têm direito pelas benfeitorias que realizaram no mesmo, resultantes de obras lícitas, conhecidas e autorizadas pela senhoria.

O caso

Em 1977, a usufrutuária de um prédio arrendou o segundo andar direito do mesmo. Quando, em 2014, a usufrutuária faleceu, as proprietárias do prédio comunicaram ao inquilino que devia desocupar o imóvel uma vez que o arrendamento caducara com a extinção do usufruto.

Os arrendatários recusaram-se a sair, defendendo a manutenção do contrato e exigindo, em caso de saída, uma indemnização por todas as obras que tinham sido obrigados a realizar face às infiltrações de águas e à progressiva degradação do imóvel, substituindo janelas, colocando tetos falsos, reformulando a instalação elétrica, a canalização de águas da cozinha e da casa de banho e a de gás e procedendo à reparação dos tetos e paredes.

Imposição de obras no prédio arrendado

Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos art. 1074º e 1111º do CC, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Assim, no caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.

A realização de obras coercivas pode ocorrer, nos termos do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8/8, por iniciativa:

• Do município, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, quando o proprietário não iniciar as obras de conservação a que esteja obrigado (al. a) art. 12º);
• Do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, quando o proprietário incumprir a obrigação de reabilitar imposta pela entidade gestora (al. b) do art. 12º).

Caducidade do contrato de arrendamento: viuvez

Direito a novo arrendamento por parte de viúva

O Tribunal da Relação de Lisboa apreciou o eventual direito de uma viúva a arrendar o mesmo apartamento onde vivera com o seu marido, filho do arrendatário falecido.

Este tribunal decidiu que tem direito a um novo arrendamento a esposa do filho do primeiro arrendatário, após a morte do mesmo e a consequente caducidade do contrato. Trata-se de um direito que, até 1990, não dependia sequer de qualquer comunicação ao senhorio, podendo por isso ser invocado em sede de contestação da ação que fosse movida pelo senhorio para entrega da casa.

A lei prevê que o arrendamento se transmita para o cônjuge sobrevivo do respetivo titular e, posteriormente, para os seus parentes ou afins.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - I

O prazo de renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais

Rita Xavier de Brito e André Hüsgen

Advogados da Área de Imobiliário e Urbanismo

Uría Menéndez-Proença de Carvalho

O presente artigo analisa um acórdão proferido recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que interpreta a nova redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil (conferida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro), atinente ao regime aplicável à renovação de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais. A referida norma legal tem sido objeto de interpretações divergentes pela jurisprudência portuguesa. Todavia, a nosso ver, esta decisão do STJ, ao invés de mitigar as dúvidas existentes, vem reforçar o estado de incerteza e insegurança jurídicas que vigora nesta matéria.

O prazo de renovação contrato arrendamento urbano habitacional - II

3. Fundamentação do STJ

O STJ fundamenta a sua decisão recorrendo à doutrina e admite, de início, ser “entendimento dominante” que a lei permite às partes excluírem a renovação automática do contrato, mas que, de igual modo, impõe que “caso seja clausulada a renovação, esta tem como período mínimo uma renovação pelo período de 3 anos”.

Porém, o STJ sugere uma interpretação restritiva da norma, citando, nesta matéria, profusamente a posição do Conselheiro J. Pinto Furtado:

O Conselheiro Pinto Furtado (In Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 651 a 653.) faz uma interpretação um pouco mais restritiva deste normativo [artigo 1096.º, n.º 1] e em conjunto com o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, ao considerar que esta renovação de três anos apenas ocorre na primeira renovação, permitindo a liberdade contratual outro clausulado. Posiciona-se assim este autor, “Se, pois, se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos (o que é legítimo – arts. 1095-2 e 1096-1), o que resulta, quanto a nós, do disposto no art. 1097-3 — e insiste-se — é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis (o que é legítimo – n.º 1 do presente artigo). [sublinhado nosso]