Termos de abertura e encerramento

O livro de actas avulsas corresponde a um arquivo com todas as informações devidamente registadas das assembleias dos Condóminos. Elas fazem parte integrante da organização jurídica do condomínio em geral, proporcionando por parte dos condóminos e de terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, o acesso às deliberações.

Para assegurar a validade do livro de actas avulsas, este deve conter um termo de abertura e um outro de encerramento

O termo de abertura do livro de actas avulsas é uma das partes obrigatórias que fazem parte integrante da estruturação do mesmo. Portanto, realizá-lo adequadamente é essencial para garantir a validade e legalidade das acta.

Quais as informações que devem constar no termo de abertura de um livro de actas avulsas?

Avaria nos intercomunicadores

Nos termos estatuidos no art. 1421º, nº 1, al. d) do CC, são partes do edifício, imperativamente comuns, as instalações gerais de comunicação, portanto, resulta daqui que o sistema de intercomunicadores e vídeo-porteiro, consiste necessariamente numa coisa comum por se ter transversal a todo o edifício, embora parte do mesmo (como o telefone, por exemplo) se encontre no interior das frações autónomas. 

Resulta óbvio que o sistema de intercomunicação sem os respectivos telefones individuais e eventual vídeo-porteiro (dispositivos receptores), não funciona de forma adequada, pelo que estes últimos integram o dito sistema. Acresce salientar que, além dos telefones e dos equipamentos individuais de vídeo-porteiro, toda a cablagem e painel geral (dispositivo emissor) integram também o referido sistema, que além da sua componente de comunicação, pode-se considerar um dispositivo de segurança comum.

Em bom rigor, o legislador, através desta disposição legal, considerou comuns todos os equipamentos necessários ao uso comum do prédio e que revistam o interesse colectivo (como as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações, saneamento e semelhantes).

Realização de obras

Foi publicado no dia 2 de outubro de 2020 o DL n.º 81/2020) que introduz novas regras para a realização de obras em partes comuns de condomínios, o qual entrou em vigor no dia 2 de novembro de 2020, excepto as alterações ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que entraram em vigor a 31 de dezembro desse ano.

Artigo 2.º

Alteração ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

O artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 11.º

Obras

1 - Para efeito de aplicação do disposto nos artigos 89.º a 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, relativamente a obras necessárias nas partes comuns do edifício, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio.

2 - No caso do número anterior, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota, sendo o respetivo pagamento assegurado nos termos dos artigos 108.º e 108.º-B do RJUE.

3 - No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e promovidas por essa entidade nos termos do regime a que se referem os números anteriores, caso em que a notificação e, se necessário, os elementos referidos no n.º 4 do artigo 89.º são por esta remetidos ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a parecer prévio da câmara municipal nos termos do n.º 2 do artigo 7.º do RJUE.

As assembleias universais

A Assembleia Geral dos Condomínios é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente, constituído pela reunião dos seus consortes, regra geral, regularmente convocados (cfr. art. 1432º, nº 1 e 2 do CC) para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, devidamente especificados na convocação (cfr. art. 174º nº 2, 1ª parte, do CC). No entanto, no presente escrito, importa atentar na 2ª parte deste último preceito.

De facto, resulta do nº 2 do art. 174º do CC que "São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordaram com o aditamento".

O processo de deliberação inicia-se com a convocação da Assembleia realizada pelo Presidente da Mesa. Os requisitos e formalidades desta convocação balizam-se, designadamente, na confirmação da qualidade dos presentes, e verificação da existência do quórum constitutivo e deliberativo. Estas exigências de convocação justificam-se fundamentalmente para proteger os interesses não apenas dos próprios condóminos, mas visam proteger também os interesses de terceiros titulares de direitos sobre as fracções.

A destruição do edifício

No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

Nada impede que, no TCPH, "os condóminos hajam acordado em solução diferente, aceitando desde logo a reconstrução do edifício no caso de destruição total, ou confiando à assembleia dos condóminos, por deliberação da maioria simples ou de qualquer maioria qualificada, a tomada de uma decisão. Pretende-se proteger cada um dos condóminos contra imposições da maioria, que envolvam para qualquer deles um encargo excessivo ou inoportuno, mas não há nenhum interesse público que a lei pretenda acautelar contra a vontade dos condóminos, pois se algum interesse social aflora no caso, esse é apenas o da reconstrução do edifício, que de nenhum modo colide com a validade da convenção das partes em sentido oposto ao prescrito no nº 1 do art. 1428º (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 438, 2).

Acresce sublinhar que a Ley sobre Propriedad Horizontal, considera no seu art. 23º, que a destruição do edifício se considera produzida quando o custo da reconstrução exceda 50% do valor do prédio ao tempo do sinistro, a menos que o excesso esteja coberto por um seguro.