Deliberações nulas

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações nulas.

Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado nos termos do art, 286º CC. Se assim não fosse, estaria nas mãos dos condóminos derrogar os preceitos em causa; bastaria que, após a aprovação das deliberações, nenhum deles as impugnasse. Por exemplo, a assembleia poderia autorizar a divisão das partes necessariamente comuns do edifício (cfr. art. 1421º, nº 1 CC) ou, desrespeitando o art. 1429º, poderia dispensar o seguro contra o risco de incêndio ou suprimir o recurso dos actos do administrador, apesar do disposto no art. 1438º do CC.

Se a anulabilidade fosse aplicável a todas as deliberações desconformes com os preceitos legais, isso significaria estar nas mãos dos condóminos a produção de quaisquer efeitos jurídicos através de deliberações da assembleia, efeitos esses que estabilizariam, caso nenhum condómino viesse a impugnar judicialmente o acto em causa, dentro do curto preza estabelecido (cfr. para as sociedades, Lobo Xavier, Anulação de deliberação social e deliberações conexas, Atlântida Editora, Coimbra, 1975).

Deliberações anuláveis

As deliberações da assembleia de condóminos são susceptíveis de enfermar dos vícios da anulabilidade, da nulidade, da ineficácia e da inexistência. No presente escrito, debruço-me sobre as deliberações anuláveis.

 

São anuláveis, nos termos do nº 1 do art. 1433º do CC, as deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e ao presente regulamento. Decorridos os prazos consagrados no preceito anterior sem que seja suscitada a anulabilidade das deliberações, ocorre a prescrição da mesma por falta de tempestiva impugnação que invalide as deliberações que enfermam de vícios.

O art. 1433º, nº 1, do CC, segundo o qual são anuláveis as deliberações da assembleia contrárias a regulamentos anteriormente aprovados, a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, é inaplicável às deliberações que violem preceitos de natureza imperativa e às deliberações que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia dos condóminos.

 

Estas deliberações, estão sujeitas ao regime da nulidade e podem ser impugnadas a todo o tempo, nos termos do art. 286º do Código Cível.

Fidelidade da acta

Quanto à fidelidade da redacção da acta e à falta de assinatura de todos os condóminos presentes, dispõe o art. 1º nº 1 do DL 268/94, de 25 de Outubro, que «são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.»

A título meramente ilustrativo, imagine-se uma acta está assinada por oito dos condóminos então proprietários de fracções no edifício, apenas não estando assinada por dois – sendo que consta da acta que a anterior foi lida, tendo então ocorrido a recusa de assinatura por parte daqueles. Ora, a lei não sanciona a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos presentes com a inexistência, ineficácia ou nulidade da deliberação (Em sentido idêntico, vide o Acórdão da Relação do Porto de 15.11.2007, no Proc. 0733938, publicado em www.dgsi.pt.).

Caso o condómino presente na assembleia se recuse a assinar a acta, e sendo a mesma assinada pela maioria dos votos representativos do capital investido, deverá então considerar-se que a acta reproduz as deliberações tomadas na assembleia – art. 1432º nº 3 do Código Civil – cabendo então ao condómino discordante o dever de impugnar tais deliberações e arguir a infidelidade da acta, utilizando os diversos procedimentos que lhe são colocados à disposição pelo art. 1433º nºs 2, 3, 4 e 5 do Código Civil (convocação de assembleia extraordinária, sujeição da deliberação a centro de arbitragem, propositura de acção de anulação ou pedido de suspensão das deliberações).

Direitos do Autor de Projecto de Arquitectura na Execução da Obra

Segundo o estabelecido no art. 1º do Código dos Direitos de Autor e dos Direitos Conexos (CDADC), consideram-se obras as criações intelectuais do domínio literário, científico e artístico, por qualquer modo exteriorizadas que, como tais, são protegidas nos termos daquele código, incluindo-se nessa protecção os direitos dos respectivos autores. De acordo com o disposto no art. 9º do CDACD, o direito de autor abrange direitos de carácter patrimonial e direitos de natureza pessoal, denominados direitos morais (nº 1). No exercício dos direitos de carácter patrimonial, o autor tem o direito exclusivo de dispor da sua obra e de fruí-la e utilizá-la, ou autorizar a sua fruição ou utilização por terceiro, total ou parcialmente (nº 2). Independentemente dos direitos patrimoniais, e mesmo depois da transmissão ou extinção destes, o autor goza de direitos morais sobre a sua obra, nomeadamente o direito de reivindicar a respectiva paternidade e assegurar a sua genuidade e integridade (nº 3). 

 
O direito do autor pertence ao criador intelectual da obra, salvo disposição expressa em contrário (art. 11º). A titularidade do direito de autor relativo a obra feita por encomenda ou por conta de outrem, quer em cumprimento de dever funcional quer de contrato de trabalho, determina-se de harmonia com o que tiver sido convencionado. Na falta de convenção, presume-se que a titularidade do direito de autor relativo a obra feita por conta de outrem pertence ao seu criador intelectual (art. 14º).

Vistoria para confirmar estado do imóvel

A comprovação do estado de conservação do edifício em geral ou de uma fracção autónoma em particular, é um dos serviços prestados pelas Câmaras Municipais, o qual se traduz na realização de uma vistoria e subsequente entrega do respectivo auto ao interessado.

Importa contudo sublinhar que o auto de vistoria emitido no âmbito deste pedido limita-se, em exclusivo, à descrição do estado em que se encontra determinado edifício ou fracção autónoma, listando as deficiências visíveis (caso estas existam) e nunca apontando possíveis causas ou fundamentos para os factos descritos.

De salientar que a apresentação de exposição à CM sobre o estado de conservação do edifício ou fracção autónoma, deve incluir informação detalhada sobre as deficiências existentes, danos causados, a morada completa do imóvel (incluindo o nº de porta e fracção), bem como outros elementos considerados relevantes.

A apresentação desta exposição tem por objectivo a verificação do exacto estado de conservação e, caso seja aplicável, a intimação do respectivo proprietário para realização das obras necessárias.