Alterações ao regime da PH - art. 1424º e 1424-A - I

Atenta a importância do tema, sou de replicar o artigo «Alterações ao regime da propriedade horizontal, no âmbito dos encargos de condomínio, decorrentes da Lei 8/2022 - Análise de algumas questões, da autoria de Miguel Dinis Pestana Serra - miguelserra@ipcb.pt; Escola Superior de Gestão de Idanha-a-Nova do Instituto Politécnico de Castelo Branco e Instituto Superior de Contabilidade de Administração do Instituto Politécnico de Coimbra, Advogado. Investigador do Instituto Jurídico Portucalense e do Coimbra Business School - Research Centre (CBS-RC).

 

Resumo

Aborda-se no presente algumas questões que decorrem das alterações ao regime da propriedade horizontal introduzidas pela Lei 8/22 de 10 de Janeiro, circunscrevendo-se este artigo à análise de três questões essenciais: em primeiro lugar, procura-se determinar a quem compete o pagamento ao condomínio das despesas que sejam devidas. 

 

Será analisada a lei, a doutrina e jurisprudência anteriores, com enfase na questão da ambulatoriedade das obrigações condominiais, efectuando um confronto com a redacção actual da lei. Em segundo lugar, aborda-se a novidade constante do art. 1424º–A do CC, nomeadamente a obrigatoriedade de a escritura ou o documento particular autenticado de alineação da fracção ter de ser instruída com uma declaração emitida pelo administrador de condomínio da qual constem os elementos previsto no nº 1 da citada norma legal. Por fim, interpreta-se o art. 6º/5 do DL 268/94 de 25 de Outubro com a redacção que lhe foi dada pela Lei 8/2022 referente ao dever do administrador promover a cobrança judicial dos créditos do condomínio, fixando-lhe para tal, um prazo de 90 dias a partir do primeiro incumprimento.

1 INTRODUÇÃO 

 

No âmbito das alterações ao regime da PH operadas através da Lei 8/2022 de 10 de Janeiro foram alterados diversos artigos do CC, tendo mesmo sido acrescentado um novo artigo (art. 1424º-A). Foi também revisto o DL 268/94 de 25 de Outubro que regulamenta a PH (de forma significativa a ponto de o diploma ter sido republicado), assim como o art. 54º do Código do Notariado. 

 

Será oportuno analisar algumas das alterações operadas no âmbito dos encargos de condomínio, dado que a redacção conferida pelo legislador aos art. 1424º e 1424º-A do CC, e art. 6º, nº 5 do DL 268/94 suscita dúvidas interpretativas, e por outro lado pretende-se investigar se as soluções adoptadas serão as mais adequadas. Desta forma, procura-se responder a quem compete o pagamento ao condomínio das despesas que sejam devidas, face à lei actual (Lei 8/2022 de 10 de Janeiro). 

 

No âmbito da investigação efectuada analisa-se a lei, a doutrina e jurisprudência anteriores, com enfase na questão da ambulatoriedade das obrigações condominiais, confrontando-as com a redacção actual da lei. Na verdade, embora a lei estabelecesse que era o condómino o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio, não consignava quem tinha a responsabilidade de pagar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, em caso de transmissão da propriedade da fracção: o anterior ou o novo proprietário? 

 

A resposta a esta questão tinha sido construída pela doutrina e jurisprudência, tendo agora sido definida pela lei, solução diversa da adotpada pela maioria da doutrina e jurisprudência. 

 

Posteriormente, aborda-se a novidade constante do art. 1424º-A, nº 1 e 2 do CC, nomeadamente a obrigatoriedade de a escritura ou o documento particular autenticado de alineação da fracção, ter de ser instruída com uma declaração emitida pelo administrador de condomínio da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fracção, com especificação da sua natureza, respectivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respectiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. 

 

Procura-se perceber a razão de ser do nascimento desta obrigatoriedade e quais os seus aspectos positivos e negativos. 

 

Por fim, analisa-se o art. 6º/5 do DL 268/94 com a redacção que lhe foi dada pela Lei 8/2022 que obriga o administrador a cobrar os créditos do condomínio, estabelecendo um prazo de 90 dias a partir do primeiro incumprimento, para o efeito, o que também constitui uma novidade, tendo sido conferida a esta norma legal uma redacção que também suscita algumas dúvidas, como se verá.

2. A QUEM COMPETE O PAGAMENTO AO CONDOMÍNIO DAS DESPESAS QUE SEJAM DEVIDAS – ART. 1424º E 1424º-A, N.ºS 3 E 4 DO CC

 

Com a Lei 8/2022 passou a constar do art. 1424º do CC que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções”. 

 

Resulta da leitura deste artigo em singelo, que o legislador veio agora estabelecer que o condómino que seja proprietário no momento das deliberações é quem tem a responsabilidade de pagar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum. Isto parece significar, que o legislador neste artigo pretendeu estabelecer temporalmente quem é o responsável pelo pagamento das despesas ao condomínio. 

 

Neste sentido, resulta que, por exemplo, tendo sido deliberado o pagamento das quotas de condomínio no valor de X de Janeiro a Dezembro, será responsável pelo pagamento das mesmas quem era proprietário no momento da deliberação. Mas se a fracção for alienada em Março será o anterior proprietário, o responsável pelo seu pagamento até Dezembro? A verdade é que o legislador introduziu o novo art.º 1424º-A do CC, que nos seus nº 3 e 4 define quem é o responsável pelo pagamento ao condomínio das despesas devidas quando ocorra transmissão da fracção e a solução que o legislador aí fez constar, contradiz o exemplo por nós anteriormente invocado e aparentemente a redacção do art. 1424º/1 do CC. 

 

O nº 4 do art. 1424º-A do CC vem agora estabelecer que “Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fracção, são da responsabilidade do novo proprietário.” Deste modo é o proprietário da fracção, que o seja no momento em que se vençam os encargos ao condomínio, o responsável pelo seu pagamento. Se existe uma transmissão do direito de propriedade em Março, as quotas que se vencerem daí em diante são da responsabilidade do novo proprietário. 

 

Por sua vez, a primeira parte do nº 3 do art. 1424º-A do CC consigna em consonância com o nº 4 do mesmo artigo que “a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas (…)”. O art. 1424º do CC na redacção anterior à Lei 8/2022 estabelecia uma regra, segunda a qual, “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”. 

 

Diga-se que, a questão de saber quem tem obrigação de pagar o encargo ao condomínio, anteriormente deliberado, mas em que só mais tarde surge a obrigação de pagamento e existindo transmissão do direito de propriedade antes da obrigação nascer, não era propriamente respondida por este artigo - nem objetivamente por qualquer outro, como já se referiu, tendo a resposta a esta questão sido construída pela doutrina e jurisprudência. 

 

Não se percebe a razão de ser da sua alteração, tanto mais que parecem incompatíveis as redacções dos art. 1424º, nº 1 e 1424º-A, nº 3 do CC, senão vejamos: por um lado, o art. 1424º/1 estabelece que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações. 

 

Ora, se se está agora, a consignar que responsável é o proprietário no momento da deliberação é porque está-se, desde já, a equacionar uma possível futura alienação do direito. Sublinhe-se uma vez mais, que a redacção anterior do art. 1424º nº 1 do CC já estabelecia que devedor é o condómino, mas não respondia à questão de saber quem era o responsável em caso de transmissão do direito de propriedade! 

 

Mas por outro lado, o novo art. 1424º-A do CC vem estabelecer que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas (nº 3) e os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fracção, são da responsabilidade do novo proprietário (nº 4).

Não parece, pois, que a redacção apresentada nos art. 1424º, nº 1 do CC, tenha sido a mais feliz, dado que gera dúvidas interpretativas, que poderão fomentar a litigiosidade dentro e fora dos tribunais. Nem se diga, que o nº 1 do art. 1424º estabelece a regra, sendo que o nº 3 e 4 do art. 1424º-A, contêm uma excepção. É que o art. 1424º, nº 1 e 1424-A nº 3 e 4 do CC tratam agora da mesma questão de saber quem é que é responsável pelo pagamento das dívidas ao condomínio, particularmente tendo havido transmissão do direito de propriedade, sendo difícil a sua compatibilização. 

 

Salvo melhor opinião contrária, teria sido melhor que não tivessem ocorrido alterações à redacção do artigo 1424º, nº 1 do CC.