Contratos de manutenção de ascensores

A legislação em vigor exige que todos os elevadores tenham um contrato de manutenção com uma empresa registada na Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG), mencionando-se dois tipos de contrato, o simples e o completo, pese embora, actualmente muitas empresas tenham optado por personalizar estas denominações.

Nos termos do art. 5º do DL nº 320/2002, de 28 de Dezembro, que estabelece o regime de manutenção e inspecção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes, após a sua entrada em serviço, bem como as condições de acesso às actividades de manutenção e de inspecção, o contrato de manutenção, a estabelecer entre o proprietário de uma instalação e uma EMA, pode corresponder a um dos seguintes tipos:

i) Contrato de manutenção simples, destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, sem incluir substituição ou reparação de componentes;

ii) Contrato de manutenção completa, destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, incluindo a substituição ou reparação de componentes, sempre que se justificar.

Acresce salientar que nos termos do nº 2 do art. 5º do citado diploma legal, nos contratos de manutenção simples ou completos, devem constar os serviços mínimos e os respectivos planos de manutenção, identificados no anexo II do referido diploma e que dele fazem parte integrante.

Ainda de observar que nos termos do nº 3 do mesmo preceito, na instalação, designadamente na cabina do ascensor, devem ser afixados, de forma bem visível e legível, a identificação da EMA, os respectivos contactos e o tipo de contrato de manutenção celebrado.

Atento o anexo II, sob a epígrafe «serviços constantes do contrato de manutenção», nos contratos de manutenção simples, a EMA deve definir o âmbito das intervenções de acordo com as instruções de manutenção, as características técnicas das instalações e as condições de utilização respectivas.

Assim, o contrato de manutenção simples compreende, no mínimo, as seguintes obrigações:

• Proceder à análise das condições de funcionamento, inspecção, limpeza e lubrificação dos órgãos mecânicos de acordo com o plano de manutenção;
• Fornecer os produtos de lubrificação e de limpeza, excluindo o óleo do redutor e das centrais hidráulicas;
• Reparar as avarias a pedido do proprietário ou do seu representante, durante os dias e horas normais de trabalho da empresa, em caso de paragem ou funcionamento anormal das instalações;
• O tempo de resposta a qualquer pedido de intervenção por avaria do equipamento não pode ser superior a vinte e quatro horas;
• No caso dos ascensores, o contrato de manutenção simples implica:
  - A limpeza anual do poço, da caixa, da cobertura da cabina, da casa das máquinas e dos locais das rodas do desvio;
  - A inspecção semestral dos cabos e verificação semestral do estado de funcionamento dos pára-quedas;
  - A disponibilização de um serviço permanente de intervenção rápida para desencarceramento de pessoas, no caso dos ascensores colocados em serviço nos termos do DL nº 295/98, de 22 de Setembro.

A periodicidade do plano de manutenção deve ser mensal, salvo em situações devidamente autorizadas pela DGE, cabendo a esta entidade indicar o período respectivo.

Relativamente à necessidade de trabalhos não compreendidos no contrato de manutenção simples a mesma deve ser comunicada ao proprietário das instalações ou seu representante pela EMA, devendo ser executados por uma EMA.

O contrato de manutenção simples não pode ter duração inferior a um ano.

No que concerne ao contrato de manutenção completa, este compreende no mínimo, as seguintes obrigações:

• A prestação dos serviços previstos no contrato de manutenção simples;
• A reparação ou substituição de peças ou componentes deteriorados, em resultado do normal funcionamento da instalação, incluindo, nomeadamente, no caso dos ascensores:
  - Órgãos da caixa constituídos por cabos de tracção, do limitador de velocidade, de compensação e do selector de pisos e de fim de curso, cabos eléctricos flexíveis, rodas de desvio e pára-quedas;
  - Órgãos da casa das máquinas constituídos por motor e ou gerador eléctrico, máquina de tracção, freio, maxilas de frenagem e os componentes do quadro de manobra cuja tensão nominal tenha uma tolerância inferior a 5%.

O contrato de manutenção completa pode ainda compreender:

• A manutenção das instalações do edifício, mesmo que estas hajam sido executadas especialmente para fins específicos, tais como circuitos de força motriz, de iluminação, de terra, de alimentação ao quadro da casa das máquinas e respectiva protecção, dispositivo de antiparasitagem, alvenaria e pinturas, ainda que em consequência de trabalhos de reparação;
• A manutenção ou substituição dos elementos decorativos;
• A manutenção ou substituição das peças ou órgãos deteriorados por vandalismo ou uso anormal;
• Alterações de características iniciais com a substituição de acessórios por outros de melhores características, assim como alterações decorrentes do cumprimento de obrigações legais ou impostas por acto administrativo e eventuais exigências das empresas seguradoras.

Os trabalhos não compreendidos no contrato de manutenção completa são comunicados ao proprietário da instalação ou ao seu representante pela EMA, só podendo ser executados após acordo com o proprietário.

Este tipo de contrato tem a duração de cinco anos, sendo renovável por iguais períodos, salvo se for acordado, por escrito, outro prazo pelas partes.

Para se evitarem despesas inesperadas, é importante prestar atenção a outros serviços que podem ou não estar incluídos no contrato:

Pedido de inspecção periódica: o trâmite do pedido pode ser feito pelo proprietário do edifício, pelo administrador do condomínio ou pela empresa de manutenção. O custo deste acto administrativo quando realizado pela empresa de manutenção pode ser cobrado à parte pela mesma.

Serviço de assistência 24h para desencarceramento de pessoas. É obrigatório por lei em todo e qualquer tipo de contrato. É aconselhável consultar previamente a EMA para se aferir qual o valor das despesas com este serviço, para evitar despesas inesperadas.

Serviço de reparação de avarias fora das horas de serviço. Dependendo do tipo de contrato, as deslocações e intervenções podem ser cobradas à parte quando solicitadas fora das horas de serviço, pelo que, é igualmente aconselhável consultar previamente a EMA para se aferir qual o valor das despesas com este serviço, para evitar despesas inesperadas.

Acompanhamento na inspecção. A presença de um representante da empresa de manutenção no acto da inspeção é obrigatória por lei. É de todo conveniente verificar se este serviço de acompanhamento nas inspeções e eventuais reinspecções tem custos.

Gastos associados com a mudança da empresa de manutenção. Geralmente inclui a troca da fechadura da casa das máquinas para evitar o acesso do pessoal da empresa anterior. Estas mudanças, por vezes, são necessárias para evitar situações desagradáveis, mas em certas ocasiões não estão incluídas no contrato.