Denuncia contrato empresa de gestão

A respeito da qualificação do contrato celebrado entre o condomínio e uma empresa de administração de condomínios, o mesmo trata-se de um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, previsto no art. 1154º do CC, através do qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição, ao qual, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, por força do preceituado no art. 1156º do CC.

Com efeito, assim defende Aragão Seia, in Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, 2001, pág. 186), ao referir que ao administrador se aplicam por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987º do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal .
Estipula-se no art. 1430º nº 1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

De acordo com o ensinamentos de Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71, pag. 284, «a assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração. O administrador é o órgão executivo. É um órgão de execução, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, a quem tem de prestar contas da sua actividade.»

As principais medidas da Lei de Bases da Habitação

A Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei 83/2019 de 3 de Setembro, teve como objectivo estabelecer as bases do direito à habitação e as incumbências e tarefas fundamentais do Estado na efectiva garantia desse direito a todos os cidadãos, nos termos da Constituição, facto ressalvado que a própria lei ressalva: “Todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde”.

Contudo, a estipulação deste direito não é uma novidade: o mesmo vem incluído na Constituição da República Portuguesa, no seu art. 65º, desde a sua versão de 1976. Então, o que muda agora para os cidadãos portugueses e de que foram é que o seu direito à habitação se encontra mais protegido?

Vejamos, sucintamente as principais medidas deste novo diploma:

Actas avulsas vs livro actas

Importa começar por referir os diversos articulados que sobre esta matéria constam quer do Código Comercial (aprovado por Carta de Lei de 28/6/1888 e publicado pelo Decreto de 23/8/1888, do Ministério dos Negócios Eclesiásticos e de Justiça, no decorrer do reinado de D. Luís, tendo o mesmo sido elaborado por Francisco António da Veiga Beirão), após as alterações que mais recentemente lhes foram introduzidas através do art. 8º do DL nº 76-A/2006, de 29/3, quer do CSC, do CRC, assim como do CPA e do CC.

Assim, e no que se refere ao Código Comercial, o art. 31º - «Livros obrigatórios», estipula que as sociedades comerciais são obrigadas a possuir livros para actas. Estipula ainda que os livros de actas podem ser constituídos por folhas soltas numeradas sequencialmente e rubricadas pela administração ou pelos membros do órgão social a que respeitam ou, quando existam, pelo secretário da sociedade ou pelo presidente da mesa da assembleia geral da sociedade, que lavram, igualmente, os termos de abertura e de encerramento, devendo as folhas soltas ser encadernadas depois de utilizadas.

O art. 1419º do Código Civil

 Artigo 1419.º

(Modificação do título)

 

1 — [...]
2 — A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções se destinam.
3 — O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
4 — (Anterior n.º 3.)

 

(Alterado pela Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro)

 

Notas: 

 

A redacção do anterior nº 1 manteve-se inalterada, sendo introduzido um novo nº 2. Consequentemente, o anterior nº 2, agora nº 3, foi rectificado na parte que remete para o nº 1, sendo que o anterior nº 3, passa a corresponder ao novo nº 4.

 Anterior redacção do artigo 1419.º

(Modificação do título)

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 4.º do Decreto-Lei n.º 116/2008 - Diário da República n.º 128/2008, Série I de 2008-07-04, em vigor a partir de 2008-07-21)

Notas:

A redacção do nº 1, pelo facto de ter sido aditado ao CC o art. 1422º-A, e o nº 2, resultaram do art. 1º do DL nº 269/94 de 25/10; o nº 3 corresponde ao anterior nº 2. O antecessor do nº 1 teve origem no art. 5º do DL 40 333 de 14 Outubro 1955.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 121º; 

 Texto igual ao da Revisão Ministerial.

 Revisão Ministerial: 

art. 1407º

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os condóminos.

2. A não observância, neste caso (*), do disposto nos artigos 116º e 117º (**) importa a nulidade do acordo, a qual pode ser pedida pelas pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 118º (***)

(*) "Na modificação", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(**) "Artigos 1402º e 1403º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

(***) "Nº 2 do artigo 1404º", no texto da 1ª Revisão Ministerial.

Projecto: 

art. 1419º

Tem a mesma redacção do texto original do Código.

Direito anterior:  

art. 5º do Decreto-Lei nº 40 333

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os interessados celebrado por escritura pública e, se algum deles for incapaz ou ausente, mediante autorização judicial, nos termos dos artigos 1488º e 1489º do Código de Processo Civil.

§ único. Não pode, todavia, modificar-se a composição das fracções autónomas sem que a observância do artigo antecedente se mostre garantido por vistoria municipal, ou no caso de a modificação exigir obras, pela aprovação do respectivo projecto.

Versão 1994:

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

(Alterado pelo Art. 1º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Redacção primitiva do artigo:

1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

Maiorias qualificadas em 2ª convocação

O art. 1432º do CC, que se insere na Secção IV sobre a Administração das partes comuns do edifício, na sequência dos preceitos que identificam os órgãos administrativos, os votos que cabem a cada condómino, e as datas de reunião, vem estabelecer, sob a epígrafe “Convocação e funcionamento da assembleia”, as seguintes regras:

“1- A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2- A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4- Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5-As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6-As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7-Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8-O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9-Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante”.

Alteração nº 3 e 4 art. 1424º CC

Acórdão: Tribunal Relação de Lisboa

Data: 14/11/2007

Jurisprudência: N

Sumário:

I.– O disposto no n.º 1 do art. 1424 do Código Civil – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário.

II.– Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o n.º 2 do art. 1424 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

III.– As normas dos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 do Código Civil – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas frações – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo n.º 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos.

IV.– As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC.

V.– A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Usar garagens para outros fins

Naquilo que nos aproveita, segundo a generalidade dos dicionários, o conceito de garagem é o de um lugar próprio para se e estacionar e guardar veículos, local onde se guardam automóveis, lugar coberto, geralmente fechado, que serve para abrigo de automóveis. No entanto, cumpre perguntar, destinam-se as garagens apenas ao parqueamento de qualquer tipo de viaturas?

O velho conceito de garagem

Garagem é o nome atribuído a um espaço, geralmente coberto e fechado (podendo ser outrossim um lugar delimitado por traços pintados no pavimento num espaço amplo, sito na cave de um edifício com múltiplos proprietários), na qual o proprietário pode parquear os veículos para os proteger do tempo inclemente e também de potenciais acções criminosas.

Estes espaços, nos projectos de arquitectura, eram os cómodos "mais pobres" da edificação, sendo mal estruturados, deficientemente revestidos, totalmente desaproveitados e desprovidos, não se sobressaindo nem convergindo com a linha arquitectónica da moradia ou prédio. Em muitos prédios têm-se mesmo como espaços exíguos em face da necessidade de se aproveitar todo o (pouco) espaço disponível, com rampas excessivamente inclinadas e/ou mal projectadas e ângulos de manobra incómodos. 

Usos do Fundo Comum Reserva

O FCR tem-se estatuído no art. 4 do DL 268/94 de 25/10, sendo portanto de constituição obrigatória, cujo seu valor é resultado das comparticipações de todos os condóminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efectuar no futuro. Importa pois sublinhar que este aforro visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinária nas partes comuns do edifício, competindo à assembleia de condóminos fixar, anualmente, o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio. 

 

Acresce ressalvar que este fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autónoma. De salientar que as gestões das contas do condomínio devem ter-se necessariamente feitas com o consentimento do administrador e de um condómino nomeado pela assembleia para aquele efeito. 

Impondo o art. 4 nº 1 do DL 268/94 que o FCR apenas serve para custear as despesas de conservação do edifício, há que apurar a natureza das obras e por força do art. 2º, al. f) do DL 555/99 de 16/12 (RJUE) as obras de conservação são definidas como os obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução ampliação ou alteração, designadamente obras de restauro, reparação ou limpeza.

Regras aplicáveis ao Alojamento Local

A Lei 62/2018, de 22 de Agosto, com entrada em vigor a 22 de Outubro de 2018, por se haver uma moratória de 2 anos para a aplicação de algumas normas aos alojamentos locais previamente existentes, alterou as regras aplicáveis aos alojamentos locais, dando mais poder às autarquias e aos condomínios, procurando manter a qualidade de vida dos moradores que partilham edifícios com alojamentos locais e bem assim, evitar o seu predomínio em certas zonas das cidades, preservando a habitação e a realidade social desses locais.

Destarte, começou-se primeiramente por ampliar o conceito de estabelecimento de alojamento local, considerando-se como tal todos aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mas não só (ao contrário do que estava previsto na redacção anterior) mediante remuneração, neste sentido, incluindo-se nas modalidades de alojamento local, a modalidade de “quartos”, como a “exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal”, até um máximo de 3 quartos, presumindo-se ainda a existência de um “hostel” quando o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.

Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)

5 formas de convocar a assembleia

O nº 1 do art. 1432º do CC prevê duas formalidades de convocação da assembleia de condóminos. Caso tais formalidades não sejam cumpridas, a reunião será irregular e as suas deliberações susceptíveis de impugnação, nos termos do art. 1433º do CC. Destarte, os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.

No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.

Direito de Habitação Duradoura

 

Conhece o arrendamento vitalício?

Com a aprovação do DL 1/2020, de 9 de Janeiro foi criado o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), o qual tem por objectivo facultar a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respectivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.

Em concreto, este regime será o equivalente a que uma pessoa possa manter a sua residência permanente numa casa por um período vitalício, o que poderá ser uma interessante alternativa à aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional, sendo que o titular deste DHD (o morador), terá o direito de residir toda a vida na habitação, pese embora o mesmo possa renunciar livremente e a todo o tempo a este direito, devendo, todavia, devolver a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário do imóvel.

O DHD deverá ser constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular com assinaturas presencialmente reconhecidas e deve ser inscrito no registo predial, a requerimento do morador dentro dos 30 dias posteriores à celebração do contrato.

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

O art. 1418º do Código Civil

Nova redacção:

O texto primitivo deste artigo confinava-se ao teor do seu actual nº 1, tendo os nº 2 e 3 sido aditados pelo DL nº 267/94

 Artigo 1418.º

Conteúdo do título constitutivo

1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;

c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

(Alterado pelo art. 1º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Notas:

Os nº 2 e 3 foram introduzidos pelo art. 1º do DL 268/94. O nº 1 teve origem no art. 3º do DL nº 40 333 de 14 Outubro 1955 e 120º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 271).

Redacção dada pelo DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro:

Artigo 1418.º

(Individualização das fracções)

No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

Anteprojecto:

art. 120º;

Tem a mesma redação do texto da Revisão Ministerial.

Revisão Ministerial:

art. 1406º

No título constitutivo devem ser especificadas as partes do edifício correspondentes a cada fracção de forma (*) a que estas fiquem individualizadas (**) e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor do prédio.

(*) Na 1ª Revisão Ministerial do Projecto, em lugar da expressão "de forma", escreveu-se "por forma".

(**) "Devidamente individualizadas" na 1ª Revisão Ministerial.

Projecto::

art. 1418º

Tem a mesma redação do texto original do Código

Direito anterior: 

art. 3º do Decreto-Lei nº 40 333

O título constitutivo deve:

1º Especificar as partes do prédio componentes de cada uma das fracções autónomas, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas.

2º Fixar o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

§1º Nos casos dos nº 2º e 3º do § único do artigo 2º as decisões aí referidas devem individualizar o mapa de partilha, o projecto ou outros documentos de que constem os elementos acima exigidos, os quais se considerarão parte integrante do título constitutivo.

§2º Se o título constitutivo não satisfazer ao disposto neste artigo, será completado por acordo dos interessados, expresso em documento autêntico, ou por arbitramento judicial, atendendo-se, quanto ao valor, àquele que o prédio tinha ao tempo da construção.

Rendimentos prediais

O princípio, supletivo, da proporcionalidade contido no art. 1424º, nº 1, do CC, quanto ao pagamento, pelos condóminos, das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, deve também ser observado, por força das disposições conjugadas dos art. 1420º, nº 1 e 1405º, nº 1, do CC, na repartição pelos condóminos das receitas eventualmente geradas por essas partes comuns.

Vale isto por dizer que, sendo cada condómino comproprietário das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, e, nessa medida, participando nas vantagens e encargos da coisa, na proporção das suas quotas, como, conjugadamente, estatuem os supra citados art. 1405º, nº 1, e 1420º, nº 1, do CC, tem-se entendido que se outra não for a afectação de tais receitas constante do TCPH, nem tal afectação vier a ser modificada pelo acordo de todos os condóminos, aquelas deverão ser repartidas pelos condóminos na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (a percentagem ou permilagem constante do título). Neste mesmo sentido, entre outros, Pires de Lima e Antunes Varela, ob cit, pag. 433, Abílio Neto, in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª Edição, 2006, pag. 267-268; Manuel Henrique Mesquita, citado por Abílio Neto, in “A Propriedade Horizontal – Revista de Direito e Estudos Sociais”, ano XXIII, 1976, pag. 130, e José António de França Pitão, in “Propriedade Horizontal, Anotações aos artigos 1414º a 1438º-A do Código Civil”, Almedina, pag. 150.

A propriedade horizontal

O condomínio resultante do regime da a propriedade horizontal, é um instituto que, tal como o concebemos actualmente, não tem ainda um século de existência.

O direito romano não tolerava a divisão do prédio por planos horizontais, por a mesma ser contrária aos princípios dominantes: se a propriedade se projectava para o alto ad astra e se aprofundava ad inferos, não havia fundamento para a separação e autonomização dos direitos de quem vivesse acima do proprietário, incompatibilidade flagrante quanto mais arreigada a convicção de que se subordinava ao proprietário do solo qualquer edificação sobre ele levantada: aedificium solo cedit et ius seguitur (cfr. Caio Mário da SilvaPereira, Condomínio e Incorporações, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1981, p. 61).

A origem da propriedade horizontal encontra-se na Idade Média. Alcançou então um grande desenvolvimento, sobretudo em cidades como Rennes e Grenoble, onde os edifícios por pisos eram a regra e as vivendas estritamente pessoais a excepção, o que é justificado pelas circunstâncias que obrigavam a rodear as cidades de altas muralhas que as impediam de crescer em extensão e forçavam o crescimento em altura (cfr. Pedro Augusto Escobar Trujillo, apud Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., Coimbra: Almedina, 1998, p. 48).

Legitimidade, personalidade e capacidade judiciária

A personalidade judiciária acompanha a personalidade jurídica, que consiste na susceptibilidade de ser titular de direitos e obrigações (cfr. art. 11º, nº 2, do CPC). A personalidade jurídica é automaticamente atribuída às pessoas singulares, a partir do nascimento completo e com vida (cfr. art. 68º, nº 1 do CC), e às pessoas colectivas regularmente constituídas.

Assim, quanto às pessoas colectivas, têm personalidade jurídica as sociedades comerciais constituídas nos termos do CSC, aprovado pelo DL nº 262/86, de 2.09, cujo art. 5º pressupõe a regularidade formal e o registo definitivo do contrato, as sociedades civis sob forma comercial (cfr. art. 1º, nº 4), as associações constituídas por escritura pública (cfr. art. 158º, nº1 do CC) ou nos termos da Lei nº 40/2007, de 24.08, que aprovou um regime especial de constituição imediata de associações, as fundações reconhecidas (cfr. art. 158º, nº2 do CC), as cooperativas, a partir do registo da sua constituição (cfr. art. 16º do Código Cooperativo, aprovado pela Lei nº 51/96, de 7.09).

Assente isto, vejamos agora em que consiste o condomínio resultante da propriedade horizontal, instituto que, tal como o concebemos actualmente, não tem ainda um século de existência.

Exoneração judicial do administrador

A acção de exoneração do Administrador de Condomínio na propriedade horizontal não visa exonerar o órgão administrador, mas as concretas pessoas que ocupam esse cargo. Por isso, a prática de irregularidades e negligência tem de se verificar na pessoa que está neste momento a exercer o cargo, pelo que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela Assembleia de Condomínio.

A acção de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055º, nº 3, aplicável por via do art. 1056º, ambos do CPC. Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Para a exoneração judicial de administrador deverá ser alegado que existe um administrador eleito que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções ou a exercê-las de forma negligente. Já quando se pretenda a nomeação judicial de administrador, forçoso será alegar e provar que não existe um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por não dispor do capital necessário para a convocar - cf. art. 1431.º, n.º 2, do CC - ou por não terem comparecido, nem em primeira nem em segunda convocatória os condóminos para que pudesse funcionar - art. 1432.º, n.º 4, do CC), seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.

Denúnciar incomodidade provocada pelo ruído de atividades ruidosas permanentes

Qualquer munícipe ou entidade, que se considere afectado/a pela emissão de ruído de qualquer actividade ruidosa permanente, com origem identificada num estabelecimento industrial, comercial ou de serviços, pode apresentar uma denúncia no respectivo município, devendo indicar correctamente:

a) A denominação do estabelecimento em causa;

b) A situação de incomodidade, nomeadamente, o horário de maior incómodo e a área da habitação mais afetada;

c) Os seus dados identificativos completos, nomeadamente, nome, morada, número de contribuinte e contactos de telefone e telemóvel;

d) A disponibilidade para o Município mediar o conflito entre ambas as partes;

e) A autorização para a realização de medições acústicas, se aplicável, no interior da habitação.

 

O Município, caso a actividade do estabelecimento se encontre licenciada ou autorizada pelo mesmo, promove à realização de medições acústicas para a verificação do cumprimento do critério de incomodidade,através de um competente laboratório acústica ou de outra entidade ou empresa acreditadas pelo Instituto Português de Acreditação (IPAC) para os ensaios necessários.

Alterar o uso da fracção

Na propriedade horizontal, cada fração autónoma não é uma ilha, mas uma parte de um todo, onde, por isso, se conjugam direitos de propriedade exclusiva (sobre cada uma das frações) e direitos de compropriedade (sobre as partes comuns do edifício), sendo que os dois espaços/elementos (o objeto de propriedade exclusiva e o marcado pela compropriedade) se conjugam, entrecruzam e interpenetram, importando limitações na pretensão de uso e modificação de cada fração, como consagrado no nº 2 do art. 1422º do CC.

Uma das limitações ao exercício dos direitos resulta do disposto na al. c) do nº 2 do art. 1422º, do CC onde se preceitua que é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada. Nos antecedentes históricos legislativos deste normativo invocava-se que no exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da copropriedade nas coisas comuns e da circunstância das frações pertencerem ao mesmo edifício.

O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (direito que, em princípio, não sofre compressões de ordem natural), pelo que o fim a que se destina o uso não configura posse (que é poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art. 1251.º do CC) susceptível de, por sua vez, levar à aquisição por usucapião de um direito a usar para fim distinto do estabelecido antes. Adquirem-se direitos reais, não restrições de uso.

2ª convocação 30 min. depois

Se da convocatória constar o seguinte texto «Não estando presentes e/ou representados condóminos em número suficiente para se formar o quórum constitutivo e obter vencimento, a assembleia de condóminos reúne-se meia hora depois», estamos perante uma segunda convocatória?

Do art. 1432º, nº 4 do CC, não se retira que, em caso de falta de quórum para a constituição da primeira assembleia, a segunda tenha de ter lugar sete dias depois, porquanto tem-se esta uma norma supletiva, que não impede a fixação de prazo mais curto, dentro dos limites da boa fé. Ou seja, a lei estabeleceu uma norma claramente supletiva, com a finalidade de simplificar a convocatória da segunda reunião.

Com efeito, a lei não impõe que a nova assembleia seja convocada dentro de uma semana. O art. 1432º nº 4 do CC estabelece que, não havendo quórum e não se tendo indicado nova data na convocatória, considera-se convocada nova assembleia para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo, nesse caso, a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos ¼ do valor do prédio.

Obras - regras

O art. 1305º do CC coloca ao lado dos poderes de que goza o proprietário (uso, fruição e disposição), as restrições ou limites impostas por lei, sendo que tais restrições podem ser de direito público, como a expropriação por utilidade pública, ou de direito privado, como as que derivam de relações de vizinhança, que têm em vista regular conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

No que concerne à realização de obras nas fracções autónomas, a sua feitura está desde logo sujeita aos condicionalismos impostos pelo regime da propriedade horizontal e cumulativamente pela salvaguarda das boas relações de vizinhança.

Destas sortes, sobre os condóminos que pretendam proceder à realização de quaisquer tipo de obras nas suas respectivas fracções autónomas, impendem duas obrigações:

- Devem respeitar o horário fixado pela lei, sendo que as obras apenas podem ser realizadas nos dias úteis entre as 8 e as 20 horas, para salvaguarda do direito ao descanso dos restantes condóminos (cfr. art. 16º , nº 1, DL 9/2007, de 17/01/2007, que aprova o Regulamento Geral do Ruído).