Capoto vs Inovações

A alteração de uma fachada para capoto constitui uma inovação? Ou estas obras realizadas no edifício constituem apenas benfeitorias de cariz estético?

Das inovações

No conceito de inovação a que se refere o art. 1425º do CC cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou forma da coisa, como também as modificações na afectação ou destino da coisa comum, sendo que para efeitos dessa disposição, obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo, de criativo, em benefício das coisas comuns do prédio já existentes, ou que criam outras benéficas coisas comuns; ou pelo contrário, obras que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes, com ou sem prejuízo para os condóminos. 

Estabelece o artigo 1425º do CC:

"1- As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

Ruído e senhorios

Se é senhorio, importa atentar para uma das principais alterações introduzidas pela Lei nº 12/2019 de 12 de Fevereiro ao Arrendamento Urbano, que incluem, nomeadamente, a obrigação de solucionar problemas de ruído no prédio quando para tal intimado pelo inquilino.

Artigo 13.º-B
Intimação para tomar providências

1 - Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional decorrente dos atos e omissões em que se consubstancie o comportamento previsto no artigo anterior, o arrendatário pode intimar o senhorio a tomar providências ao seu alcance no sentido de:

a) Cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos, praticados por si ou por interposta pessoa, suscetíveis de causar prejuízo para a sua saúde e a das pessoas que com ele residam legitimamente no locado;

b) Corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens;

c) Corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos.

2 - A intimação prevista no número anterior é feita nos termos do artigo 9.º e deve conter a exposição dos factos em que se fundamenta.

3 - Independentemente da apresentação da intimação prevista no n.º 1, o arrendatário pode requerer à câmara municipal competente a realização de uma vistoria ao locado para verificação das situações previstas no n.º 1, a qual possui natureza urgente e deve ser realizada no prazo máximo de 20 dias, devendo o respetivo auto ser emitido até 10 dias após a sua realização.

4 - No prazo de 30 dias a contar da receção da intimação prevista nos n.os 1 e 2, o senhorio deve, mediante comunicação a enviar ao arrendatário nos mesmos termos, demonstrar a adoção das medidas necessárias para corrigir a situação visada ou expor as razões que justifiquem a não adoção do comportamento pretendido pelo arrendatário.

5 - Em caso de falta de resposta nos termos previstos no número anterior, ou caso a situação se mantenha injustificadamente por corrigir, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que possa resultar dos mesmos factos e da possibilidade de recurso aos demais meios judiciais ou extrajudiciais ao seu dispor, o arrendatário pode:

a) Requerer uma injunção contra o senhorio, destinada a corrigir a situação exposta na intimação; e

b) Exigir ao senhorio o pagamento de sanção pecuniária no valor de 20 (euro) por cada dia a partir do final do prazo previsto no número anterior, até que o senhorio lhe demonstre o cumprimento da intimação nos termos do artigo 9.º ou, em caso de incumprimento, até que seja decretada a injunção prevista na alínea anterior.

6 - A sanção pecuniária prevista na alínea b) do número anterior é elevada em 50 % quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %.

7 - A intimação prevista nos n.os 2 e 3 caduca, extinguindo-se a respetiva sanção pecuniária, se a injunção prevista na alínea a) do número anterior não for requerida no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo previsto no n.º 4, ou se for indeferida.

O direito ao silêncio é absoluto?

“O ruído faz pouco bem, o bem faz pouco ruído”
(Francisco de Sales) 

 

A utilização de uma fracção autónoma destinada à habitação pressupõe que a mesma tenha condições para que os seus utilizadores a possam utilizar como o seu lar e o seu local de conforto, direito que tem garantia legal e constitucional na vertente do princípio ao respeito pela dignidade da pessoa humana e o direito a um ambiente sadio e equilibrado, com o inerente direito de o poderem defender (cfr. art.s 25º e 66º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa e art. 70º, nº 1, do CC).

O competente Ac. do TRL de 30-10-2018, decidiu que, "Há um direito fundamental que a sociedade tem de preservar, porque preservando, preserva também a saúde mental dos seus cidadãos: o direito ao silêncio! Parecendo-nos ser inquestionável que não se trata de um direito absoluto, certo é que o mesmo deve ser interpretado num contexto que permita que todos possam usufruir de um ambiente saudável. Este direito, protegido por vários mecanismos legais, entre eles, pela Lei do Ruído (DL 7/2009), deve ser observado de forma cuidadosa".

Actividades ruidosas permanentes

O licenciamento ou a autorização do início de utilização, de abertura ou de funcionamento das actividades ruidosas permanentes estão sujeitas ao cumprimento dos valores limite de exposição máxima e do critério de incomodidade e à verificação do cumprimento dos requisitos mínimos acústicos dos edifícios, nomeadamente, dos índices de isolamento sonoro a sons de condução aérea e de isolamento sonoro a sons de percussão.

Nos casos referidos no parágrafo anterior, será emitida uma autorização a título provisório, por prazo a definir casuisticamente, que dará lugar à emissão de título definitivo,após a apresentação de avaliação acústica que comprove o cumprimento do critério de incomodidade, sem prejuízo de poder ser exigida a apresentação de avaliações acústicas comprovativas do cumprimento dos requisitos de isolamento sonoro, no acto de licenciamento ou autorização do início de utilização a título definitivo ou provisório.

A verificação do cumprimento do previsto no primeiro parágrafo deve ser feita por meio da realização de ensaios, a executar por entidade ou empresa acreditada, nos termos da legislação e normalização aplicáveis, sendo que, para esses efeitos devem ser adoptadas as medidas necessárias, de acordo com a seguinte ordem decrescente:

O art. 1417º do Código Civil

 Artigo 1417.º
(Princípio geral)

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2- A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º

(Alterado pelo art. 2º da Lei n.º 6/2006 - Diário da República n.º 41/2006, Série I-A de 2006-02-27, em vigor a partir de 2006-06-27)

Notas:

Este preceito tem origem no art. 2º, do Decreto-Lei nº 40 333, de 14 de Outubro de 1955 e 119º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 271).

Fontes:

Anteprojecto:  

art. 119º

Redacção igual à da Revisão ministerial.

 Revisão ministerial: 

art. 1405º

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico ou por decisão judicial proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2- A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, se se verificarem (*) as condições exigidas nos artigos 116º e 117º (**).

(*) Na 1ª Revisão Ministerial do Projecto, em lugar da expressão "se se verificarem", escreveu-se "desde que se verifiquem".

(**) Na 1ª Revisão Ministerial, arts. 1402º e 1403º.

Projecto:  

art. 1417º

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2- A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem as condições exigidas pelo artigo 1415.º

Direito anterior:  

Decreto-Lei nº 40 333,
art. 2º

O regime da propriedade horizontal pode ser constituído:

1º Por negócio jurídico, incluindo a partilha extrajudicial;

2º Por decisão proferida em acção de divisão de coisa comum ou por efeito de partilha judicial;

3º Por destinação do prédio, prevista no respectivo projecto, à venda de fracções autónomas, a pronto pagamento ou em prestações, designadamente em regime de casas económicas, nos termos do Decreto-Lei nº 23 052, de 23 de Setembro de 1933, e mais legislação aplicável, ou de casas de renda económica, em conformidade com a Lei nº 2 007, de 7 de Maio de 1945, e mais legislação em vigor.

§ único. Considera-se, para os efeitos legais, título constitutivo da propriedade horizontal, segundo as hipóteses:

1º O negócio jurídico a que se refere o nº 1 do corpo deste artigo;

2º A decisão que decretar ou homologar a divisão, nos casos do nº 2;

3º As decisões administrativas que aprovar o projecto do prédio, na hipótese mencionada no nº 3.

As definições de ruído

Para efeitos do ruído, entende-se por:
 

Actividades ruidosas: As actividades susceptíveis de produzir ruído nocivo ou incomodativo, para os que habitem, trabalhem ou permaneçam nas imediações do local onde decorrem;

Actividades ruidosas permanentes: As actividades desenvolvida com carácter permanente, ainda que sazonal, que produzam ruído nocivo ou incomodativo para quem habite ou permaneça em locais onde se fazem sentir os efeitos dessa fonte de ruído, designadamente laboração de estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços;

Actividades ruidosas temporárias: As actividade que, não constituindo um acto isolado, tenham carácter não permanente e que produzam ruído nocivo ou incomodativo para quem habite ou permaneça em locais onde se fazem sentir os efeitos dessa fonte de ruído tais como, obras de construção civil, competições desportivas, espectáculos, festas ou outros divertimentos, feiras e mercados;

Avaliação acústica: A verificação da conformidade de situações específicas de ruído com os limites fixados;

Controlo da produção do ruído

Das medidas gerais de prevenção e controlo do ruído

Aos municípios compete, nos termos do Regulamento Geral do Ruído (RGR), promover as medidas adequadas, de carácter administrativo e técnico, para a prevenção e controlo da poluição sonora, nos limites da lei e no respeito do interesse público e dos direitos dos cidadãos, de quaisquer actividades ruidosas permanentes ou temporárias, incluindo as que ocorram sob a sua responsabilidade ou orientação, sem prejuízo das competências atribuídas às autoridades policiais, no âmbito do ruído, nomeadamente,no referente ao ruído de vizinhança.

Assim, no âmbito da elaboração ou revisão dos planos municipais de ordenamento do território (PMOT), os municípios têm o dever de promover uma adequada distribuição dos usos do respectivo território, atendendo às fontes de ruído existentes ou já previstas, de forma a garantir a qualidade do ambiente sonoro., mediante a elaboração de mapas de ruído.

Estes mapas de ruído, ao serem elaborados, carecem de actualizações para efeitos do disposto no RGR e demais legislação habilitante dos PMOT, constituindo-se como a principal ferramenta de suporte para a classificação de Zonas Sensíveis e Mistas, bem como para a percepção dos níveis de ruído a que a população do Concelho está exposta.

Denuncias fiscais

Sobre todos nós, enquanto contribuintes que cumprem escrupulosamente com as suas obrigações fiscais, deparamo-nos com inúmeras situações de fuga ao fisco, incluindo na administração do condomínio, sendo que a denúncia destas situações está prevista na legislação, nomeadamente no artigo 60º. nº 2 do Regime Geral das Infrações Tributárias (R.G.I.T.). 

Dimana da letra da lei: "Qualquer pessoa pode denunciar contra-ordenação tributária junto dos serviços tributários competentes". É um dever cívico dos cidadãos em geral e dos condóminos em particular, denunciar quaisquer ilegalidades de natureza fiscal, quer os afectem diretamente ou não.

Estas são algumas das situações que o cidadão comum pode identificar e denunciar:

• Omissão de emissão de fatura;
• Prestação de serviços sem IVA;
• Não entrega das retenções de IRS efetuadas sobre o salário do trabalhador;
• Exercício de atividade comercial não declarada;
• Omissão de emissão de recibos de arrendamento;
• Contrato de arrendamento não declarado;

Acta executiva

 

Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos

 

Acta nº (...)

Da assembleia plenária

Aos (...) dias do mês de (...) de (...), pelas (...) horas e (...) minutos, reuniu em primeira convocatória, na (...) do edifício, a Assembleia-Geral de Condóminos com carácter Extraordinário, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na direcção supra-mencionada.

A assembleia teve-se convocada pelo senhor Administrador, nos precisos termos preceituados no nº 1 do art. 1432º do CC, usando para o efeito ambas as modalidades prescritas (carta registada e aviso convocatório com confirmação da recepção assinada no competente livro de protocolo), tendo-se ambos os comprovativos, devidamente anexados à presente acta.

A competente convocação continha-se com o seguinte bosquejo:

Lei do Ruído

A poluição sonora constitui actualmente um dos principais factores de degradação da qualidade devida dos condóminos, com reflexos visíveis na conflitualidade gerada pelos incómodos provocados por situações ligadas ao ruído.

Desde que os objectivos de prevenção do ruído e de controlo da poluição sonora, com vista à salvaguarda da saúde humana e do bem-estar geral das populações, foram assumidos como tarefa fundamental do Estado, em termos constitucionais, já um longo caminho foi percorrido, tendo desencadeado uma evolução legislativa, tecnológica e regulamentar, que importa acompanhar.

Esta matéria encontra-se regulada no ordenamento jurídico português desde 1987, merecendo assento na Lei nº 11/ 87, de 11/4 (Lei de Bases do Ambiente) a qual surge o primeiro “Regulamento Geral do Ruído”, através do DL 251/87,de 24/6, o qual seria posteriormente revogado pelo DL 292/2000, de 14/11.

Prestação de contas

O administrador do condomínio, no caso de edifício constituído em propriedade horizontal, consta entre os sujeitos obrigados a prestar contas. O art. 1436º do CC contém a enumeração das funções legalmente atribuídas ao administrador do condomínio (para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, como a própria parte inicial do mencionado artigo refere) e entre elas, na al. j) consta a de prestar contas à assembleia. Ao que procede na 1ª quinzena de Janeiro devendo a respectiva reunião ser por aquele convocada “para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano” (cfr. art. 1431º, nº 1, do CC).

De facto, sendo as atribuições de gestão atribuídas ao administrador referentes ao condomínio e às partes comuns do prédio, deve considerar-se que a sua prestação de contas deve ser realizada perante quem protagoniza os interesses comuns dos condóminos, que é a assembleia de condóminos, que, aliás, é o órgão que compõe juntamente com ele a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC), sendo certo que é a assembleia que o elege e exonera (cfr. nº 1 do art. 1435º do CC).

Alterar o Título Constitutivo

O TCPH é um acto modelador do estatuto da PH e as suas determinações têm eficácia real.

O conteúdo obrigatório do TCPH encontra-se previsto no nº 1 do art. 1418º do CC, nele não se abrangendo a afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos de certas zonas das partes comuns, cuja inclusão no título é meramente facultativa nos termos previstos no nº 3 do art. 1421º do CC, sendo que sobre este aspecto pronunciou-se directamente o Professor Henrique Mesquita no artigo já citado ao defender que: “A lei só exige que o título constitutivo especifique as partes do edifício correspondentes às várias fracções e indique o valor relativo de cada uma delas (arts. 1418º do CC e 110º, nº 1, do CRP). A inclusão de regras sobre o estatuto do condomínio é, portanto, meramente facultativa, podendo sempre o proprietário, de resto, impô-las caso por caso, ao adquirente de cada uma das fracções, mediante cláusula inserida no negócio de alienação. O mais indicado, no entanto, será fazê-las constar do título constitutivo, pois só assim adquirirão, uma vez registadas, eficácia erga omnes.”

O TCPH apenas poderá ser modificado se para tanto obter o acordo de todos os condóminos, sendo que o silêncio de alguns condóminos não vale para este efeito como uma declaração de vontade, porquanto não se pode aplicar o regime do art. 1432º, nº 8 do CC (uma vez que este preceito apenas se refere às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos), nem se verificam cumpridos os pressupostos ressalvados no art. 218º do CC.

O art. 1416º do Código Civil

Artigo 1416º

(Falta de requisitos legais)

1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

Notas:

Artigo novo, sem correspondência na legislação anterior. Corresponde ao art. 118º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 270). 

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 118º

1. A não verificação das condições referidas nos artigos anteriores importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 120º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Pode, impugnar a validade do titulo os condóminos e o Ministério Público com base em participação de entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

1ª Revisão ministerial: 

art. 1404º

1. A falta das condições legalmente exigidas importa a nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1406º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para impugnar a validade do titulo os condóminos e o Ministério Público  sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

Projecto:

 art. 1416º

1. A falta das condições legalmente exigidas importa a nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º, ou, na falta de fixação, a correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos e o Ministério Público  sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções.

Direito anterior:

Não existe nele preceito correspondente.

Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Definição de obras

Em situação da realização de obras, importa desde logo efectuar uma distinção entre obras de conservação e obras de manutenção, porquanto, será da inequívoca determinação desta diferenciação que se poderá definir o seu enquadramento relativamente à utilização do Fundo Comum de Reserva para as financiar.

O DL nº 555/99 de 16/12, que aprova o RJUE com a redacção mais recente aprovada pela Lei nº 118/2019, de 17/09, estatui no seu art. 89º, nº 1 (Dever de conservação) que "As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético".

Por seu turno, o art. 4º nº 1 do DL 268/94 de 25/10, ressalva que "É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios". E como determina o Ac. do TRL de 11/09/2020, "O fundo de reserva criado pelo art.º 4 do DL 268/94 de 25/10, é obrigatório por lei, sendo o seu valor o resultado das comparticipações de todos os condóminos, para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam necessárias efectuar no futuro. O saldo da conta visa exclusivamente a realização de obras de conservação extraordinária nas partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos fixa, anualmente, o valor percentual da comparticipação, que nunca será inferior a dez por cento da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio. O valor destinado ao fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta bancária autónoma." (sublinhado meu).

Interpretação de Acórdãos

Constitui um princípio básico da ciência do direito que o mérito de uma interpretação jurídica advém não do número de decisões que a subscrevem mas antes da qualidade e sustentabilidade dos respectivos argumentos, onde a regra é a de que o intérprete deve presumir que o legislador consagra as soluções mais acertadas e que sabe exprimir o seu pensamento.

Assim, o acto de interpretar uma norma consiste em fixar o sentido e o alcance com que há-de valer, determinando o sentido decisivo. Portanto, a letra da norma é o ponto de partida de toda a interpretação, constituindo a apreensão literal do texto já interpretação, embora incompleta, tornando-se depois necessária uma tarefa de interligação e valoração que escapa ao domínio literal.

Na actividade interpretativa, a lei funciona simultaneamente como ponto de partida e limite de interpretação, sendo-lhe assinalada uma dimensão negativa que é a de eliminar tudo quanto não tenha qualquer apoio ou correspondência ao menos imperfeita no texto (cfr. art. 9º, nº 2, do CC).

Limitar numero procurações

A procuração é um instituto reconhecido no nosso ordenamento jurídico (cfr. os art. 262º e segs. do CC) que tem também aplicação no âmbito da propriedade horizontal (cfr. art. 1431º nº 3 do CC).

Quanto à qualidade do procurador:

O art. 1431º, nº 3 apenas refere que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador", sem concretizar se este procurador tem de ser outro condómino ou se pode ser um terceiro. Neste concreto, a possibilidade de representação por outro associado está prevista no art. 176º, nº 1: "O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes."

Deste preceito infere-se que o legislador ao referir «representante de outrem», refere-se a outro associado porquanto a assembleia não é pública, é associativa e nela apenas participam os respectivos associados. No entanto não se vê razão para impedir a representação por um terceiro. No entanto, ressalva-se a hipótese de, no âmbito da liberdade de auto-regulação e auto-gestão, os estatutos determinarem de outra forma e, designadamente, de fixarem o princípio de que somente associados podem estar presentes na assembleia geral.

Fixação de penas pecuniárias - II

Estatui o art. 1434º do CC (cfr. nº 1, 2ª parte), que a assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, sendo que o nº 2 do mesmo artigo estabelece um tecto para aquelas sanções: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Ao abrigo destas disposições, o condomínio pode incluir no seu regulamento regras das quais resulte que a mora no cumprimento de certas obrigações dos condóminos, nomeadamente a mora no pagamento das quotizações dos condóminos, dará lugar a uma multa correspondente a um determinado valor ou percentagem do somatório das importâncias em dívida e das multas já vencidas.

Regra geral, as normas sancionatórias constam, do regulamento do condomínio aprovado em assembleia de condóminos – e não de deliberações aprovadas ad hoc da assembleia, no entanto, a norma também as parece admitir. Estas sanções, como ensina Rui Pinto Duarte, afastam-se da cláusula penal, prevista e regulada nos art. 810º a 812º do CC, por não dependerem do acordo de todos os que as podem sofrer, e afastam-se da sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829º-A do mesmo código, por não dependerem de decisão jurisdicional (Anotação ao art. 1434º, in Código Civil Anotado, II, Ana Prata (coord.), Coimbra: Almedina, 2017, p. 289).

Fixação de penas pecuniárias - I

O Ac. do TRL de 30-04-2019 decidiu que : "I. A assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das suas deliberações, nomeadamente, penas pecuniárias a aplicar ao condómino em mora no pagamento das quotas de condomínio. II. A acta da reunião da assembleia de condóminos que deliberou a aplicação e o montante dessas penas constitui título executivo contra o proprietário em mora."

Logo, o administrador exequente pode intentar uma execução com vista à cobrança coerciva de dívidas, correspondentes, para além do mais, a quotas de condomínio vencidas e não pagas, com base em actas de condomínio, englobando naquela quantia valores a título de “cláusula penal”.

Nos termos do disposto no art. 10°, nº5, do CPC, “Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”, e nos termos conjugados dos arts. 703°, nº1, al. d), do CPC, e 6° do DL 268/94, de 25 de Outubro: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título estabelecido na sua quota-parte”.

As maiorias qualificadas

A lei exige, para se poder considerar ter sido votada e aprovada uma decisão, que nesse sentido tenha sido votada pela maioria dos condóminos presentes à reunião, sendo que a maioria exigível é definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés da metade dos votos mais um.

A maioria diz-se simples ou absoluta, se corresponde a mais de metade dos votos e qualificada se a lei fizer corresponder a um número superior à maioria simples. A maioria simples, tem-se disciplinada no art. 1432º, nº 3 do CC: "As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido". As maioria qualificadas resultam pois, como ressalva este preceito, de disposições especiais.

Deve entender-se que as razões que levaram o legislador a estabelecer um regime especial para as deliberações por unanimidade se impõe também no caso das deliberações por maioria qualificada, que assim, e integrando-se a lacuna, devem apenas considerar-se válidas se votadas pela maioria dos votos representativos do capital e se posteriormente forem confirmadas pelos condóminos ausentes na medida necessária a que se perfaça a maioria qualificada.

Procuração

 

Dispõe ao art. 1431º nº 3 do CC que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador". Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, pág. 263, escrevendo que "Nada se dispondo sobre este mandato, haverá que recorrer às normas por que tal instituto se rege - art. 1157º se seguintes.

Do Código Civil

Art. 262º

1. Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.

2. Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.

Do Código do Notariado (DL 207/95, com alterações DL 250/96)

Art. 116º

1 - As procurações que exijam intervenção notarial podem ser lavradas por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.

2 - As procurações conferidas também no interesse de procurador ou de terceiro devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.

3 - Os substabelecimentos revestem a forma exigida para as procurações.

Privação do uso da habitação

Se uma fracção autónoma sofrer infiltrações originadas numa pare comum, e o condomínio não providenciar pela realização em prazo razoável das obras da sua responsabilidade, e de cuja necessidade tenha conhecimento através do respectivo administrador, seja este último, ao não diligenciar, pelo menos, pela marcação de uma Assembleia Geral Extraordinária onde essa reclamação fosse discutida e votada – o que sempre seria indispensável para a sua aprovação e posterior realização -, ambos dão causa aos prejuízos sofridos pelo condómino por via da ausência de tais obras e, em particular, os que se referem à inviabilidade do uso e fruição da fracção em causa ou ao seu consequente arrendamento pelo respectivo proprietário, pelo que, sobre os mesmos impende uma obrigação de indemnização.

Aqui chegados, importará definir o montante indemnizatório a que terá o condómino direito, neste contexto de responsabilidade do condomínio e do seu administrador, seja a título (i) da privação do uso da fracção ou (ii) do aproveitamento inerente às vantagens que a disposição da fracção autónoma lhe proporcionava - como por exemplo, um arrendamento.

Quotas prescrevem em 5 anos

O art. 310º, do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de 5 anos (cfr. al. a) a f)), sendo que na al. g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “…Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis…”. Ora, como referido na doutrina, a razão de ser da fixação deste prazo curto, tem por finalidade evitar que o credor, retardando a exigência dos créditos periodicamente renováveis, os deixe acumular ao ponto de tornar excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor.

Acresce ressalvar que nesse mesmo sentido, vai a jurisprudência, como é o caso do Ac. do STJ, de 02.05.2002, onde, a propósito de uma situação de prescrição a curto prazo, se decidiu que “…O prazo da prescrição, começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito. A razão de ser de um prazo curto de prescrição das prestações periodicamente renováveis é evitar que o credor as deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor…”.

Ora, salvo o devido respeito, e no seguimento do entendimento que se tem como a melhor doutrina e jurisprudência, afigura-se ser esta, justamente, a situação atinente às quotas de condomínio ou seja, a comparticipação das despesas comuns por parte de cada um dos condóminos que são consideradas prestações periodicamente renováveis.